チンタイにしますか？
こんにちは。
今日もご訪問ありがとうございます。
宅建坊家です。
最近、だんだん寝る時間が
遅くなってきています。
起きる時間は同じなので、、、
つまり、
睡眠不足です。
これではイカンと思い、
何とか上手い時間の使い方を研究
しています。
今まで、
ナントカ手帳とか、
時間管理術とか、
いろんな媒体を試してきました。
ですが、
徐々に、自分流の方法論が
確立できそうな所まできました。
詳しい方法については、
また後日、ブログ等で
ご紹介できればと思っています。
お楽しみに。
というわけで、
今日も張り切って行きましょう！
------------------------------------------
今日は、
宅建主任者にもなじみの深い、
『賃貸借』について、
理解を進めていきたい
と思っています。
この『賃貸借』ですが、
過去１３年間に５回出題されています。
しかも、『賃貸借』は抵当権や、
借地借家法と絡んで、
基礎的な理解が重要な分野
といえるのです。
毎年、出されてもおかしくない分野です。
まあ、
宅地建物取引主任者の資格試験ですから、
賃貸借の基礎がわからなければ、
話にならない、というわけです。
というわけで、
ぜひ、攻略してしまいましょう。
今日も、
例題から始めましょうか。
==================
例題１
==================
マスオさんは、イササカさんから、
建物を賃借することにしました。
その後、マスオさんは、イササカさんの
承諾を得ずに、建物の賃借権を
ナミヘーさんに譲渡しました。
ナミヘーさんは、前と変わらず、
建物を使用しています。
この場合、イササカさんは、
マスオさんとの賃貸借契約を
解除することができるでしょうか。
-----------------------------------------
『賃貸借契約』の中で、
最も理解しにくいと思われるのが、
『賃借権の無断譲渡・転貸』の
部分かと思います。
『賃借権の譲渡』とは、
賃借人の地位を別の人に移転させること。
『転貸』とは、
賃借人が、第三者に目的物を又貸しすること。
を言います。
賃借人のこれらの行為は、
賃貸人の承諾なしにはできないことになっています。
（民法６１２条）
賃借人が
無断で使用、収益させた場合は、
賃貸人は、契約を解除することができるのです。
と…法律上は
そうなっているのですが、
解釈では、単純にそうとは言えないのです。
ここで、
ややこしくて覚えにくいフレーズ、
『背信行為と認めるに足りない特段の事情
がある場合には、解除権は発生しない』
が、登場してくるのです。
（最高裁判例の独特のフレーズですね）
どういうことかというと、
本来、賃借人の
無断譲渡・転貸は、
解除権の発生根拠になります。
ですが、
賃借人の行為に、
『背信行為と認めるに足りない特段の事情』
があれば、
解除権は発生しない、
とされるのです。
どうして、
判例が、このように条文の適用を緩やかに
しているのか、といいますと、
賃貸借契約の性質に
キーがあります。
賃貸借契約は、
何年も続くような、
継続的な契約で、
かつ、
個人的な信頼関係に基づく契約です。
そこで、民法は、
その信頼関係を保つため、
賃借権の譲渡・転貸には
賃貸人の承諾を必要とする、
と規定したわけです。
ですが、裁判所は、
この賃貸人の承諾を得なかった場合ですら、
賃貸人と賃借人との間の信頼関係を重視します。
つまり、
両者の
信頼関係をボロボロに破壊するような行為をした場合、
以外は、
解除権は発生しない、と決めたわけです。
そして、
判例が言う、
『背信行為と認めるに足りない特段の事情』
が、どうしてこんな、まどろっこしいフレーズ
なのか、ですが、
本来、原告となる賃貸人が立証すべき事情を、
逆に、賃借人に証明させる、という形をとるために、
こうなった、と考えてください。
つまり、
本来なら、
賃貸人が、
「賃借人が背信行為をしているんだ！解除させろ！」
と言うべきところ、
逆に、
賃借人が、
「私は、背信行為なんかしてないんです！
なぜなら、…！」
と言わなければ解除権が発生してしまう、
という事なのです。
今日の話は、
かなり深いです。
はっきり言って、今日の知識は、
宅建試験には必要無いかもしれません。
ですが、
おそらく、
のどにモノが詰まったような気持ち悪さは、
多少消えるのではないか、
と思い、書いてみました。
-----------------------------------------
ここで、
例題１について見てみましょう。
マスオさんは、
イササカさんの承諾を得ないまま、
ナミヘーさんに建物の
賃借権を譲渡しています。
つまり、
賃借権の無断譲渡をしています。
ただ、
ナミヘーさんは、マスオさんの親族であり、
使用収益の実態は前と変わっておらず、
イササカさんとマスオさんとの間の
信頼関係の破壊はないといえます。
よって、
マスオさんには、
「背信行為と認めるに足りない特段の事情」
があるといえ、
イササカさんには、
解除権は発生しません。
イメージ、つかめました？
わからない！
と思われた方は、
どんどん、メッセージの方へ
質問ください。
-----------------------------------------
では、今日のエクササイズです。
今日は『賃貸借』の
基本的な部分について、
理解を深めるためのエクササイズです。
必ずこなして、
「権利関係」を得意にしていきましょう！
ステップ１：
お気に入りの宅建試験テキストを準備する。
ステップ２：
テキストの「債権」の章で、
『賃貸借』の項目をじっくり読む。
ステップ３：
その際、テキストの事例について、
登場人物を具体的にイメージしながら読む。
ステップ４：
勉強した自分を思いっきり褒めてあげる。
以上です。
あなた自身が行動しなければ、
結果は何も変わりません。
ぜひ、行動を起こして、宅建試験合格へ
一歩でも近づきましょう。
-------------------------------------------
今日の記事はここまでです。
暑い中、疲れた体に鞭打って
エクササイズをしてくださったあなたに、
感謝いたします。
今日も最後まで読んでいただき、
ありがとうございました！
次回ももっと楽しい記事を、書きますので
よろしくお願いします！
では、明日も素晴らしい一日を！
今日もご訪問ありがとうございます。
宅建坊家です。
最近、だんだん寝る時間が
遅くなってきています。
起きる時間は同じなので、、、
つまり、
睡眠不足です。
これではイカンと思い、
何とか上手い時間の使い方を研究
しています。
今まで、
ナントカ手帳とか、
時間管理術とか、
いろんな媒体を試してきました。
ですが、
徐々に、自分流の方法論が
確立できそうな所まできました。
詳しい方法については、
また後日、ブログ等で
ご紹介できればと思っています。
お楽しみに。
というわけで、
今日も張り切って行きましょう！
------------------------------------------
今日は、
宅建主任者にもなじみの深い、
『賃貸借』について、
理解を進めていきたい
と思っています。
この『賃貸借』ですが、
過去１３年間に５回出題されています。
しかも、『賃貸借』は抵当権や、
借地借家法と絡んで、
基礎的な理解が重要な分野
といえるのです。
毎年、出されてもおかしくない分野です。
まあ、
宅地建物取引主任者の資格試験ですから、
賃貸借の基礎がわからなければ、
話にならない、というわけです。
というわけで、
ぜひ、攻略してしまいましょう。
今日も、
例題から始めましょうか。
==================
例題１
==================
マスオさんは、イササカさんから、
建物を賃借することにしました。
その後、マスオさんは、イササカさんの
承諾を得ずに、建物の賃借権を
ナミヘーさんに譲渡しました。
ナミヘーさんは、前と変わらず、
建物を使用しています。
この場合、イササカさんは、
マスオさんとの賃貸借契約を
解除することができるでしょうか。
-----------------------------------------
『賃貸借契約』の中で、
最も理解しにくいと思われるのが、
『賃借権の無断譲渡・転貸』の
部分かと思います。
『賃借権の譲渡』とは、
賃借人の地位を別の人に移転させること。
『転貸』とは、
賃借人が、第三者に目的物を又貸しすること。
を言います。
賃借人のこれらの行為は、
賃貸人の承諾なしにはできないことになっています。
（民法６１２条）
賃借人が
無断で使用、収益させた場合は、
賃貸人は、契約を解除することができるのです。
と…法律上は
そうなっているのですが、
解釈では、単純にそうとは言えないのです。
ここで、
ややこしくて覚えにくいフレーズ、
『背信行為と認めるに足りない特段の事情
がある場合には、解除権は発生しない』
が、登場してくるのです。
（最高裁判例の独特のフレーズですね）
どういうことかというと、
本来、賃借人の
無断譲渡・転貸は、
解除権の発生根拠になります。
ですが、
賃借人の行為に、
『背信行為と認めるに足りない特段の事情』
があれば、
解除権は発生しない、
とされるのです。
どうして、
判例が、このように条文の適用を緩やかに
しているのか、といいますと、
賃貸借契約の性質に
キーがあります。
賃貸借契約は、
何年も続くような、
継続的な契約で、
かつ、
個人的な信頼関係に基づく契約です。
そこで、民法は、
その信頼関係を保つため、
賃借権の譲渡・転貸には
賃貸人の承諾を必要とする、
と規定したわけです。
ですが、裁判所は、
この賃貸人の承諾を得なかった場合ですら、
賃貸人と賃借人との間の信頼関係を重視します。
つまり、
両者の
信頼関係をボロボロに破壊するような行為をした場合、
以外は、
解除権は発生しない、と決めたわけです。
そして、
判例が言う、
『背信行為と認めるに足りない特段の事情』
が、どうしてこんな、まどろっこしいフレーズ
なのか、ですが、
本来、原告となる賃貸人が立証すべき事情を、
逆に、賃借人に証明させる、という形をとるために、
こうなった、と考えてください。
つまり、
本来なら、
賃貸人が、
「賃借人が背信行為をしているんだ！解除させろ！」
と言うべきところ、
逆に、
賃借人が、
「私は、背信行為なんかしてないんです！
なぜなら、…！」
と言わなければ解除権が発生してしまう、
という事なのです。
今日の話は、
かなり深いです。
はっきり言って、今日の知識は、
宅建試験には必要無いかもしれません。
ですが、
おそらく、
のどにモノが詰まったような気持ち悪さは、
多少消えるのではないか、
と思い、書いてみました。
-----------------------------------------
ここで、
例題１について見てみましょう。
マスオさんは、
イササカさんの承諾を得ないまま、
ナミヘーさんに建物の
賃借権を譲渡しています。
つまり、
賃借権の無断譲渡をしています。
ただ、
ナミヘーさんは、マスオさんの親族であり、
使用収益の実態は前と変わっておらず、
イササカさんとマスオさんとの間の
信頼関係の破壊はないといえます。
よって、
マスオさんには、
「背信行為と認めるに足りない特段の事情」
があるといえ、
イササカさんには、
解除権は発生しません。
イメージ、つかめました？
わからない！
と思われた方は、
どんどん、メッセージの方へ
質問ください。
-----------------------------------------
では、今日のエクササイズです。
今日は『賃貸借』の
基本的な部分について、
理解を深めるためのエクササイズです。
必ずこなして、
「権利関係」を得意にしていきましょう！
ステップ１：
お気に入りの宅建試験テキストを準備する。
ステップ２：
テキストの「債権」の章で、
『賃貸借』の項目をじっくり読む。
ステップ３：
その際、テキストの事例について、
登場人物を具体的にイメージしながら読む。
ステップ４：
勉強した自分を思いっきり褒めてあげる。
以上です。
あなた自身が行動しなければ、
結果は何も変わりません。
ぜひ、行動を起こして、宅建試験合格へ
一歩でも近づきましょう。
-------------------------------------------
今日の記事はここまでです。
暑い中、疲れた体に鞭打って
エクササイズをしてくださったあなたに、
感謝いたします。
今日も最後まで読んでいただき、
ありがとうございました！
次回ももっと楽しい記事を、書きますので
よろしくお願いします！
では、明日も素晴らしい一日を！