今回は中部地方での擁壁セカンドオピニオン。
既存擁壁と地下車庫がある土地を購入しての住宅建築目的でのご相談でした。
このような地下車庫です。
ここで重要なセカンドオピニオンは、この地下車庫の「扱い」です。
実は地下車庫というのは擁壁の一部では無く「建物の一部」として扱われます。
たしかに造るのは擁壁業者ですし、同じコンクリート製工作物ですが、
いわゆる役所の扱いはあくまでも「建物の一部」「建物と一体」と見做されることがあります。
そうなると、既存の地下車庫を残したままで古家を解体して新築を建てても、その新築建物は「増築扱い」となります。
これは建築確認許可証にも一番上に「増築」と記載されます。
これがどのような影響があるかですが、考えられるのは
・控除などの税務上の問題
・住宅ローン融資の問題
があるかもしれません。
地下車庫を残して建物を建て替えることは選択可能ですが、購入前には念のため、この辺りを確認しておくことが必要です。
今回は都内某区にての擁壁付物件購入前セカンドオピニオンご相談。
土地はこのようなものです。
今回は土地として購入し、購入後既存建物を解体後、地元工務店に建築を依頼する予定とのこと。
したがって今回のセカンドオピニオンアドバイスのポイントは、
「擁壁新設時の注意点」が中心となります。
新設擁壁工事時の注意点、そして「施工前、施工依頼前に、施主が絶対に知っておかないといけないことと知識」は主に三つ。
「選べる擁壁の種類」と「地盤」そして「諸費用」です。
そして本現場においては「そもそも擁壁やり替えができるのか」実はこの問題があるんです。
それが「高低差」「隣地との離れ」そして「前面道路幅員」です。
これらの立地状況によっては机上では（役所許可上では）施工可であっても、工法上の問題で＜施工できない＞ケースがあり、まさにこの現場はこの問題がありそうなのが分かったので十分にセカンドオピニオンさせていただきました。
今回は横浜市内での、物件購入前セカンドオピニオンご依頼いただきました。
中古物件購入のご相談です。
既存擁壁は石積擁壁。天然石に近い石積です。
先ずこの手の石積で最も重要なのはその「傾斜具合」。
次に重要なのは石積擁壁の裏側に「然るべき工事」を行っているか。
もちろん今から裏側を掘ってその「然るべき工事」を行っているか、調べることはできません。
そこで「現状で起こっている＜不具合・症状＞」で予測します。
本擁壁にはその疑う症状不具合は発生していませんでした。
最後にチェックするのは「擁壁下の状態」つまり、擁壁下の地盤です。
擁壁で重要なのは擁壁ではありません、その下の地盤です。
ここが軟弱ですといわゆる「不同沈下」を起こします。
やはりこれも今から擁壁下の地盤は調査できないので、起こっている症状、軟弱地盤であれば当然起こるある不具合を確認します。
本擁壁にはその症状は発生していませんでした。
あとは今後建て替えの際に、「擁壁やり替えるか」「やり替えないか」どちらの選択も可能ですが、それぞれの注意点をアドバイスさせていただきました。
