自治政策講座8/20
第5講義
【これまでの地方再生・都市再生の誤りを超えてー「都市の墓標」から学ぶまちづくりの経営力】
木下斉 一般社団法人エリア・イノベーション・アライアンス代表理事
1998年
早稲田商店街 エコステーション事業
2001年
まちづくり事業黎明期
補助金利用して死屍累々
（津山市アルネ津山）
270億円内85億円補助金 潰れかけて60億の補助 市長はリコール
（青森アウガ）
185億円うち85億円補助金
総額208億円の支援、数年後の失敗、第2次再建計画
（商店街）
従来の低層商業/高層住宅という事業手法も失敗の連続
→最終的には役所の負担になり活性化どころではなくなる。
（不特定多数が入らないものに補助してはならない）
市の予算を入れてもテナント料を安くできない。（民業圧迫）
デベロッパが売り抜けて終わり。
テナント料の「相場」という嘘。
シャッター通りに「相場」などない。
それは「価値がない」という意味。
（区画整理事業）
空き地だらけ、開発後空き店舗、誤った成功事例の流布。
補助金をもらったつもりでも、実は自分たちの長期負担が大きい
以下成功事例
活性化事業はマーケットで勝負、成功する事業は市場のみぞ知る。
TANEYA（春日井市勝山）
投資回収1.5年
メルカート三番街（北九州市小倉）
尾道U2（尾道市 ）
オガールプラザ（岩手県紫波町）
鉄則1 小さく始めよ
鉄則2 補助金を当てにするな
（顧客の払える金額から開発費を逆算する）
鉄則3 一蓮托生のパートナーを見つけよう
（廃校を稼ぐ文化拠点へ…使わなくなった公共施設を再利用）
日比谷公園の松本楼
（指定管理はもうレベルが低い。民間活用へ）
（一部の団体が使うだけの施設になっている例はみっともない ）
鉄則4 全員の合意は必要ない
鉄則5 先回り営業で確実に回収
鉄則6 利益率にとことんこだわれ
小売商店の利益率は2～3％
年間500万円の無駄削減で年商1億円に匹敵
鉄則7 稼ぎを流出させるな
地元の建設会社や工務店で作る。
鉄則8 撤退ラインは最初から決めておけ
鉄則9 最初から専従者を雇うな
鉄則10 お金のルールは厳格に
公共施設と民間施設を合築する財政的効果
公共施設は人を集める力がある
そこの前で、そこの中で、営業することを許可する
公民連携プロジェクト
官と民が連携して失敗すると民間資金はあっと言う間に引いていく。
キャピトルフライト
逆に成功すれば資本が集まってくる。
地域金融を自治体が使えば地域は豊かになる。
貰う金より返す金
返すことができることを証明すれば資金は集まってくる。
結論
まちづくりは「借金でやれ」「補助金でやるな」