さて、１回ほめたので、苦言も書いていいかなぁ...
三井のタワー物件を見に行って、修繕計画について聞くと、非常に高い
確率で（湾岸のタワーで私の見に行ったのはほぼ例外なしにそうだった）
以下のような説明を受ける：
三井では、修繕積立金の徴収については２案作成していて、
（１）途中での一時金徴収ありのパターンと、
（２）途中での一時金徴収なしのパターンの
２つを提示していて、管理組合が立ち上がったらいずれかを選択して
いただきます.... とある。
両論併記しているなんて良心的～とか昔は思っていたけど、よく考えれば
これって変ですよね。 大抵入居してから何カ月かたったところで、
管理組合の設立総会ってやるわけで、その時点ではもう何カ月か管理費に
修繕積立金の徴収は始まっている筈。
さて、総会までに引き落とされていた金額はどちらなんでしょう？と
考えれば、一見親切そうに書いてあるこの『両論併記』って、単なる
責任逃れでしかないことがわかります。何も書いてないほうがまし。
初期設定はそれかででスタートしているに決まっているわけで、まぁ当然
販売当初の”諸経費”分は安いほうが売りやすいから、（１）に従って
徴収していているのが普通でしょう。
湾岸地区のタワーの最新状況については、のらえもんさんのブログを
愛読している人も多いのではない。 この件扱われている。
→ http://hudousan.secret.jp/hudousan/?p=3440
激しく共感できるセリフを２つ引用：
> 「10年後に一時金○○万円」というむちゃくちゃな販売時計画も
> ありますが、一時金徴収の手間を考えれば正気とは思えません。
>（徴収間際に売り物件がドバっと出て結果、需給バランスが崩れて
> 結局マンションの資産価値を下げる計画と考えます）
株の権利落ちみたいなもんだよなぁ、、、タワーの５００戸からときには
２０００戸とかでこれ可能だと本気で思っているのだろうか。。。。
なーんにもなくても滞納とかぽろぽろでてくるのに。
> 購入するなら管理費のほかに、MAX月当たり「250円／㎡・月」。
> 70平米ですと月17500円。
> 12ヶ月で21万円。5年で100万円です。
>まぁ、これくらい当然だよね。
> と余裕を見せるくらいでないと
>「共用施設の充実した湾岸タワーマンション」に住む資格は無いと
> 言い切っていいと思います。
私は 250円/㎡・月がMAXで収まるというかと思うともっと高いタワーも
結構ある気がするけどなぁ。。。
＃ いずれの場合でも、均等引き上げではなく、段階引き上げが基本で、
最近はあんまり目立たなくなったけど、もともとスタート時点での修繕積立金
の額はとっても少ないのが三井の特徴。大手にしては、もっとも最後まで、
管理費の1/10なんて設定も残っていたように思う（感覚的なもんですが）
修繕積立基金（販売時にどさくさにまぎれて一時金を徴収しておく方式）
ってのもリクルートコスモス（今コスモスイニシア）あたりが始めたのに
比較すると後追いしたのは遅れた印象があったから、もともと適性な
修繕積立の確保をいうことへの意識は弱めな会社だとは思う。
まぁ都心のお金もちが一杯すんでいるとこの、パークマンションだの
パークコートなら、『一時金100万円？安いわねぇ。。。はい！』なんて
顧客側の意識なのかもしれないけど...
設立総会の議案で、このどちらかが選ばせて、(2)なら当然値上げですから
即時に値上げしますってのが提案されているならともかく、収支一致しない
予算をまだ形もない組合の放り投げておいて、あとで選んでくださいって
のはちょっと無責任きわまる。
実際に知り合いの三井のタワーで、販売時は両論併記、実際に契約して
ふたをあけてみたら、それ以前の 『収支不均衡”計画”』で、今でも公式
には、収支不均衡が１０億のけたで残ってるとかで、
そのお粗末さぶりに、理事長が激怒しているという例もあります。
足りなければ、どかっと一時金で集めましょうって案がそもそも”計画”
と呼べるかどうかにはかなり疑問がある。
＃ 基本管理会社が腐っていれば替えればよいから、なんでも管理組合の
責任という”自己責任”派の私でも、管理組合の”設立と役員選任”
に”１期予算案”が設立総会で初めて提案されるのだから、
その設立総会の議案そのものと、
第１期予算案が滅茶苦茶でないことには売主＋管理会社が全責任をとる
べきだと思ってる。
三井はタワーは全部免震化するということを打ち出しているようだけど、
本当に住む人のことを考えるなら、
● 一時金ありの計画などを両論併記しない
● 国交省推奨の均等割方式で計算する
程度をうちだして、うー。。。こんなに諸経費が高いのでは買えません
という客には、この程度払えん人はタワーになんか住んじゃだめですねぇ
という程度の余裕は見せてほしいものです。
三井ができなきゃ誰もできんでしょう。
よくあるタワー式パーキングが建物にめり込んでるタワー物件で、
三井はよく ”タワー式パーキングの更新費用は３０年計画に組み込まれて
いません”と明示的に、長期修繕計画書（案）に書いてます。
３０年もつのか？ 実際にはいくらかかるのか？ と訊いたら、面倒
くさそうに半ばクレーマー扱いされた上で、
実際に３０年たったタワー式のマンションパーキングがないので
”両方ともわかりません” が公式回答だった。
計画に入ってないと書いておけば、なーんにも考えてなくても許される
というもんではないと思うから、なにも書いてない以上に腹がたつわけ。
問題点だけ指摘しておいて、解決策はなにも示さず、
全部組合に押し付けて責任回避のセリフにしか読みようがないですからね。
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『デベ』としては三井が一番上ではないかなとその1で書きましたけど、あくまで
不動産業という、まぁはっきり書いてしまえば、かなり後進的な業態でいまでも
やっているまぁ時代遅れともいえるセクター内での優劣の話で、
三井不動産（管理会社の住宅サービスなど関連会社も含む）といえども日本を
代表する企業群全体からみて平均を超える水準にあるとはまぁ残念ながら
言い難いかなと思ってます。
Disclaimer: 私の狭い経験範囲で決め付けてます。
苦情のあるかたはまずこちらをお読みください
→ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11419746990.html
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