リセールバリューに占める立地のウエイトは都心か否かという広域が6割、
駅前か否かという狭域が3割、合計9割です。
残りが面積や階数、周辺環境などの物件スペックと物件の設備・
仕様などの個別要因』
と東京カンテイ中山さん。
http://twilog.org/tweets.cgi?id=tokyo_kantei&word=9%E5%89%B2
まぁ正しいと思います。
マンションヲタクで、マンション仕様なんかの差に非常に詳しく
なると、最後の１割の”構造”とか”仕様”とかにこだわりが強くなって
基本から外れた選択をしたりする
（うちもまぁ...割とそう。安価な地区の割には二重床だったりして
割と奢っている仕様だったりする）
私のもう一つの顔である、管理組合役員としては、管理状態がよくて、
自転車が綺麗～に整理されていたりしたらちょっとは中古価格が高くなる
とかあればうれしいんだけどなぁ。。。残念ながら査定マニュアル
によれば管理状態を反映させる項目って皆無だった筈。
管理状態は完全に崩壊していない限り、現状マンションの値段には無関係です。
（悲しいけど事実は事実）
＃まぁ実際、入魂の総会議案書とか規約集を電子化とかで作っても、
わざわざとりよせてくれる仲介屋ってリハウスくらいしかない。
（私の議案集をとりよせてくれた唯一の会社なので、結構肩入れしてるな）
例によって住不は、規約と食い違ったことばっかり平気でWebページに
載せてるし。。。普通売り主に規約集くらい見せろと要求しないもんかねえ。。。
直近のリハウスが、うちのマンションに駐車場空きなしとか書いて
いたので、理事長じゃ、駐車場が過剰にある”だけ”が売りなんだから、
激安駐車場100台以上空き有りと書けとか電話したら、本当にＷｅｂ広告
に”駐車場空き100台以上”とかでてて笑ったことがある。洒落っ気のある
担当だな。
せめて、大規模修繕までの残り年数と、現在の修繕積立金の戸当たり
何万溜まっているかとかを表示するとか、政策的に義務つけてくれれば
一般会計を削ってせっせと修繕費に積み上げた理事長の苦労もちょびっと
報われるんだけどなぁ。
（総会でも理事会で理事にまで”合計が”同じなら同じじゃんとか
言われて、フローとストックを一緒にするなぁとか叱りつけた経験あり）
こういう金かけないで、表示義務つけるだけで誘導できる施策で
”仕様” とか、”管理の状態” をあるべき方向に導くってのが本当にお役所の
やるべき仕事で、今だったら、新築マンションで全窓複層サッシになっていないのは
半ば違法建築で、フラット３５の優遇などは受けられんとか指定してしまえば、
瞬時に、複層化率が、韓国や中国なみに１００％達成できて、日本のマンションの
後進性は解消できるのにねぇ。。。（ちなみに戸建てのほうがはるかに複層化
Low-E化は進んでいる； 窓が結露するような家を新築で買わされているのは、
世界中の先進国じゃ日本でしかもマンションだけ。。。）
前置きが長くなったけど（毎度のことですな）、広域立地の話は割と
雑誌なんかで繰り返しでてくるんで、ここからは
狭域立地、なかでも代表的な駅距離とマンション価格の関係について。
ずっとざっくりなシリーズが続いているから、
これまたざっくり
首都圏の話でいうと、駅から１分離れると、新築や中古のマンションは
坪いくら安くなるか？
正解は、新築で 坪３万/分 中古で 坪４万/分。
（中古のほうが駅距離１分での価格差は拡大する）
証拠だのグラフだのの話は次回回しにして、坪４万ってのは、ある
マンションを買ったときに１年で値下がりする平均額でしたね。
全く同じマンションが駅から５分遠くなったら、５年古いマンションと
同じ値段ってことで、随分駅距離は値段に効いていることになります。
（駅バス便のマンションは推奨しがたいはまぁその手の雑誌にも繰り返し
でてくる）
明日早いんで、続きはまた。。。
データ検証 → マンションの購入者は１時間の価値をいくらとみて
いるのか → それって合理的な判断なの？ って話にでも。
ミッキーエヌさんと違って、気分で何回になるかはわからないけど
まだ２回は間違いなく続きます。
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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