前にうちのマンションとほぼ同規模の mickey022 さんのブログ
http://ameblo.jp/micky0022/
を紹介させてもらいましたが、今回は、関西のほうですが同じく
500戸超えのマンションの方のブログ
...”儲けて真っ赤”さん
http://paperkanrishi.blog.eonet.jp/default/
のご紹介。
しかしこれが名前でいいのだろうか...
（しかし名前が関西系ノリだなぁ。私も親の証言によれば、
大阪は東淀川区で橋の下から拾ってきたそうですが）
メガマンションのコア役員から見た悩みという点で
とっても共感できる回が多いです。
わたしのブログの機械式駐車場の回
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11192998922.html
は、３０本書いたなかでは最下位級に読んでくれた人が少なかったん
ですが、とりあげてくれています。
↓
機械式駐車場の料金設定はとっても難しいという話。
http://paperkanrishi.blog.eonet.jp/default/2012/03/post-80fe.html
私のブログは、機械式は長期で入れ替えこみでならせば、１台１月あたり
１万円かかかるんだから、できるだけ受益者負担の考え方で、
無料だの、殆ど無料（2000-3000円以下）なんて料金設定をするデベは
ちょっと根本から考え直せとするもの。
（昔は、市場から退場させよくらいに思っていたが、
最近は、日本綜合地所のマンションも、土地持ち込み特命受注の長谷工が
系列管理会社を入れて仕切っているマンションも、少しだけは心を入れ替えて
た設定にはなってきているようには思われる）
私のは、デベロッパーおよび系列管理会社の初期設定の話で、
それを初期設定をしてもらってしまった管理組合の苦労とはまた
別の話になります。
マンションって買ったときの駐車場代とか、管理費・修繕費って
”これでいける！”つもりで皆購入していますから、後から管理組合
が変更しようとしてもすごく大きな慣性があって、そうそう簡単に
替えられません。
『俺は駐車場がただだからこのマンションを買ったのに
変えるのか！ 許せん！！』という主張は、ある程度もっともな
もので、いくら機械式駐車場は金食い虫で、無料なんて絶対ありえなくて、
あなたに対して、免許もってない人は毎月貢いでいる形なんですよ
と説得したって、知ってて買ったはずだろうとかでそうそう簡単には
翻意してもらえません。
変な初期設定のままで引き渡されてしまうと、後で管理組合内で
紛糾するのは目に見えているのですが、ちょっと北関東のマンション
なんかの駐車場設定を今みてみると、機械式にも関わらず嘘～！！って
ほど安いところが多い。
多分、郊外ですし、車社会ですから、駐車場はあって当たり前に
近くに自走式でかなり安い駐車場があるのでしょう。
いくら原価積み上げでは、月１万円下はちょっと受益者負担から外れる
といっても、隣に5000円の駐車場が自走式であったら、１万円では
誰も契約してくれないから、遊ばせておいたらもっと痛い状況になります。
同じマンション内に自走式と、機械式が混在していて、まさか
受益者負担だから、機械式がより高額ってのはできないですしね。
一方で、うちのあたりは下町であんまり土地が余ってないから、
マンション本体はそれほどの値段ではない割に、駐車場代の相場は
むやみやたら高くって、近隣には野ざらしでも、月2.5万円以下では
駐車場の空きなどありません。隣のマンションは確か3.5万とか
だったかな。
うちのマンションは１００％の附置率で、全部自走式。これで
平均１万円って設定だけはなかろうとか思うわけです。
直近のマンションは、悪評高いパズル式で確保していて全部機械式
で、実に2000-3000円｡ 修繕計画は３０年なのに、機械式の入れ替え
コストは長期修繕計画には計上されていません。
... これって詐欺に近いよなぁとか思わず掲示板に書き込んだら
買わないやつはほっとけとかタイムリーに反撃された。
（長谷工は、どうみてもネット掲示板をチェックしている
掲示板対策部門がある気がするなぁ。この手の批判書き込みには
異常に早くヲタクは黙ってろって反撃がくる））
あるとことまで上げたらもう契約してもらえないんだったら
ともかく、うちのマンションでみれば、相場価格のせめて６割の
1.5万とってくれていれば、ここ３年私がうーんとか組合収支が
赤字化していくのとここまで闘わなくってもすんだはず。
うちのマンションは、駐車場台は全額一般会計参入。
まぁ世の中のマンションの過半がそうですし、自走式だから
それほど問題でもないですし。
一般会計の実に35%の収入が駐車場起因ですから、１．５倍に
設定されていれば、年2000万程度は収入多かったはずで、
（その分管理費もそこはかとなく高めに設定されていたでしょうが）
これ３年かかってもろもろ苦心して削った総額を微妙に超えている。
。。。減量は難しいけど、最初から潤沢なら組合運営が随分
楽だったはずで、EVの保守を独立系？なんて検討もせずにすんだ
かもしれない。
1万を1.5万にしても１台たりとも外の契約で逃げる心配はない。
妙に安いのは売主の販売戦術のせいですね。
都区内では珍しい100%自走式での設置＋安い駐車場代を販売の
宣伝文句にしたせいなわけです。
まぁ売れれば売主はいいのでしょうが（ろくに２年アフターすら
対応しないものなぁ）後の理事会の苦労はなーんにも考えてない。
このあたりは、まともなデベなら、周辺価格のちょっと下に
（都心部や近郊などで可能であれば）当たり前のように設定して
います。 まぁ都心だと、お金持ちが多いから数千円高くっても
自走式や平置きがいいやで、大きな車で機械式はいらないって
パターンも含めて外に逃げらえるので苦労している理事長も
存じ上げていますが、やはり売らんかなではなく
後に残る住民＋管理組合のことを考えた料金の初期設定をしてほしい。
うちのマンションは修繕費の初期設定が１㎡１月あたり竣工直後に
120円と比較的良心的だったのも購入した理由でした。
未だにこの半額とかで、70平米あるのに3000円台スタートとか
すぐさま２－３倍値上げするしかないでしょうってマンションも
多い。
こういうの、せめてフラット３５とかの適用条件を、
● ３０年以上の計画必須
● 修繕積立金の初期設定1㎡ 月100円以上、
● 機械式駐車場については、その更新計画を含むこと
とか設定するだけで、結構駆逐可能だと思うし、
こういうお金はかけないで、決まりをつくるだけで住宅基準を
誘導するってことこそ国交省の仕事だと思うんですけどねぇ...
(一応、パブコメ的なものがあれば送ってはいる）
良心的なデベがでてきても、一流どころでなければ
”修繕費＋管理費＋ローン返済”の総額を抑えるように設定して
あなたでも買えますよーとやられれは、太刀打ちできないところもある。
。。。。この程度のことは、買い手側が当然知っているところまで
意識向上を図るしかないんだけど、まぁ無理だろうなぁ。
ってんで、このブログにもあんまり読者はつくまい。
もしよければこちらをぽちっとお願いします
↓ ↓ ↓ ↓
マンション ブログランキングへ
