「隣地との間に古い擁壁が残っていますが、このまま住宅建築できますか」擁壁アドバイス④

今回は都内港区にて、土地購入検討されている方からの擁壁セカンドオピニオンの依頼です。

現地はこのような更地の土地。

右側の更地の土地です。

懸念されているのは向かって左側にある擁壁。

この擁壁です。

この現場でのセカンドオピニオンポイントは、

・この擁壁は一体何か

・この擁壁は解体撤去できるのか

・もしこの擁壁が解体できないとしたら、下の土地で住宅建築可能なのか

となります。

実は隣地境界からこの擁壁は上隣地所有ではなく下本地側に入っています。

とうことは「なぜ上物解体時にこの擁壁も解体撤去しなかったのか」が問題になります。

これが解体前の状態。

かなり堅固な建物がありました。

その答えは「解体できなかった」です。

この擁壁も一緒に解体すると隣地が崩落するので撤去できなかったが正解です。

そこでセカンドオピニオンとして、この擁壁は解体できない、そのうえで本地に住宅建築及び許可時に注意しないといけないことを先ず説明し、さらにこの擁壁が残ったままででの将来的リスクもきちんと解説しておきました。

この擁壁は「現状のまま」だと実は倒壊の危険があるからです。

購入にはかなり慎重にならざるを得ないというのが私の結論でした。

「アパート購入予定ですが、この古い擁壁大丈夫？」擁壁アドバイス③

今回は当社が業務提携している某金融機関からのご相談で、擁壁のある新築アパート融資について、擁壁のアドバイス・コンサルティング依頼を受けました。

このような擁壁です。

上にアパートがあり、その道路側下の擁壁です。

この擁壁はいわゆる「ガンタ積」というもので、特に横浜になぜか多く見られる擁壁です。

この擁壁は経年で必ず発生する症状があり、本擁壁も案の定その症状が発生していましたので、まずはこの具体的症状と発生原因を説明。

更に本擁壁で最も大きなポイントは「この擁壁をやり替えないで建物を建ててしまった」とうこと。

もちろん住宅建築許可に擁壁やり替えは法的義務ではありません。

但し許可が下りた＝擁壁安全とお墨付きが出たわけはなく、許可と擁壁の安全性は何ら関係が無いということも指摘しました。

やはり最大の説明ポイントは「擁壁やり替えずに建てた建物がある場合の＜将来的リスク＞」で、その辺りはしっかりと説明しました。

私の結論は「やり替えるべき擁壁であること」です。

あとは金融機関は私のこの考察でどう判断したか・・・

「隣の擁壁にクラックがありますが、この擁壁大丈夫？」擁壁アドバイス②

今回は物件購入セカンドオピニオンではなく、今お住まいの方からのアドバイス・コンサルティングのご相談を受けました。

ご相談場所は大阪府。

お隣のこのような擁壁がご不安とのこと。

高さは１ｍ程度ですが、クラックが入っています。

上から見るとはっきりと・・

まずは擁壁の種別ですが、これは「一般コンクリートブロック」で上塗り塗装しています。

今回のアドバイス・コンサルティングポイントは、この「一般ブロック」そのもので、高さによっては土圧を受け止められないものであるという点です。

さらに画像から厚みが薄い（約10㎝程度）のブロックであること。

以上が発生している不具合です。

どうやらこの擁壁は「やり替えずに」隣地が建て替えを検討されているらしく。

もしやり替えない場合、そしてこの一般コンクリートブロック自体の将来的リスクを細かく説明させていただきました。

また、何かしらの不具合が発生した場合の「責任の所在」、そしてご相談者がご要望された「隣地との交渉の仕方」も擁壁の観点からアドバイスさせていただきました。

擁壁アドバイス・コンサルティングで最も多いのが、自宅敷地擁壁ではなく、

このような「隣地の擁壁の危険性」についてです。

この手の隣地擁壁についてもアドバイス・コンサルティング可能ですので、

お気軽にご相談ください。