第3節 物件調査
土地が公道に接していないこと、建物が隣接する「国有地」に越境していた事について売主と媒介業者の調査説明義務違反による損害賠償請求が認められた事例(東京地裁・判決:平成29.12.7)
<登場人物>
買主:店舗兼用住宅で喫茶店始めます
仲介業者
あらすじ
落ち着いた住宅街で喫茶店始めたいんだけど良い場所あるかな？
ここ良いんじゃないっすかね〜
角地で容積率が10%緩和されるし、資産価値もあるよ👍
両手(売主と買主の両方から仲介料もらえる物件)だし👍
(宅地建物取引士 講習テキストより)
良いね👍イメージピッタリの場所だよ👍(図面よく分からないけど)
•••数年後•••
公道に面した土地が「国有地」で買い取れって連絡があったよ😰
角地の容積率緩和もないんだって😰
どうゆうこと！o(｀ω´ )o
え〜マジですか〜😲
公道沿いに同じ様に家が並んでるし、前の所有者からも聞いて無かったんだよね〜
境界標も図面も無かったし、「公簿売買」(公募記録の面積で買う)で、測量もしなくて良いって了承したでしょ？
納得出来るかっ！o(｀ω´ )o
国有地買取代金等43万円、角地じゃ無かったんだから評価減と精神的な苦痛も合わせた慰謝料請求だ😡
売主、仲介業者の調査・説明義務違反を認め、国有地の買取代金等を損害として賠償を命じる。
ただし、適正価格との差額や慰謝料については損害とは認めない。
感想
あまりにもお粗末な売主と仲介業者と言ってしまえばそれまでですが😅
国有地の買取額からして公道に面して「旧水路」の様な部分があって既に造成されていたとすると
パッと見た目普通に公道に面した土地に見えたのかも知れません。
だとしても、境界標が見つからなかったり、土地の「地積測量」がないのなら、せめて「公図」を確認したり、「建築指導課」で確認するだけ分かる事なのでどれだけ手抜きしてたか？です😅
実際の取引で前売買契約をほとんど「コピペ」して契約に間に合わせる事はよくあります😰
「建築指導課」は市役所等に有りますので誰でも行って「ここは角地指定うけてますか？」と聞くだけで今回の件なら取引対象が公道に接していないことも分かります。
基本的な役所調査や現地調査は不動産業者や建築関係者でなくても出来ます。役所で色々聞かれても仕事ですので分からない事は積極的に質問🙋してもそれほど嫌な顔する人はいません。
よく分からずに不動産を買う方が怖いです😨
