買主の「地位」をあげましょう！ その２
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今日もとても忙しかったです。
でも、日中に仕事が集中したため、夕方以降は穏やかになりました。明日は今週唯一時間のある日なので、溜まっている発送処理などをしていこうかな。
さて、昨日の続きですね。
買主の「地位」をあげることで、当初の売買契約には登場してこなかった第三者が「買主」として現われることになります。
不動産登記法ではその物権変動が発生した事実や法律行為（＝登記原因）をきちんと登記官にわかるように、登記申請時に情報として提供しろ！というふうに定めています。
改正される前は、このような定めはありませんでした。
これを「登記原因証明情報」といいます。
（売買契約書、抵当権設定契約書等の契約書系、もしくはこのような契約書を司法書士が確認した上で作成する「登記原因証明情報」があります。いずれもその物権変動が発生した事実または法律行為がわかるようなものです）
紙の登記申請書で申請する場合には、登記原因証明情報も紙で作成して、所定の関係者の署名押印をもらったうえで、登記申請書に添付しています。
通常の売買であれば、登記原因証明情報に署名押印するのは、売主さん（登記義務者）です。もちろん買主さん（登記権利者）も署名押印していいですが、必ず要求されるものではありません。
しかし、「買主の地位の譲渡による場合の所有権移転登記」の場合には、関係者全員の署名押印をいただくのが望ましいとされています。
まず、前回の記事の
甲は、買主の地位を譲渡する者であり、直接登記申請にかかわることはありません。よって、登記原因証明情報にも特に署名押印はいらないかというとそういうことになりません。
甲と丙の「買主の地位の譲渡契約」という法律行為があり、そしてその譲渡を乙が承認することで初めて、物権変動が起こるので、甲の署名押印はやはり必要になります。
売主さん（登記義務者）である乙の署名押印は必ずいるとして、丙の署名押印についてはどうでしょうか？
このような三者が関係するような契約の場合、後日の紛争を避ける意味でも署名押印するのが望ましいといえます。
こうして、「買主の地位の譲渡」による所有権移転登記をすることになります。
不動産登記法が改正される前は、今回のようなケースでは、「中間者（＝甲）」を関与させることなく、直接売主乙から第三者丙に所有権を移転することができました。
というのも、「登記原因証明情報」を添付しなくてもよかったからです。
「こういった事実や法律行為がありました」という情報を登記官に知らしめる必要がなく、そのような情報（契約書等）がない場合や、提供できないような事情があるときは登記の申請書の副本をつければいいとされていたので、中間者の存在を登記官に伏せておくことができたんです。
これは「中間省略登記」といって、結構改正前には利用されていたかと思います。
本来乙→甲の売買による所有権移転、甲→丙の売買による所有権移転と２回の登記が必要になるところ、中間者甲の存在を伏せて、直接乙→丙に所有権移転してしまえばその分登録免許税を抑えることができましたので。。
不動産登記法改正後は、原則物権変動が発生した事実又は法律行為を登記官に知らしめる登記原因証明情報を提供しなければならないので、中間者の存在を伏せるということができません。登記原因証明情報を偽造すれば、中間者の存在を伏せることができますが（笑）
う～ん、今回は少しマニアックすぎたかな～？
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さすがに引越の次の日の今日は、全身が筋肉痛（泣）
階段がキツイ。。
しかし、年度末のため、事務所はめちゃめちゃの忙しさ！
休もうもんなら、大変なことになってしまいます。
一通りの業務を終えてから、担当している取引の打合せをすべく、不動産会社の営業マンの方に電話。。
「今回の買主さん、契約書の方とは違う方になりますから」
え？どういうことでしょうか？
買主さんは、その「地位」を他の第三者にあげる、ということらしいです。
例
売買契約書
買主 甲
売主 乙
地位を譲り受ける者 丙
どういうことでしょうか？
不動産の売買契約は甲と乙が締結します。しかも、この売買契約書には「甲が乙に売買代金全額を支払ったときに、不動産の所有権が移転する」旨の特約が入っていますので、お金が支払われない限りは、不動産の所有権は甲にあります。
（ちなみに、この特約がなければ、売買契約は売主と買主の「売ります」、「買います」という意思の合致のみで成立します）
そのお金を支払う前に、甲がその「買主としての地位」を丙にあげました。「地位」をあげたんです。
以前、債権譲渡について記事をアップしましたが、債権譲渡というのは、契約から生じる権利（例：売買契約でいえば、買主の権利＝売買契約の目的物を引き渡してもらう権利、売主の権利＝売買の対価（お金やモノ）を受け取る権利）をあげるというものです。
つまり、その債権譲渡を受けた人は、その権利のみ行使できるのであって、契約者としての全ての権利を行使できるわけではありません。う～ん、何だか書いていて「わかりにくいだろうなあ」と思っています。。
例えば、売買契約であれば、売主は売買の対価を受け取る権利があり、また、一定の事情が生じたときには契約の解除権を持つことになります。
さきの債権譲渡でいえば、売主から「売買の対価＝代金を受け取る権利」という債権の譲渡を受けた人は、買主から代金を受け取る権利のみを持っていることになります。したがって、一定の事情が生じたとしても売買契約自体を解除することはできないということです。解除をするのは、債権譲渡をした人（当初の売買契約の売主）だけです。
それに対して「地位」をもらうと、その契約当事者として行えることはすべて行えます。「地位」をもらっているわけですから、もう「契約当事者」そのものということです。
さて、続きはまた明日書きます。
この「買主の地位の譲渡」による登記は少し特殊なので。
今日は、あまりに忙しくて、椅子に座ることは出来なかったのですが。。。
川崎駅のスタバに少し寄って来ました（笑）
とても、広くて気持ちよさそうなソファー席もたくさんあり、今度行ったときはのんびりしてこようと思います。
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新居への引越完了！（もう更新しちゃいました（笑））
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3位をキープしています！みなさんのおかげです！本当にありがとうございます！
昨日、「しばらく更新できないかも・・・」と記事をアップしておきながら、もう更新してるってどういうこと？（笑）
環境が許したので、何とか更新できそうです。。
大塚先生、せっかくコメントいただいたのに、ごめんなさい。。
さて、今日は引越しの日でした。
早朝５時、友人が車で到着。
こんな時間から手伝ってくれることを快く引き受けてくれた親友のＭには大感謝です。
収納力抜群の車で、まずは僕の部屋のダンボール系の荷物を全て新居に運び込みました。
すぐさま、婚約者の部屋に行き、これまたダンボール系の荷物を収納。
ちょうど、頼んでおいた運送店の方が到着したので、すぐに婚約者の家の大物の家具を積み込み。。
さらに僕の部屋に運送店の方と一緒に行き、大物の冷蔵庫等の家財道具を積み込み。。
新居での搬入も親友Ｍの手伝いもあって、あっという間に終わり！
すぐさま、今度は僕の部屋にあった机を僕の実家へ。
この机、一枚板のかなり大きなもので、しかも結構いいもの。。
重量感もあって、抜群の勉強環境を生み出してくれる机なのですが、ものすご～く重い。。
とても新居には置くことができないと判断したため、一度実家に置いてもらおうと。。
さすがの親友も
「無駄に重いなあ、おい！」
無駄ではないけど、重いのは確か。。
無事に新居への引越も終え、一段落。。
本当に疲れました。ヘトヘト。。。
でも、自分たちのことなので、自分たちが疲れるのは当然！
だけど、自分のことではないのに、わざわざ車まで出し、あちこち行ってくれ、手伝ってくれた親友Ｍには重ね重ね大感謝です。
ありがとう。
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