こんにちは。子育て夫婦の住宅資金アドバイザーの平澤です。
住宅ローン金利は過去最低を更新中です。
フラット35の最優遇金利は、2015年2月現在１.37％（借入期間21年以上、融資率90％以下）。
メガバンクでは変金利も長らく0.7％台が続き、ネットバンクでは現在0.5％台のところもあって、こちらも同じく過去最低水準で推移しています。
金融緩和によって長期金利が低く抑えられてるためですが、今は借り換えるなら絶好のタイミングです。将来の金利負担を抑制するためにも、最後の借り換えのチャンスとしてぜひとも活用して欲しいと思います。
では、どんな人が借り換えをしたらお得なのでしょう？
借り換えには結構なコストがかかります。当然ながら、借り換え後の返済額削減効果が、コストを上回ることが前提になります。借り換えコストは借り入れ額などによって異なりますが、だいたい20～80万円程度に収まると多いと思います。
借換えには色んなケースが考えられますが、ここでは変動金利の場合を見てみます。
なぜ変動金利かというと、それはやはり借りている人が多いからです。
2014年7～10月で、変動金利は5割弱となっています。
出所：住宅金融支援機構 「2015年2月 民間住宅ローン利用者の実態調査」
ただ、今年に入ってから一段と金利が低くなり、足元では全期間固定金利を選択する人も増えてきてはいます。
ところで「変動金利は元々金利が低いので借り換えの効果は出ないのでは？」と思っていませんか？
いえいえ、そんなことはないんですよ。
ポイントは「優遇金利」です。
変動金利は、市場の金利変動に合わせて半年ごとに金利が見直されます。ということは、すでに低金利時代の恩恵を受けていることになりますが、「借り換えのメリットは少ない」と考えるのは早計です。
各金融機関は店頭金利のほか、「優遇金利」を定めています。ローン金利は、通常借りる人の条件によって適用される金利の割引幅が異なります。この優遇金利が低くなってきているんです。
メガバンクの変動金利は現在、店頭金利が2.475％です。最優遇金利は1.7％のため、優遇金利が適用されれば実質金利は0.775％（＝2.475％－1.7％）まで下がります。この優遇金利、5年前まではだいたい1.2％程度が主流でした。
同じ変動金利で借りていても、現在とでは実質的に0.5％（＝1.275％－0.775％）の差が生じていることになります。
一昔前は残りの借入期間が10年以上、残高が1,000万円以上、金利差が1.0％だったら借り換えのメリットありと言われていました。
ですが、この低金利下ではそこまででなくても効果が出ます。
借りている人の適用金利やローン残高などにもよりますが、借り入れ当時と現在の優遇金利に相応の差がある場合、借り換えを検討する余地があります。
例えば、下表では、5年前に3,000万円を35年返済、変動金利で借りた場合をシミュレーションしてみました。店頭金利2.475％、金利優遇1.2％、保証料の上乗せ分0.2％を含めた実質金利は1.475％。その間金利上昇はなく、順調に元金を減らすことができ、借入残高は2,660万円になっています。
これを借り換えた場合、借り換えコストを入れても借り換え前の返済月額91,488円が85,963円となり、借り換え後は当初毎月5,525円も負担が減っています。
0.5％拡大した金利優遇幅が実質金利を押し下げ、実質金利が0.975％となっているからです。
ただし変動金利なので、残り30年間の間に金利が上昇した場合、返済額が大きくなることに十分留意する必要があります。
如何ですか？
数年前に変動金利で借りたあなた、見直しのチャンスを見逃していませんか？
