うちは100台分以上駐車場に未契約の空きがある。
（もともと100% 駐車場を自走式で付置を販売の”売り”にしていたせい）
課税の問題をクリアして貸すってのは私の個人的な将来の目標。
余りまくっているからうちには関係ないけど、
2000平米とかは小さめのマンションでも簡単に達するから、
身障者用区画に希望者が０の場合に、一般用に転用してもよいか
どうかってのは、小ー中規模マンションでは理事会での話題になる
ことが多い。
例を上げると、お隣に今度立つマンションには４０戸少しに
対して、９台しか駐車場がないけども１台はちゃんと身障者用
区画になっている（でないと建築確認がおりないだろう）
竣工して全員入居して、誰も身障者で使いたい人が現れない
場合一般転用は可能か？？
（たいてい平置きで、スムーズにマンションに入れるから、
一般用に使えるなら、一番高い料金をとれる区画で、戸数の少ない
マンションだと空だとかなりのダメージでしょう）
Q： 規約などに格段の取り決めがないと思って、
法律や条例などからみた取り扱いの正解は？
（１）いつ身障者が来ても契約できるよう空けておく義務あり
（２）身障者利用がないことを確認した時点で、規約・細則
などに”将来身障者利用の場合には明け渡す”など
劣後条項を制定して、それまでの貸出であればOK
（３）えいやっと、身障者用であるとの条件を撤廃しても問題ない
A: 正解は（３）；
デベの人などにとっては常識で、モデルルームなんかで
質問すると教えてくれるけど、案外あれ？って感じの人が多い。
これは身障者がでてきた場合の立ち退き義務などを規約・細則に
制定しないで、一般貸出に運用しても違法ではないという見解を、
私の知り合いだと、三井・野村の管理会社の理事長がおのおの法務
から見解をとっているからまず間違いはない。
理事長には２タイプあって、
[１] 管理組合運営はないより経営そのもの。まず収支改善して
始めて一人まえの口がきけるという人 （私なんかはこれ）
[２] 住民がハッピーになるために尽くす滅私奉公でマンションの
ために理事長やっている人
以下の説明を読んで、しっくりくるかどうかは結構、理事長と
してのタイプにもよりそうに思える。
＃ 以下全文が、そのときの理事長からのお返事の引用
（ なかなか綺麗にまとまっている説明はないので、
引用を許してもらいましょう ）
ーーー（３）で法的には問題ない理由引用はじめ ーーー
身障者用駐車場は，東京都の場合，
「建築物のバリアフリー条例」という条例で規定されています。
2000平米以上の共同住宅では，最低1台分の身障者用駐車場が
なくてはならないと定めています。
ただし，維持する規定はありません。
チェックは確認申請時と竣工確認時だけに行われるため，
ひどいケースで言えば，1999平米単位で増築を繰り返した建物
には全く不要。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/bfree/qaf_01.htm
これは，三井や三菱のMRにいた営業マンに教えてもらいました。
結構ビックリでしょ？
規約に「身障者駐車場は，竣工前に行う利用希望者の抽選会に
おいて，条例で定める身障者に該当する者がいた場合に限り
優先利用できることとする。身障者がいない場合は，XXX号室の
居住者が希望すれば優先的に使える」と，王様住戸の専用駐車場に
なる原始規約の例も実際にあるとか。
身障者利用の場合の引渡し条件を外して一般に貸出しても
問題ない理由は、ホテルなどと比較して以下の通り。
法律の根底にある「ユーザビリティ」に沿って考える必要が
あります。
企業は，健常者と身障者が同等のユーザビリティを提供
しなければならないという前提に立ち，ハートビル法や上記の
条例を遵守しなければなりません。
では，ホテルとマンションでどう違うのか見てみましょう。
ホテルの場合，利用者は固定化されておらず，身障者の方が
利用されることがあります。
なのにも関わらず，身障者用駐車場がない，バリアフリー化
された客室がないと，身障者が健常者と同じように施設を
利用できなくなります。
これは，著しい欠陥があると認定され，法令違反です。
マンションの場合，確認申請時に誰が入居するか大抵
わかっていません。 なので，身障者用施設を設計に加えます。
申請時に身障者用施設を入れていれば，竣工検査のときにも
ないと建築基準法違反になります。 だから作っておきます。
入居時に身障者がいれば，身障者用駐車場を優先的に利用
できます。
その後はどうでしょうか？
マンションの駐車場がホテルと違うのは，入居者に限定された
駐車場であるということです。 不特定多数の方が使うわけでは
ないので，身障者以外の方が契約してもよいということに
なっています。
では，後から身障者が入居したり，入居者の誰かが身障者に
なったりしたときでも，優先にしなくてもよいのでしょうか。
これも結論から言うと，優先にしなくても法的に問題ありません。
例えば，駐車場が設置されている中古マンションを購入しよう
と思ったとき，駐車場に空きがなかったらどうしますか？
購入をあきらめるか，敷地外駐車場を借りるでしょう。
これは身障者であっても同じです。
身障者が入居を希望したときだけ，健常者が身障者用駐車場を
使っていれば追い出す権利があるとまで法的に言えないのです。
ーーーー 引用おしまい ーーーー
私はしっくりくるけどどうかな。えーって理事長さんも結構
いそうに思う。
まぁ、うちは５００区画あるうちの１箇所なんで、規約に
”身障者のみ契約”可能という規定を外す必要はないけど、
お隣のマンションなんかは、最初の入居者にいなければ撤廃
したほうがよいだろうなぁ。。。
身障者区画編終了。
予告すると必ず別のシリーズになるので、
次回予告はなしで（笑）
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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