今回は売主宅建業者による新設擁壁のある土地購入セカンドオピニオンでした。
場所は長崎県。
擁壁は新設の「間知ブロック」擁壁です。
間知ブロックでは3つの正しい様態があります。
ご相談擁壁にはこの３点は全てクリアされていました。
間知石の積み方も強度のある谷積みになっています。
さらに断面図も作成されています。
但し、新設擁壁でも１点だけ注意点があります。
この注意点が往々にして盲点になります。
この根拠が無いと必ずある将来的リスクを負うことになります。
その裏付け・根拠を売主宅建業者に確認することをアドバイスしました。
そこがクリアできれば本擁壁は危険性の無い、購入後も安心できる擁壁というのが結論になります。
今回は地下車庫のある中古戸建てを購入される方からのセカンドオピニオン。
場所は横浜市某所で、このような大きな地下車庫の中古住宅です。
このような物件で地下車庫があるものの場合、セカンドオピニオン説明ポイントは二つです。
一つはこの地下車庫の「捉え方」。
たしかに擁壁の一部ではありますが、基本的な考え方は「建物の一部」として捉えられる為、上の住宅の建て替え時にある大きな支障が出てきます。
もう一つは本現場のように「隣地とくっついている場合」で、これは将来地下車庫やり替え時に支障が出てくる場合があります。
この地下車庫はそもそもやり替えが出来るのか、やり替えずに住宅建築する場合の重要注意点を中心にセカンドオピニオンさせていただきました。
今回は神奈川県小田原市で中古物件を購入検討されている方からのセカンドオピニオン御依頼です。
既に契約日をセットしているとのことですが、どうしても擁壁の不安が拭いきれないようで・・・
このような擁壁です。
いわゆる「間知石」です。
この手の石積み、特に間知石は擁壁の中でも最も発生する不具合の種類の多い擁壁です。
また現時点で発生している不具合ではなく「間知石の様態」もひじょうに重要となります。
そこで本擁壁ですが、上記様態はクリアされていて、目立った不具合は起きておりません。
ただし他の擁壁とは違う、間知石特有の「将来的発生する可能性のある不具合」を説明し、今後建て替えを行う際の注意点を説明しました。
この建て替えについては役所から「ある証明」が為されているかどうかで左右されますがその辺りもきっちり説明。
最後にこのような「擁壁のある中古物件」の購入の場合、土地や新築物件とは違い、ある大切な「将来的リスク」もあるのですが、リスクヘッジという観点で解説させていただきました。
