こんにちは
Happyconstructerこと
新宿大家です。
税務シリーズ第４弾は
土地の相続税対策について
解説していこうと思います。
＊新宿大家の公式Lineはこちらになります。
なんとなく、不動産会社から
聞いたことがあると思います。
その前に・・・
土地についての知識を
評価額について整理したいと思います。
上記の表の中で相続税に関係するのは路線価になります。
通常、ただの土地だけで相続した場合にの
土地のみの評価額を100と仮置きした場合、
その土地に賃貸マンションやアパートを建てると
貸家建付地の評価に変わります。
そうすると100→82程度に土地自体の評価額が軽減されます。
＊注意点としては土地と建物の所有権が同一でないと
適応されません。
■土地評価額の計算式は以下になります。
貸家建付地の評価
＝路線価x土地面積
x（１−借地権割合x借家権割合x賃貸割合）
＊借地権割合とは
路線価図で200Dと記載があれば
数値は平米路線価で単位は千円です。
アルファベットが借地権割合になります。
D＝60％となります。
⬇︎以下は例になります。
＊借家権割合は
借家権割合は全国一律で30％です。
＊賃貸割合は
空室率が20％あるけど、賃貸募集を継続しているのであれば
賃貸割合は100％です。
さて、実際に相続税の計算がどのくらい軽減されるのか
事例をもって計算してみましょう。
■土地の評価額の軽減事例
更地 ：500平米
路線価：20万円/平米
借地権割合：60％
借家権割合：30％
賃借割合 ：100％
＊更地の状態での土地の評価
＝500平米x20万円＝1億円
＊貸家建付地の評価
＝500x20x(1-60%x30%x100%)
＝8200万
土地そのものの評価額が変わりますので
相続税の対象となる土地の評価額が
1800万円ほど下がりました。
ここまでは、相続税に関わる土地の評価額が
貸家建付地に変わるとどのくらい変わるのか？
についてまとめてきました。
でも、相続する場合は
土地の相続＋建物の相続になります。
建物の評価額が追加で足されてしまうので
相続税が増えるのでは？？？と
思ってしまいますが。
そこはちゃんと大丈夫なんです。
それをこれから説明しますね。
まず、建物評価について整理します。
■実需の建物評価額について
固定資産税評価額と同額で計算されます。
＝新築価格x60％
■賃貸用の建物評価額について
実需の建物評価額x（１−借家権割合）
＝新築価格x60％x（1−30％）
■それでは事例で検証します。
更地土地評価額＝１億（500平米x20万）の土地に
新築で１億のマンションを新築した場合を検証しよう。
更地ならそのまま１億が相続税対象となるが
借家建築すると
土地評価＝8200万
建物評価＝１億x60%x(1-30%)となり
→土地建物評価合計＝１億2400万
あれ？増えてる？って思いますよね。
しかし、１億の建物建築費を借り入れで検討している
想定とします。負の資産である借り入れがあるので
結果的に
相続対象資産＝1.24億ー1億＝2400万になります。
そうすると・・・
相続税評価額は相続税の
基礎控除3600万以下になりますので
あらら・・・不思議。
相続税０円になりました
≧(´▽｀)≦
しかし、これには注意が必要です。
高齢化した地主さんが
ディベロッパーさんに唆されて
更地にアパートを乱立なんて話はよくありますね。
相続税は軽減されますが
1億の借り入れは残りますので
引き継いだご子息が
賃貸経営で困る？？？ってことがあるようです。
特に地方だと・・・入居付けに苦労します。
地主の皆様、ご利用は計画的に！
それでは、ごきげんよう♪
■編集後記
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