その”５”ですが、話としては、その”３”の続きですね。
ほかにもいくつかあたって、私が会うとこまではやった会社はあるんだけど印象が
中途半端でネタ的には面白くないのでカット。次に理事会役員有志で面談したのは
Cって会社でした。
こっちはもっと本気モードだったのか責任者のSさん当人が何人かひきつれて
プレゼンに登場。 管理費削減関連で本を書いているといったら、前のS社と、この
C社の社長程度ではないかな。 管理費の削減だけじゃなくて、体重の削減にも興味が
あって、歩くだけでダイエットできるとかいう本を書いたばかりでした。
プレゼンでは、私を思いっきり指さして、
『管理組合の会計だけでなく、理事長あなた自身
にも激しくダイエットが必要です！』
とか厳しく”査定”していただきました。
。。。あまりにも的確なコンサルではあるが、それが理由で採用しなかったわけではない。
＃ 管理ヲタクにはこれだけで誰だかわかるかな。管理費削減とかでWBSに出演していた
のを見たときから、なかなか怪しくてただものではない雰囲気ではあった
いやいろんな意味で濃い人だったなぁ.... 管理組合はいろいろ大変だあら義務感では
もたなくって、いろいろ楽しむってヲタク的要素は必須だと思ってます。
こっちは、まずセミナーをやって、管理費削減から入りたい。修繕計画はその後で
でもよいですか？と向こうから明示的に求めてきたのでそれを許可。
（理事会のほうでも、まずは一般会計が妥当か確認しましょうという流れになってきていた）
セミナーは、いろいろなノウハウを書いたのを、機関銃のように話しまくって、
プレゼン資料は１５０ページもあって（ほかの理事は閉口していたけど私には）
内容が濃くて面白かった。
S社と比較すると：
● 着手金（300万程度だったか）と、成功報酬（削減額半年分）の組み合わせ方式
● 削減可能見込み額は、S社と同じ1000万程度の見積もり。
（人件費割合が大きく、人を削らないと削減余地が小さいというのは同じ見解）
● 削減可能額について、総額だけではなくて、個別に削減できるとする見込み額
を明記していて、かつその守秘義務を負わせない点。
自分でまず削減していただいてもいいですよ～、その後で申し込まれても、うちはプロだから
まだまだいけます。そこでの削減額の半分でいいのは同じです...と。 これはまぁ好印象です。
－－どちらかというと、強烈な削減率で名の知られた会社のイメージがあったのですが、
自分でできるならそこまではやってごらんなさい。その先だけでもちゃんと仕事しますよというのは
プロっぽい。 あんまり出し惜しみされてもねぇ。
● 削減後の管理レベルの維持は、徹底した委託契約書の書き直しで、これが
契約内容ですってところに、どこの掃除がどんな頻度でとか、今の５倍ー１０倍
くらい明確かつ定量的に書き込むことで実現する。
－－このための調査と、委託契約書のの書き直し（あるいは新管理会社との
契約の仕様）に100人×日かかるから、着手金300万であると、非常に明快でした。
ーー契約書を通りいっぺんなものから、非常にしっかりと定義したものに
書き換えて、ここに書いてある分までが、仕事の範囲だからちゃんとやって
くださいというスタイルは私は好きです。
一方で、管球交換のための高所作業実施や、組合印刷物の投函（何回あるか
はその月になってみなければわからない）、必要に応じて管理人がサービスで
実施している専有部訪問など、現行で契約書”外”でのサービスの多くは、
法規上書き込むことはできないでしょう。非常にきっちりと書きすぎて、
代わりにここに書いてないからやりませんというのは少し心配だった。
● 基本的に、今のサービスの上位互換を維持したままでやります。サービスに
過剰な無駄があるなら、その先で考えましょうというのが方針として明快だった。
－－人件費が減らせるようなサービスカットを行えば、安くできるのは当たりまえ
で、そんな提案は、子供でも可能です。プロの提案でないとね。
ただこの会社の値下げ方法、仕事をパーツごとにばらばらにばらして、パーツごと
に場合によっては１００社近くを参加させて最安値をくみ上げる（そのノウハウには
一定の評価はあるようですが）方式で、修繕関係の工事や、もちろん設計監理方式
だとしても、実際に使う会社が細分化されることにかなりの不安を覚えました。
もともとうちの採用している（竣工時からの）管理会社は、比較的、外部業者の
コントロール（ちゃんと見張っていたりする）に長けている部分があって、これは
あんまり失いたくなかった。
同じ作業内容であるならば、当然コミッションがダブルに発生しますから、値段の
削減だけなら、外に切り離したほうが当然に安くなります。一方で、工事の広報の
不足などによるクレームの責任をどちらが責任をとるかと考えれば価格差がかなり
大きい場合のほかは、管理会社が直接の契約相手にあっているサービスが
多いほうがいろいろな点で有利です。
（文句をつける相手が、管理会社のフロントにメールを送るだけになって一元化
されますからね： こういう部分が理事会側に見えない人的コストを発生させるのは
ちゃんと考えないといけないと思う。
極端な話自主管理でできるなら一番安いに決まっているわけですから。。。
大事なのは住民向けの過度のコスト低減ではなくて、管理組合役員がだれが
なってもひどい目にあったという作業量にはならないで回していけることでしょう）
竣工から３年になりますが、フロント＋管理人（の一部）のレベルには満足していて、
住民からも管理会社の変更しろという声は一度も上がってきたことはない。
これはこれでハッピーな状態なんですから、大きく節減するよりも、金額の妥当性を
示しながらこちらから値引き交渉したほうがよいのではともともと思っていた
＃お隣のマンションはこの３年で２回管理会社が変わっていて、２回目は今契約
しているところから延長を断られたとか、ちょっとなぁって感じです。
この方式、仕様書をじっくり決めていくなどどうみても理事会側にもこれを最低
でも半年から１年かけて主導する中心人物の存在が必要です。
１→２期はかなり連投した役員がいましたが２→３期は殆ど立候補なし。
私自身が３期は監事に抜けるつもりだったこともあって、この方式でできる人が
いない可能性が高いと考えました。
S社よりはずっと好印象だったのですが、結局管理組合として依頼はせず。
結論として
（１）現状の管理会社に大きな不満があって、変更が前提である
（２）詳細仕様策定に熱心に参画できる役員が確保できる
（３）実際のカットまでに１年じっくり考える余裕と、先払いに
耐える会計の余裕がある
ならば、頼んでみると案外ハッピーなのでは？と思いました。
－－微妙にうちのニーズとは合ってなかった。
ちなみに、CIPという会社でした。
（ 向いている組合は案外多いと思うので、やっぱ実名で ）
セミナー＋管理費簡易査定だけなら無料ですので、頼んでみて失うものはない
と思いますです。
このシリーズ次回第６回は、両方の見積もりを貰っての私の対応です。
まず管理会社に値下げを交渉して、その浮いたお金で、役員報酬と、
常設のコンサルを置ける費用をねん出することにしました。
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