こんにちは。
昨日、、、と言っても夜中ですから今朝がた、、、
前ＷＢＣ世界バンタム級王者で同級１位のルイス・ネリＶＳ元ＷＢＡ世界バンタム級スーパー王者で同級４位のファン・カルロス・パヤノの試合を観ることが出来ました。
パヤノが経験でいなしてくれることを期待していましたが、、、問題児ネリの突進力、回転力に最後は巻き込まれてしまいました。
パヤノがボディ攻撃をメインにしていれば、、、う～ん。。。
強いことは強いんですが、、、強いからと言って好きになれる選手ではないってのはハッキリしました。（笑）
今日の過去問は、平成２８年度問３０の問題を○×式でやりたいと思います。
不動産先取特権に関する記述について、民法の規定に照らし、正誤判定をしてみましょう。
それでは、早速。
問題
不動産売買の先取特権は、売買契約と同時に、不動産の代価またはその利息の弁済がされていない旨を登記したときでも、同一不動産上に登記された既存の抵当権に優先しない。
正解は？
○
今日は、「不動産の先取特権」に関する問題です。
１問目は、「不動産売買の先取特権」についてなんですが、、、内容を確認してみましょう。
不動産売買の先取特権とは
（不動産売買の先取特権）
第三百二十八条 不動産の売買の先取特権は、不動産の代価及びその利息に関し、その不動産について存在する。
例えば、建物を購入する場合、私のような普通の方は一括では買えません。
でも、売主さんは、代金の完済をうける前に、建物を買主さんに引き渡してしまいますよね。
つまり、所有権が買主さんに移転する訳です。
売主さんとすれば、残金が払ってもらえるかって言う不安を抱えることになりますよね。
こう言った場合に、「売買契約と同時に」、代金の未払いがある旨を登記しておけば、売主さんは、先取特権を行使し、優先弁済を受けることができるものです。
条文を確認しておきます。
（不動産売買の先取特権の登記）
第三百四十条 不動産の売買の先取特権の効力を保存するためには、売買契約と同時に、不動産の代価又はその利息の弁済がされていない旨を登記しなければならない。
登記と言えば、対抗関係、、、一般的には、「対抗する」って言葉なんですが、、、この条文では、「効力を保存する」となっています。
これ、意味的には同じで、「売買契約と同時に、」代金未払いがある旨の登記をしておけば、「対抗」することができるってことです。
ここまでは良いですね、、、問題は、後半です。
問題では、「不動産売買の先取特権は、売買契約と同時に、代金未払いありの登記したときでも、同一不動産上に登記された既存の抵当権に優先しない。」と言っています。
「不動産売買の先取特権」と「抵当権」どちらが優先するのか って問題ですね。
どちらにも共通する言葉として、「登記」があります。
「先取特権」と言う字面からして、「登記」をすれば抵当権に優先しそうですが、、、
その辺の規定はどうなのか、、、早速、確認してみます。
（抵当権に関する規定の準用）
第三百四十一条 先取特権の効力については、この節に定めるもののほか、その性質に反しない限り、抵当権に関する規定を準用する。
「先取特権の効力については、抵当権に関する規定を準用する。」と言っています。
と言うことは、
（抵当権の順位）
第三百七十三条 同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による。
この規定により、「登記の前後」によって決することになります。
問題では、「同一不動産上に登記された既存の抵当権に優先しない。」と言っている訳ですから、正しい肢と言うことになります。
と言うことは、抵当権より先に「不動産売買の先取特権」を登記していれば、抵当権に優先して行使することができるってことですね。
なるほど～。。。
問題
不動産工事の先取特権は、工事によって生じた不動産の価格の増加が現存する場合に限り、その増価額についてのみ存在する。
正解は？
○
２問目は、「不動産工事の先取特権」です。
不動産工事の先取特権とは
（不動産工事の先取特権）
第三百二十七条 不動産の工事の先取特権は、工事の設計、施工又は監理をする者が債務者の不動産に関してした工事の費用に関し、その不動産について存在する。
２ 前項の先取特権は、工事によって生じた不動産の価格の増加が現存する場合に限り、その増価額についてのみ存在する。
例えば、家を建てる、ビルを建てる、リフォームするなど大金がかかる場合ですね。
もし、建物は建ったけど発注した人が建築費用を支払わない場合、建築を請け負った人としてはたまったもんじゃありませんよね。
こんな時に、建物を競売にかけて、優先弁済を得ることができます。
そして、出題されたのは、２項なんですが、、、
これは、リフォーム工事を考えれば、解りやすいですよね。
リフォームして、不動産の価格が増加すれば、その増加分について先取特権が存在するってことです。
問題としては、正しい肢なんですが、ちと細かい知識になりますよね。
そして、ここからは余談です、、、（←また始まったとは言わないように（笑））
他の不動産工事の条文も確認しておきます。
（不動産工事の先取特権の登記）
第三百三十八条 不動産の工事の先取特権の効力を保存するためには、工事を始める前にその費用の予算額を登記しなければならない。この場合において、工事の費用が予算額を超えるときは、先取特権は、その超過額については存在しない。
２ 工事によって生じた不動産の増価額は、配当加入の時に、裁判所が選任した鑑定人に評価させなければならない。
請負人が建物を建築等する場合、「工事を始める前」に、その費用の予算額を登記することで、「効力を保存する（対抗）」ことができます。
つまり、１問目でもみた「対抗関係」になった場合です。
基本は、第三百二十七条１項により、不動産工事の先取特権は、不動産に関してした工事の費用に関して存在する。
これは解ります。
第三百三十八条１項は、不動産工事の先取特権を対抗するには、「工事を始める前に」その費用の予算額を登記する。
この場合、工事の費用が予算額を超えるときは、先取特権は、その超過額については存在しない。
これは、別途の規定があるからですね。
（登記をした不動産保存又は不動産工事の先取特権）
第三百三十九条 前二条の規定に従って登記をした先取特権は、抵当権に先立って行使することができる。
１問目の「不動産売買の先取特権」とは違い、「不動産工事の先取特権」は、「工事を始める前に」費用の予算額を登記することで抵当権より優先すると言っている訳です。
強力な規定です。
ですから、工事の費用が予算額を超えるときは、その超過額については存在しないと規定しています。
これを取り上げたのは、対抗関係になった場合の予算額を超えると不動産の価格の増加は、違うと言うことです。
ここは、条文を読んで、「存在する」と「存在しない」で混乱したもんですから、、、
言わんとしていること、解りますよね。
問題
不動産の保存の先取特権は、保存行為を完了後、直ちに登記をしたときはその効力が保存され、同一不動産上に登記された既存の抵当権に優先する。
正解は？
○
３問目は、「不動産保存の先取特権」です。
（不動産保存の先取特権）
第三百二十六条 不動産の保存の先取特権は、不動産の保存のために要した費用又は不動産に関する権利の保存、承認若しくは実行のために要した費用に関し、その不動産について存在する。
例えば、建物の修理や施工時から完成時までの間の建築費を保存するなど、保存のために費用を負担した人がいる場合に利用されます。
不動産の価値を維持する、権利を保存する行為のことです。
問題には、「効力が保存」と書かれていますので、対抗要件、登記に関する問題ってのが解ります。
早速、条文を確認してみます。
（不動産保存の先取特権の登記）
第三百三十七条 不動産の保存の先取特権の効力を保存するためには、保存行為が完了した後直ちに登記をしなければならない。
問：「保存行為を完了後、直ちに」＝条：「保存行為が完了した後直ちに」
効力を保存するためには、「保存行為完了後、直ちに登記する」です。
そして、先ほど見た条文。。。
（登記をした不動産保存又は不動産工事の先取特権）
第三百三十九条 前二条の規定に従って登記をした先取特権は、抵当権に先立って行使することができる。
つまり、「保存行為完了後、直ちに登記する」ことで、問題にあるように、「既存の抵当権に優先（先立って）する」ことになります。
問題としては、正しい肢と言うことになります。
問題
同一の不動産について不動産保存の先取特権と不動産工事の先取特権が互いに競合する場合、各先取特権者は、その債権額の割合に応じて弁済を受ける。
正解は？
×
４問目は、「不動産の先取特権の競合」に関する問題です。
問題は、「不動産保存の先取特権」と「不動産工事の先取特権」についてです。
どちらも「登記」することで、抵当権に優先する先取特権ですね。
問題では、この２つが競合する場合、「各先取特権者は、その債権額の割合に応じて弁済を受ける。」と言っています。
○か×かと言っている訳ですが、、、
法律ですからね、やはり、こう言った場面も考慮して定められています。
条文を確認してみます。
（不動産の先取特権の順位）
第三百三十一条 同一の不動産について特別の先取特権が互いに競合する場合には、その優先権の順位は、第三百二十五条各号に掲げる順序に従う。
２ 同一の不動産について売買が順次された場合には、売主相互間における不動産売買の先取特権の優先権の順位は、売買の前後による。
問題は、１項についてです。
こう言った規定が法律を読む時に面倒にしている訳なんですが、簡略化するには仕方ないですね。
「優先権の順位は、第三百二十五条各号に掲げる順序に従う。」
第三百二十五条各号に掲げる順序
以下の条文なんですが、、、
（不動産の先取特権）
第三百二十五条 次に掲げる原因によって生じた債権を有する者は、債務者の特定の不動産について先取特権を有する。
一 不動産の保存
二 不動産の工事
三 不動産の売買
つまり、不動産の先取特権の順位は、「①保存、②工事、③売買」の優先順位だと言っている訳です。
と言うことは、「債権額の割合に応じて弁済を受ける」は、×と言うことになります。
問題の場合は、「①保存、②工事」の順に弁済を受けることになります。
それと第三百三十一条２項、売買の場合には、売買の前後（先後）によるってのは、納得できますよね。
問題
債権者が不動産先取特権の登記をした後、債務者がその不動産を第三者に売却した場合、不動産先取特権者は、当該第三取得者に対して先取特権を行使することができる。
正解は？
○
今日の最後の問題です。
ちょっと込み入ってますね。（笑）
債権者が不動産先取特権の登記をした後
↓
債務者がその不動産を第三者に売却した場合
問題では、「不動産先取特権者は、当該第三取得者に対して先取特権を行使することができる。」と言っています。
早速、条文を確認してみましょう。
「不動産の先取特権者」と「不動産の第三取得者」の関係を規定した条文が「ない。」
動産に関する規定はあるようなんですが、、、
（先取特権と第三取得者）
第三百三十三条 先取特権は、債務者がその目的である動産をその第三取得者に引き渡した後は、その動産について行使することができない。
んじゃ、この規定を準用して、、、って私が言っても世の中そのようにはなりません。（爆）
さぁ、どうしましょうってことなんですが、、、
こう言った具体的に規定する条文がない場合には、民法にある一般的な条文を適用することになります。
不動産の第三者対抗要件の条文、、、
超が付くくらい有名な「アレ」、、、
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
問題では、「不動産の先取特権者」と「不動産の第三取得者」が対抗関係に立つ訳なんですが、第百七十七条の規定に従い、登記を先にした者が保護されます。
問題では、先に登記をした「不動産の先取特権者」が先取特権を行使することができると言うことになります。
つまり、正しい肢と言うことになります。
今日は、不動産の先取特権に関する問題でした。
ポイントを覚えてしまえば、そんなに苦労することはないような気がします。
ただ、出題頻度は、「低」ですね。（笑）
今日も最後までありがとうございました。
んでまずまた。
ここをポチッと押して。。。
押してミソ。。。
