賃貸住宅でのローン・コンサルティング その１
の続きで、つなぎ融資の組み方によって、諸経費等がかなり違ってくるため、工夫が必要だというお話です。
前提として、建設会社への支払は、
着工時（３割）
上棟時（３割） 竣工時（４割）となっています。
銀行からの提案は次の３パターンで、
借入総額を、まず土地に根抵当権を設定し、その後、建物が竣工した時点で、建物に追加設定を行う方法
諸経費 １２０万円
建設会社への支払時期及び支払額に合わせて、まず土地に３割の極度額で根抵当権を設定し、
その後、上棟時に３割、竣工時に４割の極度額増額の
変更登記をし、竣工後時に、建物に追加設定を
行う方法
諸経費 １２９万円
建設会社への支払時期及び支払額に合わせて、まず土地に、着工時に３割、上棟時に３割追加の
根抵当権を設定し、竣工時にはその根抵当権を
抹消し、土地・建物へ（普通）抵当権を設定する方法
諸経費 １８３万円
との事でした。
なお、ここでの諸経費は、登録免許税及び司法書士の先生への報酬と考えて下さい。
については、なぜわざわざ根抵当権から（普通）抵当権に振り替えているのかと言うと、このお客様の場合、今後、極度額を使って追加融資を受ける必要はなく、一方で、条件が良ければ、他の金融機関への借り換えは検討の余地があります。でも、その際、金融機関によっては極度額で審査したり、若しくは、審査の対象になるため、不利になってしまいます。
なので、今回も当初は、銀行側は、根抵当でしか組んでいなかったところを、こちらから「根抵当権ではなく抵当権で設定して頂きたい。」と伝えた訳です。
とは言え、一番諸経費の低い
と を比べると、６３万円も違ってきます。しかも、
と では、根抵当権のままです。そこで、こちらから提案したのが『証書貸付 分割実行』という方法
どういった方法かと言うと、
まず、「金銭消費貸借契約証書」にて土地に抵当権で借入総額での契約をします。
その際、建設会社への支払いに合わせて、前もって
分割借入額を組んでおき、それぞれの時期に
借入実行を行う事になります。
その後、建物竣工時に建物へ抵当権の追加設定を行います。
事業計画段階で、建設会社と打ち合わせをして、工事工程表までしっかり落とし込んでいた事もあって、融資実行の時期に大きなズレが生じる事もない旨をしっかり伝え、銀行からは、この方法で
を頂きました
そうすると・・・
諸経費は一番低い１２０万円で済んで しかも、根抵当権ではなく抵当権で組めたという事になり、万々歳です。
しかも、
とは違って、その都度、支払い時期に合わせて借り入れるため、このつなぎ融資の期中利息を２００万円近く減らす事が出来ました。
更に、プロバー融資を取り付けたことにより、保証料が約５５０万円掛からずに済んだので、諸費用と合わせると、ナント８１０万円のコストダウンに成功しました。
こういった、諸費用のコストダウンは、建築費を削るのと違って、建物の質を落とす事はありません
お客様にも喜んで頂けて、嬉しい限りです
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