賃貸募集のご依頼をいただきました。(^^♪
いつもありがとうございます。
昔からお世話になっているオーナーさまより入居者募集の依頼をいただきました。(＝⌒▽⌒＝)
12月末に退去をされて今まで改装が掛かりやっと募集ができる状態になったとのことです。
案内図面はこんな感じです。
高速神戸鉄道花隈駅徒歩1分の好立地で、ローソンも徒歩1分です。
ＪＲ神戸線元町駅にも徒歩5分で歩けます。本当に便利ーーーー。(-^□^-)
１Ｆが駐車場で空きもあります。普通車で月額25000円です。
外観は
内部は
ここのオーナー様はいつも
ガステーブルとエアコン、ウォシュレット、レースカーテン、照明器具をサービスで
付けられます。
単身者には本当にありがたいと思います。
お問合せはお気軽にください。
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サステナ神戸株式会社
e-mail: kazuya@home-sus.com
TEL078-361-1711 FAX078-361-1712
★不動産のことで、ご相談がございましたら、下記メールまで（*^_^*）
当社HPには物件情報が満載です。(^_^)v
↓
不動産部 http://home-sus.com/smile/smile.php
本社設計部は建物検査、既存住宅検査をおこなっています。
詳細は↓
本社設計部 http://www.anshinkensa.com/
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昔からお世話になっているオーナーさまより入居者募集の依頼をいただきました。(＝⌒▽⌒＝)
12月末に退去をされて今まで改装が掛かりやっと募集ができる状態になったとのことです。
案内図面はこんな感じです。
高速神戸鉄道花隈駅徒歩1分の好立地で、ローソンも徒歩1分です。
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賃貸管理について。
昔のお客様から連絡がありました。
賃貸しているマンションをお持ちということなのですが、そこの賃貸管理をされている
業者さんがどのような業者さんかということの質問でした。
状況としてはお客様は関東にお住まいで、ご自分で賃貸管理ができないので、
１０年以上前から、とある不動産業者さんに報酬を払って賃貸管理をしていただいている
とのこと。
ご不安になられたたきっかけとしては、
オーナー様のご承諾なしに賃料が減額されていたということです。
たしかにそのお話だけを聞くととんでもない話だと思います。
賃貸管理料が１０％ということでこれも高いんじゃないかなということでした。
うちが今受託している管理料は６％が基本なので、今の業者さんが受託されている業務が分かりません
が、お客様からお伺いする業務内容から推測すると少し、高いように思われます。
収益物件のオーナー様は遠方の物件もお持ちなので、日々の管理業務ができないことが多いと
思いますが、賃貸管理をお願いされる場合は慎重にお選びください。
色々とクレームが起きてからでは後々大変になります。
当社は賃貸管理に際して、当社がオーナーのような気持ちになって業務を行うように心がけています。
今の管理業者さんにご不安なことがありましたら、お気軽にお声がけください。
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１０年以上前から、とある不動産業者さんに報酬を払って賃貸管理をしていただいている
とのこと。
ご不安になられたたきっかけとしては、
オーナー様のご承諾なしに賃料が減額されていたということです。
たしかにそのお話だけを聞くととんでもない話だと思います。
賃貸管理料が１０％ということでこれも高いんじゃないかなということでした。
うちが今受託している管理料は６％が基本なので、今の業者さんが受託されている業務が分かりません
が、お客様からお伺いする業務内容から推測すると少し、高いように思われます。
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思いますが、賃貸管理をお願いされる場合は慎重にお選びください。
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昨日の続き。賃貸住宅居住安定法案って？３の内容
昨日の続きです。
３、家賃等の悪質な取立て行為に対する規制って、どんなこと。
私も疑問に思いましたので、調べてみました。
①規制される言動
家賃関連債権の取立てをするに当たって、面会、文章の送付、張り紙、
電話をかけることそのたいかなる方法を持ってするかに問わず、
人を脅迫し、又は以下の②～⑤に掲げる言動その他の人の私生活若しくは
業務の平穏を害するような言動をしてはならない。
②鍵の交換、ドアロック等
この法律では鍵の交換、ドアロックは確実に違法行為として刑事罰の対象とされている。
③住宅からの家財道具等の持ち出しの等
賃貸住宅から衣類、寝具、家具電気機械器具その他の物品を持ち出し、
保管することが禁止されている。ただし、物品を持ち出す際に、賃借人や同居者から同意を
得た場合を除くとされている。
④不適当と認められる時間帯の訪問等
深夜等の時間帯に訪問したり、電話をかけること自体が絶対的に禁止されているわけではない
が、「当該時間帯以外の時間帯に連絡することが困難な事情その他の正当な理由がある場合を除き」、
賃借人や保証人を訪問し又は電話をかけて、当該賃借人や保証人から訪問又は電話することを
拒まれたにもかかわらず、その後当該時間帯に連続して、訪問し、又は電話をかけることが
禁止されている。
⑤告知の禁止
この法律は上記の行為をおこなうことだけではなく、これらの言動をすることを「告げること）
が禁止され、刑事罰の対象とされていることに注意をする必要がある。
したがって、例えれば、賃借人が賃貸人に対して、家賃の支払を促すために
「きちんと家賃を支払ってほしい。期日までには支払ってください。期日を過ぎても滞納を続ける
のであれば、鍵を付け替えて、部屋には入れませんよ」と発言すること、それ自体が
賃貸住宅居住安定法案の61条に違反し、2年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処せられる
可能性があることになる。
個人的な感想をいえば、
①について言えば、どのくらいのことで、脅迫という基準に当てはまるかが、
非常に難しいとおもう。以前に滞納している入居者と話をしているときに
「あまり、滞納が続くと賃貸保証会社に通知しますよ。そうなると保証会社から
督促がくることになります」っていうと、
入居者から、「それは脅しか」って言われてしまいました。
賃貸契約書に保証会社のことを記入し、保証委託契約書にも記載されているんですが、
そのような回答がきました。
これも脅しになるんでしょうか?
うーん。受けての取り方により脅迫ってことになったら、大変なことになるなあ。
②③に関しては確かにこれをすると行きすぎだと思うので、当社ではおこなっていません。
④不適当って時間は何時からなんでしょう？一般的には8時くらいって聞いていますが、
これも人によってかわるのでは、、、。
（もし、明確な基準をご存知の方がいらっしゃいましたら、教えてください。m(__)m）
⑤ ①～④のことを賃借人に話すことも禁止されるとのことです。←これも判断が難しいですよね。
上記を違反すれば、刑事罰をもってのぞむ。ってことになるらしいです。(((( ;°Д°))))
皆さん言動には気をつけてください。
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３、家賃等の悪質な取立て行為に対する規制って、どんなこと。
私も疑問に思いましたので、調べてみました。
①規制される言動
家賃関連債権の取立てをするに当たって、面会、文章の送付、張り紙、
電話をかけることそのたいかなる方法を持ってするかに問わず、
人を脅迫し、又は以下の②～⑤に掲げる言動その他の人の私生活若しくは
業務の平穏を害するような言動をしてはならない。
②鍵の交換、ドアロック等
この法律では鍵の交換、ドアロックは確実に違法行為として刑事罰の対象とされている。
③住宅からの家財道具等の持ち出しの等
賃貸住宅から衣類、寝具、家具電気機械器具その他の物品を持ち出し、
保管することが禁止されている。ただし、物品を持ち出す際に、賃借人や同居者から同意を
得た場合を除くとされている。
④不適当と認められる時間帯の訪問等
深夜等の時間帯に訪問したり、電話をかけること自体が絶対的に禁止されているわけではない
が、「当該時間帯以外の時間帯に連絡することが困難な事情その他の正当な理由がある場合を除き」、
賃借人や保証人を訪問し又は電話をかけて、当該賃借人や保証人から訪問又は電話することを
拒まれたにもかかわらず、その後当該時間帯に連続して、訪問し、又は電話をかけることが
禁止されている。
⑤告知の禁止
この法律は上記の行為をおこなうことだけではなく、これらの言動をすることを「告げること）
が禁止され、刑事罰の対象とされていることに注意をする必要がある。
したがって、例えれば、賃借人が賃貸人に対して、家賃の支払を促すために
「きちんと家賃を支払ってほしい。期日までには支払ってください。期日を過ぎても滞納を続ける
のであれば、鍵を付け替えて、部屋には入れませんよ」と発言すること、それ自体が
賃貸住宅居住安定法案の61条に違反し、2年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処せられる
可能性があることになる。
個人的な感想をいえば、
①について言えば、どのくらいのことで、脅迫という基準に当てはまるかが、
非常に難しいとおもう。以前に滞納している入居者と話をしているときに
「あまり、滞納が続くと賃貸保証会社に通知しますよ。そうなると保証会社から
督促がくることになります」っていうと、
入居者から、「それは脅しか」って言われてしまいました。
賃貸契約書に保証会社のことを記入し、保証委託契約書にも記載されているんですが、
そのような回答がきました。
これも脅しになるんでしょうか?
うーん。受けての取り方により脅迫ってことになったら、大変なことになるなあ。
②③に関しては確かにこれをすると行きすぎだと思うので、当社ではおこなっていません。
④不適当って時間は何時からなんでしょう？一般的には8時くらいって聞いていますが、
これも人によってかわるのでは、、、。
（もし、明確な基準をご存知の方がいらっしゃいましたら、教えてください。m(__)m）
⑤ ①～④のことを賃借人に話すことも禁止されるとのことです。←これも判断が難しいですよね。
上記を違反すれば、刑事罰をもってのぞむ。ってことになるらしいです。(((( ;°Д°))))
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1月9日に投稿したなう
今日は妹と一緒にマンションを見に行きます。早く実家を出たいみたいです。(*￣Oﾉ￣*)どんな感じかなあ。
1/9 9:14
昨日千と千尋の神隠しを見ました。映画館でみるとなんやこれって感じでしたが、娘と改めてみると不思議な世界観が結構楽しかった。不思議なもんやなあ。
1/9 9:17
SMAPの草薙君はすごいですね。１年がかりで韓国語の本を翻訳したそうです。「月の街 山の街」って韓国でベストセラーになった本です。あんなに忙しいのにその合間を縫って１年がかりで完成させたそうです。
1/9 9:29
>>もっと見る
賃貸保証の更新手続(^^♪
当社で賃貸のお世話をさせていただいたオーナー様の
物件入居者の更新手続の時期が来ました。(＝⌒▽⌒＝)
更新のお知らせは3ヶ月前くらいに賃貸保証会社から当社宛に届きます。
当社の仕事としてはオーナー様に退去と滞納がないかを確認することと
賃借人に更新料のお知らせをすることです。
賃貸契約って入居時と退去時以外はよほどのことが無い限り、連絡は少ないので
このような機会があるとお客様の声が聞け、助かります。(^^♪
最近は賃貸保証会社の乱立が増え、強引な取立てが増えているみたいで、
それを規制する法律ができました。
『賃貸住宅における賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等取立て
行為の規制等に関する法律』←←←ながーーーーい。
通称は『賃貸住宅居住安定法案』みたいです。
この法律は
１、家賃債務保証業に登録制の導入
２、家賃等弁済情報データベースの登録制度の導入
３、家賃等の悪質な取立て行為に対する規制
を主としているそうです。
結構この法案については色々物議を醸し出しえいるそうです。
１、については現在は多種多様な業種から参入しているみたいです。登録制にし、監視をしていきた
いきたいという思惑があるみたいです。私が実務上感じているのは貸金業免許をもっている会社さんが
多いなあって感じです。
２も問題になっています。家賃等の弁済情報をデータベース化するということは第2のブラックリストに
なり、一度そのような状況になると、次の住まいを探すのが困難になるのではないかと予測される
からです。
３については色々とあるので、次回に掲載させていただきたいと思います。
確かにひとつひとつは良いことになるのかも知れませんが、微妙な問題も含んでいくんだなって
感じました。
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最近は賃貸保証会社の乱立が増え、強引な取立てが増えているみたいで、
それを規制する法律ができました。
『賃貸住宅における賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等取立て
行為の規制等に関する法律』←←←ながーーーーい。
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この法律は
１、家賃債務保証業に登録制の導入
２、家賃等弁済情報データベースの登録制度の導入
３、家賃等の悪質な取立て行為に対する規制
を主としているそうです。
結構この法案については色々物議を醸し出しえいるそうです。
１、については現在は多種多様な業種から参入しているみたいです。登録制にし、監視をしていきた
いきたいという思惑があるみたいです。私が実務上感じているのは貸金業免許をもっている会社さんが
多いなあって感じです。
２も問題になっています。家賃等の弁済情報をデータベース化するということは第2のブラックリストに
なり、一度そのような状況になると、次の住まいを探すのが困難になるのではないかと予測される
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新年早々購入申し込みをいただきました。(^^♪
本当にありがたいお話です。
以前からお話をいただいていた収益ワンルームなのですが、
売却を進めてくださいとの依頼が来ました。
JR神戸駅徒歩4分、専有面積約１５㎡、昭和５５年築のカサベラ神戸というマンションです。
今４２０００円で入居者がついています。
外観はこんな感じです。
>
３年くらい前に外壁塗装工事も終わり、結構綺麗になりました。
そのから、賃借人の入居状況もよくなり、４０，０００円から４２０００円で決まることが
多くなりました。
今回、購入申し込みをいただいたお客様は
昔から、私に収益物件を購入したいとのご希望をいただいていた方でした。
売却のお話をいただいた矢先にその方を思い出し、真っ先にお知らせしたところ、
すぐに『購入します』とのこと。
あまりにも気持ちよくご回答をいただいたので、価格交渉をいただいたのですが、
なんとかご希望に近い金額でまとまる様に頑張りたいと思います。
私も営業マンですが、このようにすんなりお返事をいただくと
次も是非、良い物件があったら、一番にお知らせしたいと思いました。
同じカサベラ神戸なんですが、他のお部屋の売却も１件お伺いしています。
当社で管理をさせていただいているのですが、所有者の方が、ご高齢で賃貸管理が
面倒になって、手放したいとのことです。
価格も３５０万円くらいでの売り出しになると思います。
ちなみに賃料は４００００円で賃貸できています。
収益から管理費等の収益を引いた利回りにすると
１１％を超えるくらいの数字になるかと思います。
また、正式に物件になりましたら、掲載させていただきます。
もし、ご興味がございましたら、お問合せください。
ご質問もお答えできる範囲でお返事をさせていただきます。
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新年明けましておめでとうございます。m(__)m
新年明けましておめでとうございます。m(__)m
皆様年末年始はどのように過ごされましてでしょうか？
私は毎年なんですが、結構ハードスケジュールでした。
２８日は近所の妻の友人家族との忘年会、
２９日は大掃除
３０日は中学時代の同級生との忘年会、
３１日は毎年来ていただいている友人との年越し鍋（今年はしゃぶしゃぶでｋｇ１０００円くらいのお肉を
友人が用意してくれました。(^^♪）。
１日は娘を連れて、長田神社で初詣
２日は妻のお婆ちゃん宅（娘からすると曾お婆ちゃん）に新年のご挨拶、その後、嫁の実家で新年会
３日は私の叔父宅（大阪）で新年会
４日は私の実家に新年のご挨拶と両親を連れて、初詣（再び長田神社）←さすがに出店は無かったです。(T_T)
５日は嫁を連れて、垂水の三井プレミアムアウトレットに出陣。いい商品がなかったと妻は嘆いていました。
って、こんな感じでいいお正月を送れました。ヾ(＠°▽°＠)ﾉ
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私は毎年なんですが、結構ハードスケジュールでした。
２８日は近所の妻の友人家族との忘年会、
２９日は大掃除
３０日は中学時代の同級生との忘年会、
３１日は毎年来ていただいている友人との年越し鍋（今年はしゃぶしゃぶでｋｇ１０００円くらいのお肉を
友人が用意してくれました。(^^♪）。
１日は娘を連れて、長田神社で初詣
２日は妻のお婆ちゃん宅（娘からすると曾お婆ちゃん）に新年のご挨拶、その後、嫁の実家で新年会
３日は私の叔父宅（大阪）で新年会
４日は私の実家に新年のご挨拶と両親を連れて、初詣（再び長田神社）←さすがに出店は無かったです。(T_T)
５日は嫁を連れて、垂水の三井プレミアムアウトレットに出陣。いい商品がなかったと妻は嘆いていました。
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12月28日に投稿したなう
今から大掃除。頑張るぞー。今年も色々とありましたが、皆様ありがとうございました。(＝⌒▽⌒＝)新年も宜しくお願いします。(￣▽+￣*)年末年始の休暇は１２／２８～１／５までです。
12/28 9:21
>>もっと見る
年末の大掃除(T_T)
明日の大掃除で今年はお休みになります。
皆様今年も色々とありがとうございました。
大掃除に際して、色々な書類を整理していると
『ああ、昔こんなお取引をしたなあ』って思いながら、お客様の顔を思い出していました。
昔と今では書類の量が本当に変わりました。
私がこの業界に入ったときはB４サイズの重要事項説明書で
前面道路の種別も公道か私道かの区別しか記入する箇所がなく、
建築基準法上の種別を記載するところがなかったんです。
境界にかんしても売主様買主様が立ち会って、『ここです』ってくらいだったんです。
今では売主様買主様近隣所有者立会いの上か、測量士に入っていただいて、
境界明示をすることが基本となってきました。
このように厳格化することによって、後々の問題が無くなるんでいい方向になってきたなあ
って思います。
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『ああ、昔こんなお取引をしたなあ』って思いながら、お客様の顔を思い出していました。
昔と今では書類の量が本当に変わりました。
私がこの業界に入ったときはB４サイズの重要事項説明書で
前面道路の種別も公道か私道かの区別しか記入する箇所がなく、
建築基準法上の種別を記載するところがなかったんです。
境界にかんしても売主様買主様が立ち会って、『ここです』ってくらいだったんです。
今では売主様買主様近隣所有者立会いの上か、測量士に入っていただいて、
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ご契約をありがとうございました。m(__)m
1年前からお付き合いをさせていただいているお客様のご契約が本日、無事、
終わりました。(＝⌒▽⌒＝)
去年の今頃にお会いしてから、色々な場所をご案内させていただいたことが思い出され、
最終的には眺望が抜群な戸建てを購入されることになりました。
今から境界の確定、地積更正登記を経て、銀行ﾛｰﾝの本申し込みとなります。
最終のお取引、引渡しは早くて2月上旬となる予定です。
お客様からは
『家族みんなが気に入っていて、本当に最高のプレゼントとなりました』って
おっしゃっていだきました。
このようなお言葉をいただけ、私としても本当に良い物件をご紹介させていただいたと
思います。
ありがとうございました。
ちなみに地積更正登記というのは登記簿に記載されている面積と実測した場合の面積が違った
場合、登記簿に記載をされた面積を変更する登記手続のことをいいます。
その原因はいろいろとありますが、私が今まで経験した更正手続は
１、かなり昔に測量をされていて、測量技術があまく、面積が相違していた
２、地図混乱地域で公図が無く、また、測量図も無い地域の場合で、色々な資料をもとに
土地家屋調査士が新たに測量をしなおす場合、（今回がこの場合でした。）
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終わりました。(＝⌒▽⌒＝)
去年の今頃にお会いしてから、色々な場所をご案内させていただいたことが思い出され、
最終的には眺望が抜群な戸建てを購入されることになりました。
今から境界の確定、地積更正登記を経て、銀行ﾛｰﾝの本申し込みとなります。
最終のお取引、引渡しは早くて2月上旬となる予定です。
お客様からは
『家族みんなが気に入っていて、本当に最高のプレゼントとなりました』って
おっしゃっていだきました。
このようなお言葉をいただけ、私としても本当に良い物件をご紹介させていただいたと
思います。
ありがとうございました。
ちなみに地積更正登記というのは登記簿に記載されている面積と実測した場合の面積が違った
場合、登記簿に記載をされた面積を変更する登記手続のことをいいます。
その原因はいろいろとありますが、私が今まで経験した更正手続は
１、かなり昔に測量をされていて、測量技術があまく、面積が相違していた
２、地図混乱地域で公図が無く、また、測量図も無い地域の場合で、色々な資料をもとに
土地家屋調査士が新たに測量をしなおす場合、（今回がこの場合でした。）
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