東京カンテイさんのTwitter アカウント @tokyo_kantei の”中の人”
中山さんの tweet で、時々ある。 ”カンテイアイ” ってカンテイさんの会員向けの
市況レポートのプレゼントに応募したら、送ってくれたので、じっくり読んだついで
にやりとりもしたのでログ替わりに。
でたばっかりのもので、著作権があるから、全員向けにレポート内にでている
内容に関するコメントのみです。
カンテイさんのは、考えうる限り最も網羅的に、かつ公平にデータを扱って
プロットしていますが、”駅別”で不動産のPBR/PERなどのランキングをつくると、
既に個別物件の影響が非常に大きくなるんだということを、検証していきたいと
思います。
以下、青字部分は @tokyo_kantei さん。私はTwitter では@haruboo0 です。
> 私がカンテイアイで最も力を入れているのは表紙裏のコラムです（笑）
あー地図と数字のページばかりみてて、ココロザシの高そうなコラムは見てなかった…
相変わらずパラグラフ変わるとこも行の右端一杯までぎっちりだなーとか
そんなとこに感心しててもねぇ…
”中の人” 中山さんのカンテイでの文章って、パラグラフの最後の部分が、
１行のかならず後半たいていは行末ぎりぎりで終わっている。言いたいことは一杯
あるけど、紙面は限られているって人にありがちな文章で、私も総会議案書の議案は、
無理やり１－２ページに収めようとして、ページの最後の行で、句読点の”。”が
はみ出していたりするからよくわかる。
（私のは、10.5ポイントでWord で余白最少にしてから書くから、老人には読めん
とかよく怒られる程度に文字の密度が高いんで”やりすぎ”ですけど）
今回の特集は、マンションPBR の首都圏・近畿圏・中部・福岡での発表がメイン。
駅名が消し炭サイズで、ずらーっと路線図の上にPBRが書いてある表がついている
ところが中心。
http://www.kantei.ne.jp/news/cate01_news.php?news_no=1285
に結果が報告されているけど、やはり路線図上にずらっと並べて色分けして
プロットしてあると、なるほどこのあたりが中古価格は弱いなとか納得度が
違った。
その昔の東急不動産の地価マップみたいにずっとあれば不動産業界の財産だと思う。
PBRがPERとは別公開。なんたってPER/PBRで夫婦喧嘩したこともあるとおっしゃって
いた中山さんだから「最強駅番付」でPBR*100＋10/PERも欲しいなあと思ったら、
Webのほうにちゃっかりでてた。
→ http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/72benefit_shuto.pdf
見た瞬間、PBR=(販売希望価格)/(販売価格）で、2002-2011年の集計で、
築１年未満の販売事例を除いた計算で。。。
さて駅別トップが、”外苑前”なわけだけど、これ聞いてあれ？？とか思わない
としたら、マンションヲタクとは言えないよなぁ。めったに販売がないというか
ここ１０年で思いつくマンションが一つしかない。
無論、カンテイさんはわかっていてプロットしているんだけど、
2002-2011年の間で、”外苑前”が最寄駅で販売された物件って、2002年分譲
開始の”青山ザタワー”しかない筈。
(211年の南青山マスターズハウスや、今年のザ・神宮前レジデンスは、
１年以上たっているという条件に合致しない）
ここ数年連続でトップといっているけど、そのほぼ全データポイントが
このマンション一つから生み出されていることになる。
2002年ってのは、一番市況的にも安かった時期で、このマンションも
確か平米100万程度からあった。
墓地ビューがナイス。。。ってな物件で、独特な形をしている
http://www.blue-style.com/photo/todohuken/view-1420.html
から、某元アイドルのの●ピーが、覚せい剤とかでらりってましたとかの
ときに芸能ニュースで後ろにでているのを見て、あーここに住んでいるのか
と思ったマンションヲタクも多かったに違いない。
。。。本当に多いのか？？ いやきっとなん百人かはいる筈。
（もう売ってしまったので、ここには住んでませんから書いてもよかろう：
当然、販売情報から、部屋も売った値段もわかるんだけど、それはちょっと。
住まいサーフィンの沖さんあたりは、コラムで調べるのはやるといって
いたから同類な人はいるわけだけどい）
まぁ典型的な値上がりしまくったマンションなので、そこだけからデータ
ポイントがくるなら、”外苑前”はすごいことになるわけだけども、
これをもって、”外苑前”の駅別でのポテンシャルがトップというのには
ちょっと私は違和感がある。
だって、あと２年したら全データポイントが消え去って、2011/2012年の
上にあげたマンションに入れ替わることが予想できるわけだから。。。。
ある年で突然あるマンションが消えたら、ジャンプして大きく順位が入れ替わる
可能性の高い指標って意味があるかなぁ。。。。
まぁここでケチをつけると、嫌われちゃって、このあともうカンテイアイ
は送ってもらえなくなるかもしれないので、こっち方向ではなくて、
値下がり率が都心なのになぜか激しい駅の例で聞いてみることにした。
実際にやりとりが始まる前までに私の頭にあったのはここまで
もう長いからこのあたりで。。。。 続く。
（多分３－４回程度のシリーズになりそう）
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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