今週末理事会とかで、いろいろ資料がきていて、読まないといけないので、長いブログは書いている暇がないなぁ。。。とかいいながらちょこちょこ。
うちの修繕費が値上げできるかどうか？ 値上げするならどのように上げる？って理事会方針の決定は、今週末の理事会。どうやるかだけでも決めてもらわないと、
２月住民説明会
→ ３月営繕コンサルとの打ち合わせも経て理事会で大枠承認
→ ４月理事会で議案書承認
→ ５月総会（多分5/18にする可能性が高い；管理士事務所のサポート日だから）
ってのに無理なく間に合うタイミングで乗っけることはできない。
営繕委員会とか、かなりやることはたまりまくっているんだけど、委員は実際には輪番の理事中心。
回数をむやみやたら多くして、理事として義務で参加している人がでてきて参加できないでは、意味がないから、委員会会合は、理事会と２週間ずらして、月に１回で済ませている。スピード的には、回らない部分もあるけど、無理はできない。
そこから逆算すると、”修繕費の値上げをどうするか”はもう今回決めるしかない。
まぁ決まったら、決まったってのとそのあとの苦労はでまた書いていきましょう。
営繕委員会からは、12期の大規模工事を、一時金なしでのりきるための値上げ案と
して、２案用意していて。
[1] 20%づつ値上げを繰り返す初回のみ（来年から）50%アップか、
[2] いきなり100%アップしてそのまま長期間耐えるか
のどちらかを理事会に選んでくれと答申してある。
うちの全戸平均での修繕積立は、入居時から9400円/月/戸で、ほぼ118円/月/㎡と、もともと同時期の新築マンションとしては高め。50%値上げでも年5万以上、100%値上げだと年10万円以上の年間での負担増になる。
特に年金生活の人なんかを中心に、この上げ幅はちょっとってな声は既にかなりの数管理事務室での管理人さんとの雑談なんかでは届いているよう... うちは署名のない匿名の要望は担当理事がつきあせんで握りつぶしているから、”管理人さん”のとこまでのみ届いているパターンの声の分析は結構大事だったりする。
細かい数字の算出根拠なんかは目の前に座っていてもらって、逐一パワポとかで説明するしか分かってもらえる方法はないから、とりあえず、
『すぐにでも最低限で50%以上は積立金の値上げを
実施しないと12期に大規模修繕の工事はできない！』
とだけ繰り返し広報しているから、それなりには説明会や総会に人が来てくれないかとは思ってる。
総額では地震復旧で3％ほど高くなったほか、消費税5%UPもあるけど、一律で236円/月/㎡って30年計画から逆算された均等割の積立は、マンションが中古市場で取引されるときには過大であると考えられるでしょう。 ローン返済＋ランニングコストの月額で買えるかどうかが決まるから、理由もなく修繕費が高いと、中古価格に対して押し下げに働く可能性があって、これはストックで、管理費とは”別”と考える考え方が急速に普及してくれないとかなりやばい。ちょっと広いと積立が2万円を超えちゃうわけで、できればほとんどの部屋を１万円台の修繕費に値上げ後でも抑えたいという思いはあった。
うちの最大の問題点は、年に4000万を超えて入ってくる駐車場代が全部一般会計回しになって、見た目の管理費を抑えている点。規約には、修繕費にも回すなんて書いてあるけど、１期の予算では全額一般会計回しで、
99.9%の執行率予定だったから、理事会に決定裁量がない金だけで全部もっていかれてどうにもならない。
500戸超えであるとかいえ、24時間2人での有人管理なんて贅沢をして、年に40000時間もの雇用を行って、1㎡ 月150円の管理費だけでやっていけるわけはないものなぁ。
人件費で膨れているので、人を切らない限りあんまりどうにもならないという、調査結果を、もうSJSだのCIPだの管理費削減系のコンサルの概算みつもりではもらってる。 管理費削るのはこの先は人減らしと等価かなぁと。
今回の値上げは余裕があれば、実は相場に比較して４割程度しか徴収してない駐車場代の値上げとカップルさせてと思っていたんだけど、数年で達成しようという私の頭の中にだけあった計画は、311の地震とともに2年分の仕事ができて着手できず。
そこまでやると今度は駐車場会計はどうなんだとか、喧々諤々いきそうだから、今回は放置するしかない。周辺相場が2.5万に対して1万しか徴収していないから、せめて区画あたり月平均1.5万円にするだけで年2000万余計に修繕費に積めたわけで、現行の積立は5800万。その差はとてもでかいし、月あたりの修繕費を均等割でも40円程度安く設定できる効果はあったんだよなぁ。。。全く売主が、駐車場が圧倒的に安くて全戸分ありますよとか調子のいいことを言って売るから。。。ぶつぶつ。
駐車場が高めでも、これは管理費・修繕費と比較すれば、必須の費用ではないだけに、中古売買でも下のほうに注釈で空き有り程度にでているだけで、ランニングコストの高いマンションとはみせかけずに同額を徴収しやすいからスマートだとは思う。
＃ちなみに、湾岸なんかのタワーで、このように３０年計画とかやって、機械式の駐車場更新まで勘定すると、１㎡ 月あたり300円を超えることも珍しくはないんだけど、皆気がついていないのか、気がつかないふりをしているのか。。。湾岸タワーってみるからに沖さんのオススメにあるように、１０年以内に売り払ってでていきそうな人多いもんな。
既に何％かいるマンションを賃貸回ししている人から見ればかなりの利回りの押し下げ効果があるから結構反対もくるだろうなぁ。
一方でここんとこ年60人程度のペースでまだまだぽこぽこ子供は生まれて人口は増え続けているから、15-20年後に高校入試がぁ～とか大学入試がぁ～とか皆大騒ぎしているとこで、はい50万一時金ねは絶対無理だと思うし。
まぁ最低でも一時金なし方式で現行計画に収支一致する徴収計画とペアで、長期修繕計画の再更新案は通してもらいたいな。
これだけ重要な案件なので、理事会への答申書は全戸見られるとこにUPしてあって、興味があれば理事会まで傍聴に来てねとはいってあるので、まぁ一部の熱心な人は見てくれているみたい。 どうしてもこれにテーマを絞って、何故値上げがいるのかの説明会を開催して、できるだけ多くの人にわかりやすく現状を話して、まずは現状を把握してもらうしかないよな。何か隠してもしょうがないとか、同志（同時期に住民説明会を実施している）の理事会役員さんから励ましのメールが夜中の１時とかに届いてた。頑張っているみたいだなぁ。。。
無論私は第[2]案を推奨だけど、このどちらかを選ぶのは、委員会側でなくて理事会の仕事だと思うし、いろいろな人の人生観とか、なにをもってフェアーだと思うかといった価値観にも関わる問題だから、できるだけ多く（理事会全員だと２３人になる）に直接意見を聞いた上で決めるしかなかろう。逆に23人にご意見伺いすれば、まぁそこでの意見分布を信じてその多数意見で総会に突き進んでもまぁ、２ー３月かけて説明しまくればなんとか過半数にはもっていけないかなと期待している。
＃ 自治会長の奥さんが、えー管理費二倍にあがるの？？とか驚いていたとか週末の役員会で自治会長から...自治会長は、管理費と、修繕費積立は別といってくれたけど、ぶっちゃけ世の中の人の９割くらいは合計金額が高いか安いかしか気にしていないだろう。
合計で同じならなにもしなかったのと同じでは？とか管理費を一生懸命削っているときに”理事”から言われたことがある。うーん。。。とか思って強烈に脱力感もあったし、殆ど切れかけたけどそこは耐えてこの莫迦者がぁとか殴りかかるのはヤメにしておいた。 まぁ世の中一般的にはそんなもんだろう。
毎年600万円を、一般会計→修繕費会計に振り返ることになっている（これは２期の総会の決議案件で一応ずっとやっていくとなっている）のを、今回修繕費をあげるついでに各戸の管理費・修繕積立金の徴収額を書いてある表を修正するから、そのときに、一緒に600万円分管理費が少なくして、それが修繕費会計側にいくようにしてしまうつもりなので、管理費は値上げ、同額だけ修繕費は値上げでバランスをとっているんだけどな。
まだまだ続く。
頑張って管理費なんかを削減して減量に取り組んできた組合ほど、これだけ削ったんだから、もう値上げなんかなしで済むかと思ってたなんて錯覚されやすいって話でも次回に。実は１桁違う話で、ちょっとくらい管理費を削減しても、値上げ額をわずかに圧縮できるかってな程度の効果しかないんですよね。
＃うちの”600万定額振替の後”の残金は、一般会計の総額に対して実は5%残っていないから、来期の理事はなんとかどこか削るか新しい事業でも立ち上げないと、消費税対応で”管理費”も上げないといけないことになるんだけど、まぁそんなことはわざわざ言ったら誰も立候補してこないだろうから黙っていよっと。
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