利回り計算だけでは 成功しない 不動産投資.com ・・・（８）
（８）収益物件の種類と特徴
不動産投資の形態として、
１、【直接投資】 直接 自分で収益不動産を購入（借りあげる）して、賃貸し収益を得る
２、【間接投資】 上場REITなどに投資する
が あります。
直接不動産投資には下記のような種類があります。
自己資金の額にもよりますが、自分の投資目的、投資環境によって
収益不動産の選別をすることが不動産投資の成否を分けることとなります。
★収益不動産の種類と特徴
Ⅰ、レジデンス（住居）系建物
①ワンルームマンション
・ 初歩的な不動産投資。インカムゲイン、利回りを求めるよりも
建物の減価償却による税金還付が目的の物件が大多数。
②ファミリーマンション
・ワンルームに比べて空室になった際、リノベーションして
第一次取得者に再販しやすい。
③一棟売りマンション
・自己資金が多く必要となるが、ワンルームマンションを
複数購入するよりもインカムゲイン、利回り、
キャピタルゲインの期待がもてる。
④一戸建て住宅
・定期賃貸借契約が望ましい。一次取得者向けに再販しやすい。
⑤一棟売りアパート
・駅近立地が望ましい。好利回り物件が比較的多い。
⑥一棟売り寮
・入居者法人のニーズに限定され、退室後の再募集、
利用方法が問題となる場合が多い。
⑦住付きアパート
・入居者から敬遠されやすい。
Ⅱ、商業系建物
①区分所有売り店舗、事務所
・テナントの業種が制限される場合がある。
管理費・積立修費が 住戸より割高となる傾向
②一棟売り商業ビル
・立地、テナント構成が資産価値を左右する。
③店舗付きアパート
・入居者間でのトラブルが比較的多い
Ⅲ、その他建物
①工場・倉庫
・テナントは長期間借り上げてくれる。
②ホテル・ペンション
・人件費、光熱費等ランニングコストの負担が大きい。
③トランクルーム
・入居者のトラブルはないが、空調費が高い。
Ⅳ、土 地
①コインパーキング
・初期費用、機械設置と売上金回収人件費
②コンテナトランクルーム
・初期費用コンテナ設置、使用料は銀行引き落とし
等々、・・・
以上のように不動産投資の収益物件には様々な種類と特徴があります。
自分の投資目的・投資環境をしっかりと把握し
収益物件の特徴を考えて不動産投資をすることが大事です。
お問合わせ頂きましたTさん、ご参考になりましたでしょうか？
★利回り計算だけでは 成功しない 不動産投資.com
[参考]
当社でも４棟目の不動産投資を計画しておりますが、
ここ３ヶ月間位で見送った物件の中には
こんな収益物件の事例がありました。
イ、店舗付き一括売りマンション
・・・中央線中野駅。駅から遠く道路が狭い上に、半地下店舗でテナントが
付きそうにない。部屋数が少なく１戸当たり換算すると
ワンルームマンションより高くついいていた。
ロ、埼玉県一棟トランクルーム
・・・JR駅４分で土地も広く表面利回り１３％だが毎月の空調費が異常に高く
メンテナンスを考慮したキャッシュフローが大幅ダウンした。
ハ、神奈川県一棟売独身寮
・・・表面利回り１５％で、SRC 平成２年建設。駅から８分。
旧大手分譲地斜面に建っていたが、借主法人の存続の問題あり。
※利回り計算だけにとらわれることなく
収益物件の綿密な調査・キャッシュフロー分析が
一番重要なポイントであることは言うまでもありません。
次回予定：収益物件の購入と借り上げ投資の比較
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