住宅は賃貸と購入どっちがいいの？

こんにちは。子育て夫婦の住宅購入＆資産形成アドバイザーの平澤です。

住宅購入の相談を受ける際、必ず購入を検討している理由を聞きます。
そして、本当に多くの方がこう答えるんです。

「家賃を払い続けるのはもったいないし、同額かそれ以下なら買った方が得かと・・・」

これを読まれているあなたも、そう考えたかもしれませんね。
気持ちはわかります。

しかし！
住宅購入は、損得だけで考えるのは非常に危険です。

それには3つの理由があります。

ローン金利が過去最低になっている現在、金利面からは買い時と言えるでしょう。
でも判断材料はそれだけではないのです。

モデルルームや住宅展示場へ行って物件を見る前に、ぜひこの3つの視点を理解していただければと思います。

ということでコラムを書きました。
住宅は賃貸と購入どっちがいいの？　「家賃を払い続けるなら購入がお得」が危険な理由

こちらに詳しく記載していますので、ぜひご覧になって下さい。

住宅ローン控除がある間は繰上返済をしない方が良い？

こんにちは。子育て夫婦の住宅資金アドバイザーの平澤です。

平成26年4月から消費税が8％となったタイミングで、住宅ローン控除も拡大されました。適用されるローン残高の上限は一般住宅で4,000万円、長期優良住宅・低炭素住宅で5,000万円に引き上げられました。
それぞれ毎年ローン残高の1％を10年間、最大で400万円または500万円の控除を受けられるので、非常に有利な所得控除となり、広く理解されているようですね。

また購入後は、繰上返済が総返済額の縮小、返済期間の短縮に効果があることも知られています。その一方で、購入後の繰上返済が受けられる住宅ローン控除額を小さくしてしまわないか？という疑問があります。

そこで、住宅ローン控除が適用された場合の繰上返済についてシミュレーションしてみたいと思います。

繰上返済には期間短縮型と返済額軽減型の2種類ありますが、利息軽減効果の高いのは期間短縮型です。こちらを使って見てみましょう。

期間短縮型の繰上返済は、ローン残高が多いうちにする方が効果があります。つまり早ければ早い程、利息軽減効果が大きくなりますが、教育費や老後資金など将来支出を想定しない無理な返済は禁物です。無理のない程度で実行した場合の効果を比較してみます。

●家族構成と前提条件

購入時の年齢：　夫37歳、妻32歳、子ども1人（2歳）

年収：　夫500万円、妻200万円、10年間で夫の年収120万円アップ

貯蓄：　900万円

教育：　私立幼稚園、小学校から高校まで公立、大学私立文系

住宅：　物件価格4,300万円（頭金600万円、借入額3,700万円）＋諸費用200万円

住宅ローン：　全期間固定金利2％、35年返済（ボーナス返済なし）

※現行の住宅ローン減税は平成31年6月までですが、以降も同額が続く前提とします。

●繰上返済がない場合

住宅ローン減税効果（10年間）：266万円

●3年目に200万円繰上返済した場合

住宅ローン減税効果（10年間）：252万円

利息軽減効果-176万円

●住宅ローン減税終了後の11年目に200万円繰上返済した場合

住宅ローン減税効果（10年間）：257万円

利息軽減効果-122万円

住宅ローン控除の減税効果の減少：257万円-252万円＝+5万円（税金支払の増加）

利息軽減効果-176万円-（-122万円）＝-54万円（利息の支払減少）

差額：5万円-54万円＝-49万円

借りてから3年目という早期の実施も効いていますが、ローン減税額が小さくなることより、繰上返済による利息軽減効果の方が大きいという結果となりました。

無理をしない程度で繰上返済ができるなら、ローン減税を気にせずに実行を視野に入れた方が良さそうです。

もちろん世帯収入や働き方、2人目の子どもが産まれた場合、借入額や金利が異なる場合など、条件を変更すれば当然結果は変わりますので、この限りではありません。

次に少し視点を変え、3年目に繰上返済に使用した200万円を32年間運用した場合を見てみます。繰上返済による利息軽減額は、返済原資を残りの期間運用した場合に得られる運用益と同じことだからです。
つまり32年間で200万円が420万円（繰上返済分200万円+利息軽減分176万円÷0.8（税引後））を超えれば良いわけですが、計算結果は年率2.35％での運用ということになりました。

現在の低金利でこれだけの利回りを得ようとすると、当然定期預金では難しいため相応のリスクをとることが必要になります。
繰上返済は無リスクとはいえ、早い時期の実施は、残りの長い期間運用できるチャンスと引き換えであるということに変わりはありません。ただ、変動金利や固定金利期間選択型で借りた場合は、元々金利上昇リスクがあるのでまた事情が異なってきますが。

こちらも併せてご覧ください。＾＾
住宅購入のコツ

確定拠出年金（401K）の拡張とじぶん年金

こんにちは。子育て夫婦の住宅資金アドバイザーの平澤です。

確定拠出年金（401K）の拡張が検討されていますね。
あなたの会社では導入されていますか？

2016年度は、現在加入できない主婦と公務員も個人型401Kの対象に。
2017年度には60歳までの加入を10年延長して70歳に。

公務員の年金は2015年に厚生年金と一元化されます。
それに伴って上乗せ部分の職域加算が廃止されるので、401Kの対象に加えるそうです。
でも「年金払い退職給付」という経過措置があるので、民間に比べると優位な印象を受けますが・・・。

主婦の方は第3号被保険者といい、約950万人が対象です。
共働き世帯が増えていることもありますが、将来の老後資金として個人型401Kの門戸を開放するということになります。

ただ、個人型の加入者は2014年3月現在18万人と、企業型の464万人に比べて圧倒的に少ない状況です。

企業型が多いのは、会社が制度を導入し、会社員が加入しているからです。
個人型はまだまだ知名度が低い状況ですね。

401Kは、世代間格差を生んでいる今の公的年金のように賦課方式ではなく、積立方式なんです。そして拠出金と運用益が非課税という、税制面での大きなメリットが得られます。

若い世代ほど貰えないと思っている割合が大きい公的年金。まったく貰えなくなるというのは社会保障の破綻と同義ですので考えにくいですが、貰えても納めた金額以下になってしまうのはほぼ確実ですから、不安になるのは当然だと思います。

一方で401Kは節税にもなるし、ヘタな投信などを買うより手数料が安いんです。

未加入なら、じぶん年金として、ぜひ加入を検討していただきたいところです。

今回検討された拡張は、70歳まで働きたいという人が増えているという背景もありますが、厳しい公的年金に頼りきりではなく、自助努力で少しでも老後資金を用意してくださいということでしょう。

401Kは、投資性商品に慣れるのにこれ以上ないぐらい素晴らしい制度です。
投資が苦手と言っている時代はもう終わっています。
長期資産運用による資産形成が必須の今の時代、まずは有利な制度を利用してお金に働いて貰うことが当たり前の感覚を身に付けてみませんか？

401Kについての詳細はこちらをご覧ください。

じぶん年金に有利な積立てなど、401Kについて。

※企業で加入（原則企業が支払い）については、現在以下の金額になっています。

　　月額55,000円まで（企業年金がない場合）

　　月額27,500円まで（企業年金がある場合）