近年、沖縄の無人島や北海道の水源地をはじめ、「外国人による日本国内の土地取得」が話題になっています。
沖縄の無人島が中国人の女性実業家によって買収された件に関し、土地の所有が認められない中国では「領土が増えた！」「尖閣諸島も買おう！」と大変盛り上がっているとのこと。
国土庁の調査では、外国人によって買収された「山林」だけでも山手線の内側面積の1、2倍であり、水源地や太陽光発電用地などを含めれば、北海道だけでも中国人によって買収された面積は静岡県の面積を超えると、第29代航空幕僚長の田母神俊雄は警鐘を鳴らしています。
そのような中、外国人や非居住者から日本人が不動産を賃貸したり、購入したりした場合、日本人側が非常に不利になる税制が問題となっており、ほとんどの方が知らされていないことからトラブルになっています。
具体的には、外国人などの非居住者がオーナーのテナントを賃貸した場合、オーナーの所得になる家賃収入に係る税金20、42％の源泉徴収は、なぜかテナントを借りた側が支払うことになっていますし、
土地を購入した場合は、支払う対価の10.21％の所得税および復興特別所得税を源泉徴収しなければならないのは、売って所得を得た非居住者ではなく、なぜか対価を支払った購入者の方となっています。
今回、市議会でこの問題を取り上げることにより、皆様の記憶に留めていただき、今後のトラブル発生を抑制していただきたく思います。
以下、議会でのやり取り。
2023.3一般質問（外国人による土地所有について）
【壇上質問 厳太郎】
通告に基づき「外国人や非居住者が所有する賃貸物件について」一般質問いたします。
１９９５年、当時、中国の李鵬首相がオーストラリアのキーティング首相に対して、「日本という国は４０年後には無くなってしまうかもわからぬ。中国か韓国、あるいは朝鮮の属国にでもなっているかもしれません。」と発言した「李鵬発言」が国会で報告されました。
「李鵬発言」が当たっていれば、日本は１２年後の２０３５年には無くなることになります。
日本の不動産が外国資本、とりわけ中国資本に買収されていることが大きな話題になってから15年近く経過します。
農水省の２０２０年の調査では「山林」だけでも山手線の内側面積の１．２倍が買収されていることが判明していますが、公表値にカウントされていない事案が山ほどあることが指摘されており、
太陽光発電用地や風力発電用地、リゾート地、原野や水源に至ってはきちんとした調査が行われていない状況です。
第２９代航空幕僚長の田母神俊雄さんは２０１９年時点で、「中国人が北海道に所有している土地の総計は静岡県の面積を超える。」「規制する法律を作らないと合法的に国土が奪われる。」と警鐘を鳴らしました。
２０２１年には自衛隊などの基地周辺の土地が、外国資本によって買い取られ、日本の安全保障上の懸念が顕在化したことから、いわゆる「重要土地等調査法」が国会で成立しました。
そのことを受け、私は、２０２１年の９月議会で町田市も在日アメリカ陸軍相模総合補給廠と隣接していることから、対応や考え方について一般質問致しました。
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重要土地等調査法の施行から１年も経過していない本年1月、中国人投資家の女性によって沖縄県伊是名村の無人島「屋那覇島」の土地が購入され、連日大変話題になっています。
個人が土地所有できない中国では、島の所有をうらやむ声の他、「中国領土が拡張した」「尖閣諸島も買おう。」との声が上がっているとのことです。
日本国内では同島が「重要土地等調査法（土地規制法）」の対象外となっていたことから懸念が広がっています。
日本には防衛施設周辺などの安全保障上重要な土地以外、外国資本の不動産売買を規制するルールがなく、買収する側からすると不動産買収は一つの商いであり何ら違法ではなく、問題は、日本人の危機意識の欠如につきると思います。
近年、海外の投資家が日本の不動産を所有するケースが増えています。
不動産投資の対象は賃貸オフィス、店舗、宿泊施設、一般住宅など様々であり、借りたい賃貸物件のオーナーが外国人ということはけして珍しくありません。
地元でも外国資本によるマンション建設などが見受けられるようになってきました。
そこで、注目したいのは、海外に住む外国人オーナーなど、非居住者から賃貸物件を借りてその賃借料を支払う際には、借りたテナント側が、その賃借料にかかる税率20.42％の所得税を源泉徴収しなければならない場合があるという点です。
例えば、１ヶ月の家賃が10万円だった場合、店子はその20.42％にあたる20,420円を自ら税務署に納付しなければならず、残りの79,580円を家賃としてオーナーに支払うことになるのですが、知らされていないため家賃１０万円を継続的にオーナーに支払い続け、後に税務署から店子に請求が来てトラブルとなります。
税金の負担者は外国人オーナーですが、なぜか納税義務者は借り主側になります。
不動産の所有者が日本に居住する日本人の場合は、店子が家賃をオーナーに払い、オーナーは家賃収入から20.42％の所得税を納めますが、オーナーが外国人や非居住者であった場合、オーナーが納めるはずの所得税20.42％を店子が納めなくてはなりません。
理由はオーナーが外国在住だと日本での納税が難しいことや納税しない場合もあるので、日本在住の借り主側がオーナーに代わって納税することになっています。
このことは実質的に外国人優遇措置となり、到底看過できない大きな問題です。
今、ここで申し上げた「非居住者」という言葉ですが、日本国内に居住していない外国人や、国外に1年以上滞在している日本人などが該当します。
また、外国法人も含みます。
最近の話題になった事例として、中国人オーナーのマンションを5年借りて退去したところ、税務署から「約100万円の滞納があります」と、無慈悲な通知が来たそうです。
税務署からの通知を受け、男性が調べたところ、所得税法では、外国人などの非居住者がオーナーの不動産（事務所、店舗など）を借りた場合、その賃貸収入にかかる所得税の源泉徴収義務は、オーナーである中国人ではなく、借り主側に課せられるということだったそうです。
こうした源泉徴収義務は、個人が自己または親族の居住用として賃借する場合には課せられませんが、個人が居住以外の目的で賃借する場合や、法人が賃借する場合は、借主側に課せられることがあるようで、この方の場合、契約時、オーナーが中国人であることは知らされていたが、源泉徴収義務に関する告知は無かったとのことです。
契約時の不動産会社は潰れ、途中で別の管理会社に変わったが、結果としてオーナーも借り主である男性も知らないまま税金が滞納され、改めて借主だった男性に請求がきてトラブルになっているそうです。
ある税理士の方は、「このことを知っている不動産仲介業者も少なく、また不動産賃貸借時に源泉徴収義務に関する告知義務が無いことから、今後同様のトラブルは増加していくだろう」、とのことでした。
こうしたトラブルについて、ほとんどの方はまだご存じないと思いますが、今後、町田市民や町田市内にある法人でも起こりうることですので、それを防ぐ目的で質問いたします。
【項目3】外国人等の非居住者が所有する賃貸物件について
（１）町田市内の賃貸物件のうち、外国人等の非居住者が所有している物件は何件あるか？
町田市では、市内の賃貸物件数の情報を持っていないため、非居住者が所有する賃貸物件の数は把握していません。
町田市が、外国人等の非居住者が所有する賃貸物件の数を把握していないことが、質問に対する答弁で明らかになりました。
では、非居住者の家賃収入にかかる所得税は国税なのだから、税務署であれば、外国人などの非居住者が所有する賃貸物件数も把握しているのではないかと思って、先日、町田税務署に確認してみました。
しかし、税務署も外国人などの非居住者が所有する賃貸物件の数は把握していないという回答でした。
おそらく行政で、外国人や非居住者が所有する賃貸物件数を把握しているところはないのではないかと思いました。
日本では外国人は日本人と同様に土地取引を行うことが可能であり、外国資本による日本の不動産大量購入が続いています。
在日米軍の嘉手納空軍基地から直線距離で約６０㎞の位置にある屋那覇島をもし中国共産党軍が軍事拠点化した場合、リスクは計り知れないものとなるでしょう。
外国人の土地取得には国際法上、一般的に「相互主義」が用いられます。
中国国内において、日本人による土地の購入は禁止されていることから、日本の土地を中国に売却することを禁じても本来問題は生じないと考えるのが普通ですし、諸外国も同様の措置をとっています。
しかし、先ほども取り上げました、安全保障上重要な施設の周辺や国境離島などの土地利用を規制する「重要土地等調査法（土地規制法）」の国会審議の時ですら、野党やマスコミ、日本弁護士連合会などが反対意見を強く表明したことは記憶に新しいと思います。
話を町田市に戻します。
先ほど壇上での質問で取りあげました、「外国人などの非居住者から不動産賃貸した場合、税率20.42％の源泉徴収を借りた方が支払わなくてはならない」との税制に鑑みますと、借りた側が20.42％源泉徴収をしなくてはならないので、家賃は相場より20.42％差し引いて安くなくては合いません。
地元の玉川学園でもビルオーナーが外国人でありトラブルが絶えなかったことから、駅前通りにも関わらず、ほとんどのフロアーのテナントがまるまる開いています。
宅地建物取引業法では、賃貸借契約時の事前告知に関するトラブルを防ぐため、重要事項説明義務が規定されていますが、外国人などの非居住者の家賃収入にかかる所得税の源泉徴収義務については、この重要事項には含まれておりません。
そのため、源泉徴収義務を事前に告知するかどうかは、仲介事業者が個々に判断するところとなりますし、このことを認識していない仲介事業者が多いのも実態なようです。
町田市は、空き家対策や居住支援協議会などで、市内の不動産協会や宅建協会と連携して市政を進めていると思います。
それら市内の企業と連携し、外国人や非居住者が所有している不動産の取り引きに関しての「リスク」を広く啓発していくことが必要だと考えますが、いかがでしょうか？
こうした所得税の滞納トラブルを未然に防ぐため、町田市として、市内の仲介事業者や団体に働きかけるなど、何かできることがあるのではないかと思いますが、いかがでしょうか。
【答弁①政策経営部長】
町田市としては、例えば、賃貸借契約を仲介する事業者に働かけることも考えられるが、まずは仲介事業者やその所属団体が、その責任において、所得税の源泉徴収義務の告知については適切に対応すべきだと認識している。
また、今後、こうしたトラブルが大きな社会問題となった場合は、宅建法を所管する国土交通省が管轄する範疇のことになるので、同省が必要に応じて対応すべきことと認識している。
町田市としては、国から、トラブルを未然に防ぐための対応について、協力依頼があった際には、必要な協力をしてきたいと考えている。
【再質問② 厳太郎】
答弁で「告知について仲介事業者が適切に対応すべき」とのことですが、「外国人等の非居住者が所有する賃貸物件」の源泉徴収について仲介事業者は認識もしていませんし、告知義務もありません。
トラブルを未然に防ぐための対応として、「国から協力依頼があった際には必要な協力をしてきたい」、とのことですが、町田消費生活センターでは本来は警察の所管である特殊詐欺や悪質商法に対する注意喚起や、クーリングオフ制度や多重債務についてなど、市民の消費生活に関して相談を受け、啓発しています。
また、町田消費生活センターでは、洗濯時の柔軟剤の香りや香水の香りに過敏症な人にとっては不快に感じることなども啓発しています。
これまでに外国人などの非居住者との賃貸借契約で町田消費生活センターに相談があったのか確認できませんが、所得税の源泉徴収義務について町田消費生活センターに相談が寄せられることは考えにくいので、水面下でトラブルが発生していた可能性も考えられます。
町田市民のトラブルを未然に防ぐために、消費生活センターから啓発することは可能ですか？
【答弁②市民協働推進担当部長】
町田市では、商品やサービスに関する契約上のトラブルなど、消費生活に関わる相談を、消費生活センターで専門の相談員がお受けし、助言やあっせん等を行っております。
また、消費者庁や国民生活センター、東京都などから注意喚起情報が発せられた場合は、消費生活センターから庁内関連部署に情報共有し、町田市ホームページやメール配信サービス等を用いて市民の皆様に情報提供するようにしております。
現時点では議員ご指摘の件につきまして情報に接していませんが、情報が寄せられた場合には速やかに市民の皆様に周知してまいります。
【まとめ 厳太郎】
情報が寄せられた場合には速やかに周知していただける、とのことでした。
この件はまだ国内ではメジャーな話題にはなっておりませんが、法の欠缺と申しましょうか、最近増加してきたトラブルですので今後国からの何らかの指針等が示されましたら、よろしくお願いします。
外国人などの非居住者からの賃貸問題以外にも、もう一点ございます。
「非居住者の不動産売却における支払者の源泉徴収義務」というのがあります。
これは、外国人などの「非居住者」が日本国内の不動産を売却する場合、買主が売買代金の中から10.21%を源泉徴収して税務署へ納税しなければいけないという義務のことです。
土地の売買に関しては、例えば外国人から土地を購入する場合、売った人の所得になる売却代金の10.21％の源泉徴収は、なぜか買主が支払うことになります。
なぜ、このような定めになっているかと言うと、日本国内で発生した所得ですから、所得税を課税する権利は日本にあるわけですが、海外に送金されてしまった後では課税するのが困難になる可能性もありので、予め10.21%だけ先に源泉徴収して買主が納税する仕組みになっています。
つまり、外国人や非居住者から不動産を購入する場合は、相場より10.21％安く販売価格を設定し、
また、賃貸する場合は、相場より20.42％安く家賃が設定されなければ、市中価格と全く合わないにも関わらず、
告知されることなく多くの方がこのことを知らされず、相場並みの値段設定がなされ、後に税務署から請求され、トラブルに発展していることが問題だと思います。
当然、きちんと知らされていれば、外国人や非居住者が所有している不動産は、よほど安くなければ購入しないでしょうし、借りないでしょう。
外国人などの非居住者から不動産を購入した場合、
① オーナーの収入になる売却収入に対しての源泉徴収税10.21％は、なぜか買った側が負担すること、
② 不動産を賃貸した場合は、オーナーの収入になる家賃収入に対しての源泉徴収税20.42％は、なぜか借りた側が負担すること、
今回この質問を通じ、市職員や市民の皆様の記憶に留めていただき、今後のトラブル発生を抑制していただきたく思います。
以上で今回の一般質問を終了します。
ありがとうございました。
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