（前回のブログ続き）
売却基準価額って？
売却基準価額とは裁判所の競売において、裁判所が物件ごとに設定するその不動産の入札基準となる金額のことを指します。
何を根拠に？
難しい国家資格をお持ちの不動産鑑定士さんの物件に対する鑑定評価が参考にされます。その上で物件の特殊事情（占有者の有無やマンション管理費等の滞納有無など）を加味した上で裁判所が決定します。
ちなみに、実施の入札では、この売却基準価格の8割以上の価格（買受可能価額と呼びます）でしか入札する事は出来ない仕組みとなっています。
それでは実際の競売物件を見ながら、考えてみましょう！
↑現在競売サイト（BIT）に出ているマンションです。
※入札期間：令和6年2月28日～3月6日
※開札期日：令和6年3月13日
※BITはどなたでも閲覧可能。
裁判所の売却基準価額３，６３０，０００円です！
それでは、こちらのマンションの同程度（設備の状況・部屋の広さ・間取りなど）の物件の市場での取引相場はと言うと・・・・
おおよそ９，０００，０００円前後です。
われわれプロ（主に不動産業者）は、これを落札し綺麗にリフォーム（設備等新品入替・クロス全室張替えなど）して、儲け（粗利）を加味して市場に再販売するスキームな訳です。
問題はいくらで入札するか！！
現況での市場相場が９００万円程度なのですから、それを超えるような入札者はまず現れませんよね。※但し、すごーく稀に主に一般の方が相場より高く入札される事例もありますが・・・・・
あくまで仮のお話として・・・
業者の方が裁判所の決めた売却基準価格の２倍７，２６０，０００円で落札したとしましょう。
これにリフォーム４００万円かかったとします。会社の利益を３００万円乗せて再販したとすれば・・・・・※わかりやすく説明する為に、細々とした諸経費は割愛しておりますが、金額は知れています。
キレイなリフォーム再生住宅が１４，２６０，０００円で登場！！
という具合に、某不動産広告サイトに見出しが躍るわけであります。
その後、運よく１４００万円で購入してくれる買主さんが現れ、めでたく2か月後にはご入居と相成りましたとさ（お終い）。
ざっくり粗利２，７４０，０００円
物件ごとに当然違いますが、大まかに言えばこんな具合に競売物件は生まれ変わるのです。
銀行の預金金利って今、何パーセントですか？
肝は、競売物件の客観的な価格調査と市場での相場感！
弊社の「不動産調査報告書」が競売に参加する業者様から引き合いがある理由。少しはお役に立てていると自負有り(^^)/
(不動産調査報告書・一部抜粋)
でもこれって、もしリフォームせずに現況相場９００万円で売り抜けたとしても・・・
サクッと粗利１，７４０，０００円
積立NISA（？）とか定期貯金とは、巷にいろいろ財テクはあるのだろうけど・・・
『不動産で儲けるには競売しかない』と言うようなキャッチをどこぞのHPで拝見したことがありますが・・・何だかなぁ～というお話でした。
浜松市内の不動産調査・競売代行ご相談応じております。
（不動産業者様・一般消費者の方）
マンションクリエイト
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