こんにちは。
やっときました。。。
平成３０年度の許可通知、、、６日付けで８日の日に。。。
問い合わせと同じように無視されちゃうかと思ってましたが、良かったです。
少しずつ、やっていきますね。
ちょっと間が空きましたが、大人の事情ってことでご報告を。。。
今日の過去問は、平成２４年度問３３の問題を○×式でやりたいと思います。
Ａは自己所有の甲建物をＢに賃貸し（以下、「本件賃貸借」）、その際、ＢがＡに対して敷金（以下、「本件敷金」）を交付した。この場合に関する記述のうち、民法の規定及び判例に照らして、正誤判定をしてみましょう。
それでは、早速。
問題
ＡがＦに甲建物を特段の留保なく売却した場合、甲建物の所有権の移転とともに賃貸人の地位もＦに移転するが、現実にＦがＡから本件敷金の引渡しを受けていないときは、Ｂ・Ｆ間の賃貸借の終了時にＦはＢに対して本件敷金の返還義務を負わない。
正解は？
×
今日の１問目はこの問題です。
最初に内容を確認してみます。
大前提は、
Ａさんが、自己所有の甲建物をＢさんに賃貸し、その際、ＢさんがＡさんに対して敷金を交付した。
これは、普通にアパートを借りるときの流れですね。
そして、ここからが問題の内容です、、、
１．「Ａさんが、Ｆさんに甲建物を特段の留保なく売却した。」
２．「甲建物の所有権の移転とともに賃貸人の地位もＦさんに移転する」
３．「現実にＦさんがＡさんから本件敷金の引渡しを受けていないとき、Ｂさん・Ｆさん間の賃貸借の終了時にＦさんはＢさんに対して本件敷金の返還義務を負わない。」
１．甲建物を売った、２．所有権の移転とともに賃貸人の地位も移転するってところは大丈夫ですね。
甲建物を売って、所有権も移転しているのに、Aさんが「賃貸人」ってのは可笑しいですもんね。
何の権利も無くなっている訳ですから。。。
問題は、その後ですね。
３．所有権の移転とともに賃貸人の地位もＦさんに移転しているのに、Aさんから「敷金」の引渡しがなされていない。
そんな状況下で、「Ｂさん・Ｆさん間の賃貸借が終了したら敷金の扱いはどうなるのか
」ってのを聞いている訳です。
問題では、「ＦさんはＢさんに対して本件敷金の返還義務を負わない。」と言っています。
問題としては、Ａさんから「敷金」が引き渡されていない訳だから、Ｂさんは、Ｆさんではなく、Ａさんに返還依頼すべきって言いたいってところなんでしょうかね。。。
それでは、判例を確認してみますね。
昭和43(オ)483 家賃金請求 昭和44年7月17日 最高裁判所第一小法廷 判決 棄却 大阪高等裁判所
思うに、敷金は、賃貸借契約終了の際に賃借人の賃料債務不履行があるときは、その弁済として当然これに充当される性質のものであるから、建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。
この判例で言っていること。。。
敷金は、賃貸借契約終了の際に賃借人の賃料債務不履行があった場合、その弁済として当然これに充当されるものであると言うこと。
そして、賃貸人たる地位が所有権の移転に伴い承継された場合、
旧賃貸人に対する未払賃料債務があれば弁済として充当され、そして、残額についてのみ新賃貸人に承継される。。。
と言うことは、旧賃貸人に対する未払賃料債務がなければ満額承継されるってことになりますよね。
つまり、残額にしろ満額にしろ「ＦさんはＡさんから敷金を受け取っていなくてもＢさんに対して本件敷金の返還義務を負う。」ってことになります。
残額なのか、満額なのかはその時（賃借人）次第ってことです。
自分がＦさんだったら、、、「無い袖は振れません。」って言っちゃいそう。。。（笑）
それでも返還する義務はある訳ですね。。。
問題
本件賃貸借において、Ｂが甲建物のために必要費および有益費を支出した場合、特約がない限り、Ｂはこれらの費用につき、直ちにＡに対して償還請求することができる。
正解は？
×
この問題は割とメジャーな問題です。
ですので、外してはいけません。
この問題のポイントは何でしょう
Ｂさんが負担したこれらの費用、つまり、「必要費および有益費」です。
必要費＝使用収益のために必要な費用。給湯機の修理、交換。雨漏りの修繕など。
有益費＝使用収益のために必ずしも必要ではないが賃貸目的物の価値を高めた費用。クロスを張り替えたり、トイレをウォシュレットへしたりなど。
同じ費用と言っても「使用収益のために必要なもの」と「賃貸目的物の価値を高めるためのもの」と違いがあります。
早速、条文を確認してみます。
（賃借人による費用の償還請求）
第六百八条 賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
２ 賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第百九十六条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
これ、考え方は、
賃貸人も賃借人もどちらも「必要費および有益費」を支出できるってところにあるんじゃないでしょうか
つまり、
必要費であれば、「使用収益のために必要な費用」な訳ですから、賃貸人も請求があればすぐに対応しなければなりませんよね。
ですが、有益費の場合、「使用収益のために必ずしも必要なものではない。」、「賃貸目的物の価値を高めるものの費用」な訳ですから、賃借人の感覚で良いもの、新しいものに交換されて、その都度請求されたら賃貸人もたまったもんじゃありません。
そのため、必要費と有益費では償還の仕方に違いがあるってことです。
ちなみに、有益費の第百九十六条第二項の規定とは
（占有者による費用の償還請求）
第百九十六条
１ 略
２ 占有者が占有物の改良のために支出した金額その他の有益費については、その価格の増加が現存する場合に限り、回復者の選択に従い、その支出した金額又は増価額を償還させることができる。ただし、悪意の占有者に対しては、裁判所は、回復者の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
書いてますね、、、
「価格の増加が現存する場合に限り、回復者の選択に従い、」
１．その支出した金額を償還する
２．増価額を償還させる
いずれにおいても「価格の増加が現存する場合に限り、」ですから、型が古くなるくらい入居していた場合は認められないってこともあるかも知れませんね。
それと、
回復者＝占有の回復をしてもらう者（占有物の返還請求権を持つ者）。この問題では賃貸人のＡさんですね。
問題の賃貸人だけではなく、占有を回復をすべき権利者すべてをひっくるめた規定ってことです。
そのため、「回復者」って表現ってことです。
この問題の「必要費と有益費」では、償還の時期が違うってのは必須の知識ですからね。
問題
ＢがＡの承諾を得て本件賃貸借に基づく賃借権をＣに譲渡した場合、特段の事情がない限り、ＡはＢに対して本件敷金を返還しなければならない。
正解は？
○
この問題は、賃借人のＢさんが、「Ａさんの承諾を得て」賃借権をＣさんに譲渡した場合です。
問題になるのは、やはり、「敷金」ですね。
この敷金、アパートとかを借りるときに当たり前のように話に出てきますが、賃貸借契約とは別の契約です。
ですが、「敷金」契約をしないと賃貸借契約が成立しないケースもある訳です。
困ったもんですね。。。
他にも敷金だけじゃなく「礼金」なんてのもあります。。。
だから引越しするとお金がかかるんですね。
問題に戻しますね。
この問題、１問目の逆のケースですね。
借りている側で「賃借権」が移転し、そして、問題は、「敷金」の扱いがどうなるか ってことです。
早速、判例を確認してみます。
昭和52(オ)844 取立債権 昭和53年12月22日 最高裁判所第二小法廷 判決 棄却 大阪高等裁判所
賃借権が旧賃借人から新賃借人に移転され賃貸人がこれを承諾したことにより旧賃借人が賃貸借関係から離脱した場合においては、敷金交付者が、賃貸人との間で敷金をもつて新賃借人の債務不履行の担保とすることを約し、又は新賃借人に対して敷金返還請求権を譲渡するなど特段の事情のない限り、右敷金をもつて将来新賃借人が新たに負担することとなる債務についてまでこれを担保しなければならないものと解することは、敷金交付者にその予期に反して不利益を被らせる結果となつて相当でなく、敷金に関する敷金交付者の権利義務関係は新賃借人に承継されるものではないと解すべきである。
つまり、賃貸人たる地位の移転とは違うってことです。
「敷金」は、旧賃借人に返還しなければなりません。
そして、Ａさんは、新賃借人のＣさんと敷金契約を結び直す必要があるってことになります。
ここで、注意してほしいのは、「特段の事情」があれば「別」ってことです。
特段の事情
１．Ｂさんが、賃貸人との間で敷金をもつて新賃借人Ｃさんの債務不履行の担保とすることを約すること
２．新賃借人Ｃさんに対して敷金返還請求権を譲渡すること
「敷金」って言っても家賃１ヶ月や２ヶ月分、場合によっては３ヶ月分ってこともあるでしょう。
「特段の事情」が無ければ、返還は必須と言うことです。
問題
ＢがＡの承諾を得て甲建物をＤに転貸したが、その後、Ａ・Ｂ間の合意により本件賃貸借が解除された場合、Ｂ・Ｄ間の転貸借が期間満了前であっても、ＡはＤに対して甲建物の明渡しを求めることができる。
正解は？
×
この問題は、「転貸借」ですね。
転貸借＝賃借人が賃借物をさらに第三者（転借人）に使用・収益させること。
あてはめてみますね。
賃借人Ｂさんが賃借物をさらに第三者（転借人Ｄさん）に使用・収益させること。
Ｂさん、ちゃんと「Ａさんの承諾を得て」転貸しているようです。
そして、問題はここからです。
Ａさん（賃貸人）とＢさん（賃借人であり、転貸人）の間の合意によって、二人（ＡさんとＢさん）の間の賃貸借が解除された。
このような状況下で、
問題では、「ＢさんとＤさんの間の転貸借が期間満了前であっても、Ａさんは、Ｄさんに対して甲建物の明渡しを求めることができる。」と言っている訳です。
どうでしょうか ってのがこの問題です。
言わんとしているところは、ＢさんとＡさんの契約が解除されているんだからってことを言いたいんでしょうね。。。
昭和59(オ)1178 建物収去土地明渡 昭和62年3月24日 最高裁判所第三小法廷 判決 その他 広島高等裁判所 岡山支部
賃貸人は、賃借人と賃貸借を合意解除しても、特段の事情のない限り、転貸借について承諾を与えた転借人に対しては右合意解除の効果を対抗することはできないものである
この判例の抜粋部分、古い判例を引用したものですが、問題そのものが書かれています。
つまり、ＡさんとＢさんの間で賃貸借が合意解除されても、Ａさんは、転借人のＤさんに対して甲建物の明渡しを求めることはできないと言うことです。
考えてみましょう。。。
転貸借について、Ａさんは承諾している訳です。
それをＡさんとＢさんの間の勝手な合意によって、自分達の賃貸借を解除する訳です。
承諾した転貸借な訳ですから、自分達の合意とは言え、転借人のＤさんを巻き込んで不利益を被らせることは出来ませんよね。
ですので、転貸借契約が有効に成立した場合には、賃貸人と賃借人の賃貸借契約を合意解除しても、「特段の事情」のない限り、転借人には対抗できないと判断したと言うことになるんだと思います。
問題
ＢがＡの承諾を得て甲建物をＥに転貸したが、その後、Ｂの賃料不払いにより本件賃貸借が解除された場合、Ｂ・Ｅ間の転貸借が期間満了前であれば、ＡはＥに対して甲建物の明渡しを求めることはできない。
正解は？
×
この問題も「転貸借」です。
ただ、先ほどの「合意解除」とは違い、Ｂさんの「賃料不払い」により、賃貸借契約が解除された訳です。
解除の理由が違うってことですね。
どうなんでしょうか ってことです。
平成6(オ)456 建物賃料等請求本訴、保証金返還請求反訴 平成9年2月25日 最高裁判所第三小法廷 判決 破棄自判 東京高等裁判所
賃貸借契約が転貸人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了すると解するのが相当である。
「賃貸借契約が転貸人（Ｂさん）の債務不履行を理由とする解除により終了した場合」ってのは、まさしくこの問題ですね。
賃貸人の承諾のある転貸借は、、、これも問題の内容です。賃貸人のＡさんは転貸を承諾していますから。
そして、
「原則として、賃貸人（Ａさん）が転借人（Ｅさん）に対して目的物の返還を請求した時に、転貸人（Ｂさん）の転借人（Ｅさん）に対する債務の履行不能により終了すると解するのが相当である。」
今まで見てきた内容から確認してみます。
賃貸借の終了によって転貸借は当然にその効力を失うものではない。
これは、前の問題で確認した「合意解除」の場合です。
そして、この問題の「賃料不払い」による「債務不履行解除」の場合、
賃貸人（Ａさん）が転借人（Ｅさん）に対して、「Ｂさんとの賃貸契約は債務不履行で解除したから、甲建物返してけろ。」って返還請求をしたときに、「Ｂさんが履行不能」に陥るって判断です。
つまり、ＡさんがＥさんに「甲建物返してけろ。」って言った時に、Ｂさん、Ｅさん間の「転貸借」は、「履行不能」に陥って終了する訳です。
Ｂさんとの賃貸借が解除されている訳ですから。。。
と言うことは、「転貸借」は、賃借人の賃貸借契約の存在を前提としているってことですね。
「合意解除」であれば問題ないけど、「債務不履行解除」の場合は、その前提を失うため、Ａさんからの返還請求により、「転貸借」は、「履行不能」に陥って、ＢさんとＥさんの間の転貸借契約も終了するって訳です。
違いは押さえないといけませんね。。。
今日のところはここまでです。
最後までありがとうございました。
んでまずまた。
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