管理人の勤務時間と、管理事務室のオープンの時間はちょっとだけずれていないと
いけないという話でした。
言われてみるともっともなんだけど、うちのマンションも朝８時～夕方７時まで
の管理事務室のオープン時間は、早番・遅番の管理人さんの勤務時間ときっちり
合っている。数分前に切り上げたとかだと、煩い住民の人だと、管理人さんが
ちょっと前に帰っちゃったとか、クレームを出すかもしれないから
＃実際見ている人は実によく見ていて、電車遅延とかで管理人さんが微かに
でも遅れてきたら理由書いてちゃんと広報しないと苦情を出す人はいる。
やっぱり 08:10-18:50 とか早目に変えたほうがいいよな。委託契約書の内容で
管理人さんの勤務パターンと、カウンターへの時間を明示した常駐義務が両方
規定されているから、委託契約書そのものが法令遵守の点で問題がある。
3年も理事長だの、副理事長だのやっていると、規約だの、委託契約書などの
詳細に妙に詳しくなってしまうから、あっちこっちで現状が”規約・細則”に微妙に
反していたり、管理会社の管理実施内容が委託契約書とはずれていたりするのを
知っている。現状監事としては指摘すべきなんだろうけど、いろいろ問題山積だった
とはいえ放置してきたのも自分だからなぁ。。。
お前にだけは指摘されたくない！ とか言われそうな気もする。
＃標準管理規約の２２条２項では、開口部分を住居の負担で変更・改良する場合
に関わる細則の制定義務規定があって、そのままコピーして使っている管理会社
が多いけど、いろんなマンションの購入検討で契約用の原始規約を閲覧させて
もらうけど、これに対応する細則が制定されているパターンってみたことが
ないなぁ。。。皆気にならないんだろうか。
標準管理規約コメントでは、
『一棟全戸ではなく一部の住戸において緊急かつ重大な必要性が生じる場合も
あり得ることにかんがみ、計画修繕によりただちに開口部の改良を行うこと
が困難な場合には、各区分所有者の責任と負担において工事を行うことが
できるよう、細則をあらかじめ定めるべきこと』
と意図が説明されていて、まぁ条文としてあるのは妥当だと思うけれども。
こういった法令遵守関連で最近気になっているのが、”高所管球の交換”。
うちのマンション大規模だから、とくにエントランス部分はとっても天井が高く
ってそこの管球交換は、かなり高い脚立の上にたたないとできない。
24時間有人管理で警備員さんが全部の廊下を毎日見て歩くから、廊下の照明の
管球切れは直ちに報告は上がるけど、割とすぐに交換されている。蛍光管で、
廊下の結構高いとこについているほか、廊下の端っこから内側を照らすように
設置されているので、高層階では、脚立にのっかってもしよろめいたりすると
そのまま下まで転落事故のリスクの高い場所での交換で、ぶっちゃけ自分では
絶対にやりたくない。
実は１期目は、これだれが直しているのかあんまり気にしていなかったんだけど
実際には、管理人さんがやっていた。
（恥ずかしくて言いにくいけど、実際には今もやっている：管理人さんは大抵
かなり高齢だから、脚立に乗らせるのはまずいよねぇ。。。）
背丈級の脚立にのっかる作業は、法令的には高所作業である確率が極めて高い
もので、委託契約書にはちゃんと”管理員は高所作業はやりません”と書いてある
ので、高いとこの管球が切れたら、別途例えば設備のメンテナンス部門を管理会社
としては用意して、保険とかにもちゃんと入った若いお兄さんが定期的にメンテに
こないといけない。
あるいは理事会の役員がセルフサービスで換えるんでもいいけど、
理事会にでてくるだけでも大変・・・なんでこんなことを？と言われるマンション
が多いんではないかなぁ。。。（まぁうちもそう）
法令遵守すると、管理人は当然高所作業禁止（その分の手当て支払はない）
なので、切れた共用部管球は１月近くまとめて設備部門がくるあで放置されないと
いけないんだけど、そこまで意識高く必ずやっている管理会社って一部の
財閥系くらいかなぁ。。。近所のマンション（三井の管理会社だったかな）は
高所管球がきれても基本１月くらいは放置して、まとめてそれをやる部門の人が
やってくる。
まさか、１つだけ入れ替えるために専門の部門の出張を発生させるわけにも
いかないわけで、
『管理人さんが、委託契約範囲外で即時サービス実施してしまう』
（事故ると、労災や保険などでもまずかろうし、知っててやらせていた
管理組合も責任は回避はできなかろう）
マンションよりも、
『管球が切れても１月程度までは放置されて、きっちりメンテナンス部門が
定期的にやってきて交換する』
マンションのほうが、”正しい”管理状態なのだといっても、
住民の人が、それを理解して納得するかどうか。。。。
やっぱり、管球切れの放置は（とくに自分ちの真ん前だったりしたら）
クレームになるよなぁ。 ちゃんちすると、すぐには変えられず、しかも
コストアップするわけで。
うちの共用部の管球はぴったり２０００箇所程度。うち７００ほどをＬＥＤ化
した中には、あんまり議案書説明では書けなかったけど、５－７年電気代での
差額回収には時間がかかるけど、とくに高所にあるから交換頻度を下げたいって
箇所も多かったんだよな。全体で３年半で初期投資コストは回収、管球交換は
４割程度減るはずだけども。。。
＝＝ 後日記 ＝＝
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