その3の続き
うちの修繕費積立は販売時の設定では、初年度は120円/㎡/月程度で、そのあと5年たつごとに 1.2倍になると繰り返す”複利計算方式”で値上げしていくことを仮定した修繕計画が、販売時の重説資料中に織り込まれているから、一応それで全戸承認がとれているという認識ではある。 規約集なんかは、これを了承して買いますよねということで、署名押印を全戸にとるけど、そのときですら読まなかった人も多そう。
まだ割と120円/㎡/月なんて設定がましってこともあってまぁ買ったわけだけど、
最近では平成23年4月策定の国交省の 『修繕積立金に関するガイドライン』の発表
以来、初年度からどかっと徴収するマンションも段々増えてきている。
→ http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm
を参考。ちなみにこのホームページを一度もみたことがなくて理事会のコアな役員をやっているとしたらまぁ私的には”もぐり”の認定。
一応超ざっくりとまとめると。。。
（１）機械式駐車場は激しく金くい虫なのでそれに対応する費用を別途計上し
（２）階数や、面積といったマンションの規模ごとに適性な長期の工事費用の
めどを平均値のほか、７割がたのマンションの入っている範囲区間で示す
（３）修繕積立金徴収の仕方として初年度からの均等割を推奨する
ってもの。 とくに均等割に移行しようを提案しようって理事さんにとっては、政府のご託宣もこうですよってのは一定の説得力はあるでしょう。これをだしたのは評価したい
（ただし調査に用いたマンション数が少なすぎて精度がでてないと思う。なんでもっと数を調べないのかなぁ）
例えば野村のオハナ（リーズナブルな価格で新展開しつつあるマンションブランド）のマンションでも、坪100万前半級のマンションでも、ここの例みたいに150円/㎡/月とか
しっかりと初年度から徴収してますね。
http://www.087sumai.com/tamagawa-josui/top.html
野村まともだ...
このマンションで8階建てで、割とシンプルな箱型の格好をしているからこの値段なら、理事会が立ち上がった瞬間にこれを２倍にしようでも受け入れてくれるかなとか頭を抱えなくってもすむ。特にこの徴収が低めな傾向を感じる三井あたりへの優位性でうちだしてはどうかなとか思わないでもない。
一時金はとるかもしれないし、とらないかもしれないなんて無責任な売り方はもうやめにしたいもの（特に三井）
→ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11420426114.html
なんでこんなことをくどくど書くかというと新築のマンションの徴収額相場が急激に均等割に移行してくれないと、きちんと考えているマンションだけ、修繕費が高いで敬遠されて安く成約するのでは苦労する意味がないから。
あのマンション均等割じゃないんだってさーあとのことなーんにも考えてないんだねとまぁ蔑まれるくらいにさっさと移行して欲しいわけ。
うちのマンションの規約集では、共有持分比例（これは規約別表で規約の一部）で修繕費は徴収するとだけきまっていて、その年の管理費とか、修繕積立金の金額が決まれば各戸ごとの負担は自動的に確定するようになっている。
修繕費がいくらってののの変更は、通常決議であることが明記されているから、出席過半数で可決できるよう。
大幅値上げで、全戸の3/4とるってのはあまりにもハードルが高いから、まずは管理会社の法務部にも確認して（万が一にも違っていたらまずい）確かに通常決議ですって確認はとった。
ーーー 標準管理規約からそのマンションの規約にむけて大きくいじっていなければ、
これは通常決議であるほうが普通です。
不足分を５年ごとに値上げでも、一発で均等割に移行でも構わないと思うけど、一応”修繕計画”と『計画』って名前がついているからには、一時金ってのはなしだろと思う。工事を見積もってみて、はい１戸１００万円ねでそのとおりに一時金でやるならそもそも計画たてて積み立てていく必要はない。
１２期・２４期なんてのは、各住戸の子供ってのも大きくなってきて、教育費もじゃんじゃかかかる時期で、はい５０万、はい１００万っていって全戸払ってくれるかどうはとっても疑問。そんな選択を管理組合にお任せしますで残しておくようなデベは全部ダメダメ認定して構わんであろう。管理組合のことを考えているポーズなだけで無責任。
なので一時金 ”なし” で積み立てるしかないと思う。 うちも当初よりこう。
ただ漸増方式の場合に、５年に一回値上げの総会決議が必要ってのが気に入らない。
計画とおりいかないならしょうがないけど、もともと５年ごとに値上げを繰り返して後年度負担を重くするって皆で決めてスタートしたんだったら、”特に予定の根拠とした数字などに変更がなければ”自動的に総会決議を経ないでも６・１１・１６・・・年目には値上がりしますよという数字を規約集の別表なりに書き込んで予め了承をとっておくべきではないのか。
今の負担が軽い方式のほうがずっと支持は得やすいに決まっているわけで、今安い負担を選んだ人は、当然にあとで重い負担というのに反対すべきではないわけで、個別に５年ごとに議決をとるんでは、今可決できても２０年あとには可決できない可能性が大。
（マンションはオーナーの入れ替わりが激しいので、今賛成した人と、２０年あとに反対している人が半数くらいいれかわっちゃっているというのは実は最大の問題だろう；個人的には均等割しかありえんと思ってる）
そうなると、喧々諤々、大規模修繕工事はスキップするしかないとかなって、はるぶーが２０年前にこんな腐った設定で徴収案を決めたのが悪いとかいわれるに決まっている。
自分が死ぬ間際に２０年前の悪行を恨まれるってのもいけてないですよねえ・・・・
であれば、均等割で将来までを縛るのと同様に、漸増方式なら、値上げのたびに総会に承認を諮るというのはどうも変で、最初っから規約集別表に、この年の修繕費はいくらとずらずら全戸部屋タイプ別に書いて、将来の分まで含めて承認をとればよい。
これは実際に例があって、浅草タワーなんかの修繕費積立は、値上げしたあとの分までずらっと書いてあるのを見たから、多分総会の議決なしに自動値上げになるらしい。
実はそんなに値上げはいらなかったら、値上げ幅をあとで圧縮すればいいし、
いやまるで、値上げは足りてないとなったら、値上げ幅を増やせばいいけど、
”予定とおり”に進んでいるなら、わざわざ５×N期の理事会が、承認だけの総会議決をとりなおさないといけないというのは、いかにも筋が悪い気がする。
なので、漸増案を選ぶ場合には、一気に上げた先まで総会可決しておけないか検討中。
こうすれば、結構均等割を選ぶ人もでてくるんじゃないかなとは。
ある程度、既に一般会計のコスト削減・収支改善にとりくんだあとのマンションは、打出の小槌をふるようには、お金を生み出すことはできないんだから、偶然空からお金が振ってきて、将来の値上げはなくなるかもしれないなんて夢は見させないほうがいいんではないかなと思うわけです。
このシリーズはまだまだ続きます。
うちの場合に戻りましょう。実は、震災復旧と絡めて何期目に工事をやるかの検討からスタートした。
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