その１４の続き 息切れしてきたというより、ネタに飽きて
きちゃったので最終回です。
知り合いのお手伝いも含めて数回程度ですが、どれも一般媒介でしたので、
合計で１０社ちょっとにお世話になりました。広告の出し方とか、競合して
る複数社で、ほとんど同時にかぶっちゃって苦労したとか、まぁいろいろあり
ますが、このあたりの”売り方”実際編は、どうみても仲介屋さんが書いた
ほうが経験豊かでしょうから省略にしましょう。
売主としての心得を書いておしまいに：
買主の気持ちは
● 中古なんだから、少しでも安く（なので頭金率が低いとか
ローン的に怪しい人がとっても多い）
● 一方で、大枚はたいて買うんだから、あんまり生活感の
あるのはいやだ です。
立地、年数、広さなどは見てからやってくるわけですから内覧の
ポイントは、設備の解説などではなく、どの程度古く見えるかどうかの
確認です。
● 汚れてきた部屋の壁紙くらいは張り替えてから売りましょう。
1000番台の壁紙でも使わない限りは家中の壁紙を全部張り替えても
数十万です。実際はわずか数十万のものですからその分だけおまけ
すればちゃんと成約する”はず”とか思っても、こちらが素人なように
仲介屋さんが連れてくる買主さんも素人です。
やはり生活感がでていると、どうしても激しく値引き要求をされやすい。
プチリフォームとしては、やはり壁紙の全交換が一番基本になりますね。
５年程度たってしまうと水回りもかなりへたってきますが、自分できれいに
する気合がなかなかない場合には、お掃除業者を入れることも考えて
見ましょう。 よく、仲介屋さんで、かけた値段以上に高く売れるわけじゃ
ないから今のままで大丈夫ですという人がいるけど、私は信じてません。
なにより古びて見えると成約までに時間がとてもかかります。
この２点は、かけた値段以上には、高く買い取ってもらえる効果があると
私は思いました。
● 面倒でも、オープンルームは実施したほうがいいです。
一般媒介で複数社競合だと、競ってやらせてくれといってくるので、
必ず何回かやることになるでしょう。
冷やかし客も相当たくさんやってきますが、中古物件を探す客は
やはり居住状態での１：１での面談は苦手です。オープンルームの来訪者
● "値引き交渉する客" が "本気の客" です。
値段以外のところでいろいろくどくどいっている客は、冷やかしに
毛が生えた程度で、相手にしていても仕方がないです。
ファミリー用だと、案外ローンがぎりぎりという人がきますが、
書くと長くなりますが、結構こっちが苦労することが多いものです。
後の予定が詰まっている（買い替えの資金に充てる）などの場合、
即金でもらえる割合が大きくなれば、自分の資金計画が助かることに
なって、値引きは少し大目にだしてもキャッシュ率の高い方と
契約したこともありました。
買う気のある方は、必ずものは気にいったけど、ずばり・・・・円
引きならと交渉されてきます。値段についてなにもいってこない人は
本気じゃありませんから、経験少ないですが、成約したことはありません。
この場合数字だけではなく、キャッシュでいくらいれられますかで、
相手の懐具合を探るのも手ですね。
● できれば部屋は空けてから売りましょう
部屋が狭く感じるのは、ものがいっぱいある→空っぽ→モデルルーム
のように整然となっているの順です。自分のインテリアセンスに自信が
あるという場合のほかは、部屋を空っぽにしてから売ったほうが、
成約期間・成約価格ともにかなり有利です。
（１－２月とかの家賃をケチってはいけない）
無理ならできるだけ不要なものを捨てて整理。
● よく言われることですが、内覧会で見込み客が来る日に洗濯物を干しては
いけません。
居住状態で内覧を受ける場合には、できるだけ部屋をすっきりさせましょう
このシリーズ、また気が向いたら少し書き足すかもしれませんが、一応おしまい。
次のステップに進むためにうまく高く売れるといいですね。
