私のブログ記事に、これまでに寄せてくださっているコメントの中で、ちょっと気になっていた事が有りました。
それは、マリオット・コオリナのタイムシェア権利物件をマリオット側で買い取るのかどうか？ という件についてです。
その話は、以前から『買い取ると聞いた。』という意見と、『買い取らない。』とする意見の、反する両極に分かれていたのですが、最近になって、どうやらその意見分断の理由が見えてきたのです。
今回は、その事について、私が知り得た限りの情報を基にしてご説明したいと思います。
マリオット・コオリナのタイムシェア権利は、2011年にナイアタワーが完成オープンする前までは『土地権付き不動産』としての所有権販売でした。
その当時は、タイムシェア説明会におけるセールス担当者の話でも、『一旦販売した権利は、マリオット側では買い戻しはしない。』と断言しており、新規のオーナーはその旨を理解した上で、権利の購入をしたと思います。
もちろん、2009年にオーナーとなった私も、そのことに関しては承知しておりました。
しかしながら、その後になってポイント制へ規則変更したマリオットは、タイムシェア説明会の席上において『場合によってはタイムシェア権利の買い取りをする。』と、方針転換したのです。
ここからが、少々難しくも ややこしい説明になります。
つまりは、先日のブログ記事でもご説明した通りで、この権利の売買に関しては、オーナーサービスの取り扱う事案ではないのですが、それを知らずにオーナーサービスに問い合わせた人が個人的に『マリオットでは権利の買い取りをしない。』と解釈したらしく、それに対して正式にタイムシェア説明会に参加してセールス担当者から直接話を聞いた人が、『買い取ると聞いた。』と言っているので、それが情報混乱の原因になっているらしいという事です。
ここで改めて確認したい事は、オーナーサービスに問い合わせた人が、ハッキリと正確に『マリオットは権利の買取をしない。』という言葉の返答を聞いたのかどうか？…という疑問です。
私の認識としては、それは有り得ない話だと思います。
何故ならば、オーナーサービスには、その件に関しての発言権は無いからです。
その問い合わせに対するオーナーサービスの返答が、例えば『こちらでは聞いておりません。』とか、『その件に関しては存じません。』といった言葉であるならば、それは『マリオットは権利の買取をしない。』という断定の意味ではありません。
おそらくは、問い合わせした人の自己流解釈で、『マリオットは権利の買取をしない。』との結論付けをしてしまい、それをそのまま第三者へ伝えているのではないかと思われます。
但し、『マリオットは権利の買い取りをする。』にしても、それはケースｂｙケースの事案であって、全ての物件を買い取るという意味ではなく、条件付きの話になるようです。
それは例えば、その所有物件によって価値が異なる事にも理由があるでしょうし、ポイントならば、少額ポイントではリセールの買い取りをしないというのは民間不動産会社でも同様です。
したがって、元々が電話やメールなどでは応じられるような話ではなく、正式にはタイムシェア説明会の面談の席上において検討される事案であって、場合によっては行政書士や、公証人の立ち合いが必要になる事もあるでしょう。
最低でも、権利を手放したいと希望するオーナーやメンバー本人が、その権利者全員を伴って、その席上に居なければ話し合いにはなりません。
それは、最終的には権利者全員の直接手描きのサインが必要になるからです。
そもそもに、アメリカの不動産権利を、まるでブランドバッグか腕時計を買い取り業者に出すかのように電話で問い合わせるというのは、土台無理な話なのですよ。
ちなみに、権利の譲渡や追加登記、相続に関わる権利者の抹消手続きや新規登記などについても、その担当部署はコオリナのオーナーサービスではなく、ましてやタイムシェア説明会でのセールス担当者による業務でもありません。
マリオットの場合は、その担当部署はシンガポールにオフィスがあるので、その担当者に問い合わせる必要があります。
そして、いざ実際に追加登記や相続をする場合には、日本に居て手続きをするのであれば、書類を整えて本人がアメリカ大使館へ出向き、有料で公証手続を踏んだ上で、書類の各箇所に公証人のサインと共にアメリカ大使館の公印を押印してもらわなければならないのです。
最終的には、ハワイの不動産所有権認可の書類は、ハワイ州から公式に登記書類として届く事になります。
こういった手続きが完了するまでには、申請してから３ヵ月～６ヵ月ほどもかかるのです。
以前にマリオットは、土地権付不動産としての物件が完売した事によってシステムをポイント制へと変更し、更なる新規格としてコオリナの第４棟建設を発表しました。
私が土地権付不動産としてタイムシェア権利を購入した当時は、その権利販売した担当者は私に『タイムシェア権利を使ってコオリナにホーム滞在するという事は、その権利期間は自分の持ち家に住む事と同じ事です。そのオーナーが滞在する限り、その他の滞在者は何人でも自由ですが、一般的な常識の範囲内での利用をお願いします。』と、ハッキリ言いました。
その時に私は冗談半分で、『それじゃぁ、10人で泊っても良いのか？』と聞いたところ、その担当者は苦笑いしながら、『せいぜい、それくらいにしてくださいよ。』と答えたので、二人で笑い合った事を覚えています。
その説明が、ポイント制になった今では、『タイムシェア権利を使って宿泊するのは、自分の持ち家に住むようなものです。』といった表現に変わってきています。
つまり、『自分の持ち家に住む事と同じです。』と断言しているのではなく、『同じような事です。』と、表現を曖昧に具象化しているのですよ。
それを権利の買い取りの話に当てはめると、オーナーサービスの担当者は、『聞いておりません。』と答えただけであって、『マリオットは買いを取りしません。』とは言っていないと主張するでしょう。
でもそれは、嘘をついたという事ではないのです。
要するに、聞き手側の認識の問題です。
ただ、以前から私のブログに親しくコメントを寄せてくださっている一人の方から、自分がタイムシェア説明会でセールス担当者から『買い取りに応じる。』と聞いた旨を第三者に話したところ、嘘つき呼ばわりされたという話を聞いたので、これは一つ何とか明快な答えを出さなければならないと思い立ち、それからいろいろと調べてみたという訳です。
私がリサーチした結論は、
①マリオット側のタイムシェア権利買い取りは、タイムシェア説明会の席上において、不動産売買の資格保持者（セールス担当者等）のスタッフと直接交渉する事によって可能となるが、売却を希望する物件の価値によっては、必ずしも買い取って貰えるとは限らない。
②権利の売却については、所有権者全員の同意による直筆サインが必要となる。
③もしも所有権者が一人でも欠けたり、もしくは亡くなっている場合には、先にその不在となった所有権者の抹消手続きを完了させなければ、売却等の交渉は出来ない。
というところです。
現段階では、の話ですが...。
ちなみに、私が2009年に購入した ２BR（2LDK）オーシャンビュー・１ウィークの土地権付き不動産権利は、タイムシェア説明会の席上においてセールス担当者が『買い取りします。』と、ハッキリ言いました。
私はその時に、むしろマリオット側で旧不動産権利を買い取りしたがっている（欲しがっている）と感じたくらいです。
もしかするとそれは、タイムシェアのユニットが不足状態になっているからかも知れません。
もうずいぶんと何年もの間、マリオットはオアフ島に宿泊するユニットが不足している状態でありながらも、ポイントだけを販売し続けているのです。
当然ながら、コオリナの予約は難しくなるでしょう。
マリオットは、話が企業側に調子良く変わり過ぎる傾向があるように思います。
そもそもに、マリオット・コオリナの第４棟建設計画は、堂々と正式に発表されたにも関わらず、2024年の今日でも、未だに建設工事の着工にも至っておりません。
それどころか、建ってもいない新棟の物件は、2020年には完売するとの予定まで立てていたのですよ。
その当時のマリオット・コオリナにおけるタイムシェア説明会では、第４棟が建設される事に加えて、新たな交通ラインとしてホノルル鉄道が開通する事も含めて大々的に宣伝しながら、新規にポイント制となった権利を販売していたのです。
そのマリオット・コオリナの第４棟ですが、現在でも地域マップには建物として記載されているから驚きでしょう。
2024年現在でも実在していない、幻の第４棟ですよ。
しかしながら、その件を差し置いて、マリオットは更に新たなる別のタイムシェアコンドミニアムのオープンを宣言しました。
おそらくは、全オーナー及びメンバーの方々に、メール送信されてきたものと思いますが、マリオット・バケーションクラブ・ワイキキの新規開業発表です。
オープンは、2024年の10月４日となっていますね。
しかしながらそのオープンについては、喜んで良いものか、それとも新たなるトラブルの始まりか、いきなり最初から発表内容に偽り有りと申し上げるしかないような状況となっています。
メールの文面には、『2024年10月４日チェックイン以降のお滞在をクラブポイントを使用してご予約いただけます。また、Marriott Vacation Club, Waikiki でのご宿泊には、現金予約やMarriott BonvoyⓇ ポイントのご利用も可能です。』と記載してありながら、現在の状況は現金予約しか受け付けていないのです。
そして、またまた名称変更などの企業側通知で、しょっちゅう規則変更しているマリオット経営となっています。
MVCワイキキの予約をしようとホームぺージにアクセスすると、オープン後の予約にも関わらず、『利用可能な引き換えレートがありません。』と表示されます。
ポイントによる予約が出来ないのです。
それは、日付を変更しても同じです。
現金予約しか受け付けていません。
どうもマリオットという企業には、しっかりとした経営理念が無いように感じられます。
発表直後に、その発表とは全く異なる対応をしているのです。
とにかく売って、利益を上げたいというだけの方針でしょうかねぇ？
ネットのホームページも、不具合が多いのがマリオットで、ヒルトンのホームページのようにスムーズな予約が出来ません。
オーナーやメンバーになっても、その利用が不便で四苦八苦している状況です。
2023年９月段階での、マリオット・バケーションクラブ・ワイキキの建設工事進捗状況がこちらです。
見るからにホテルタイプのビルで、各部屋のベランダも小規模な物になるように感じられました。
ちょっと見では、規模的にはヒルトンのホクラニに似ていないでもありません。
しかしながら、ホクラニはワイキキタウンの繁華街中心部に位置しているものの、ＭＶＣワイキキの場合は海側にヒルトン・ハワイアンヴィレッジを眺める事となり、山側はアラワイ運河に面するという位置になるようですから、立地としては大して良いとも言えないような気がします。
とにもかくにも、今のところは現金だけによる予約受け付けのようですから、そういったシステムならば、タイムシェアと言うより、コンドホテルと言うべき施設なのではないでしょうか。
もはやそれは権利物件ではなく、オーナー制でもなければメンバー制でもないですよ。
とりあえず、急ごしらえで宿泊ユニットを増やしたといったような感じに見受けられます。
一方で ヒルトンの方も、現在着々と新タイムシェア・コンドミニアムをワイキキに建設中で、すでにその名称も『カ・ハク』と決まっているようです。
そして、実際に宿泊ユニットを建築した上で、実在する部屋の権利を販売しているのです。
ヒルトンの場合のタイムシェア所有権は、土地権こそ付加されていないものの、各部屋の所有権が確立されたホーム・オーナー制のポイントシステムで、各棟のユニット物件が売り切れている場合には、それ以上に部屋の所有権を販売するという事は有りません。
その場合は、別件で確立されたポイントだけを買ってクラブメンバーになるか、オーナーがアップグレードで手放したユニット物件を、そのタイミングで購入する事になります。
つまり、部屋に空きが無い場合には、所有権の販売はしないのです。
私はこれまでに、最初に買ったホクラニの１ＢＲ所有権を３年後にアップグレードして、同じホクラニの高層階に位置する１ＢＲプレミアムユニットへ買い替えしました。
それは、その時にホクラニの１ＢＲプレミアムユニットに空きが生じたからであり、その結果として私が手放した旧権利であるホクラニ１ＢＲの所有権は空き状態となり、そこには新たな買い手がつく事になります。
権利のアップグレードについては、旧所有権との差額分だけを支払えば良いというシステムだった事と、アップグレードしても、維持管理費の差は小さい額だった事も、ヒルトンのシステムが好都合でした。
その買い替えによって、私の所有ポイントは9920Ｐから、13440Ｐに増えました。
つまりは、結果としては3520Pを買い増ししたといった状況になるのですが、その時の買い替え判断には、民間不動産会社からの情報によって、ヒルトンの場合は１万ポイント以下ではリセールの買い手が付かないと聞いていた事も理由にあります。
いずれにしても、ヒルトンの場合はホームオーナー制が確立されていて、予約の際にはホームオーナー優先というシステムなのですが、一方でマリオットの場合はポイントメンバーも物件所有オーナーもごちゃ混ぜで、更には現金商売しか扱わない新棟をオープンさせた経営方針の差は大きく、顧客の利用にしても便利度が大きく異なるように感じます。
ヒルトンのタイムシェアシステムに関しては、今後のブログ記事にても随時記載していくつもりですが、今回は主にマリオットのタイムシェア権利買い取りについて、情報の行き違いを是正すべく、私が把握したところによる見解を申しあげました。
何某かのご意見やご感想がございましたら、コメントにて情報をお寄せくだされば幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。