変動か固定金利か。住宅ローンを借りるならどちらが得？

こんにちは。子育て夫婦の住宅資金アドバイザーの平澤です。

住宅ローンを借りるなら、金利の低い変動金利か、それとも金利は高めだが金利上昇リスクのない安心の固定金利か。悩ましいところです。

どの金利が自分（達）にとって適正かは収入や年齢、働き方などによって異なります。

ここの見極め次第でその後の家計に大きく影響が出るので、時間をかけてじっくり考えたいところです。それぞれの特徴を踏まえた上で、世帯にあったものを選択することが大切です。

事例で考えてみましょう。

　物件価格+諸費用：4,400万円（うち諸費用200万円）

　頭金800万円、借入額3,600万円、35年の元利均等返済、ボーナス払いなし

・全期間固定2.25％

　返済総額5,205万円、返済月額123,925円

・固定金利期間選択型（10年）1.48％（以後2回10年固定で更新、最後の5年は変動金利）

　返済総額4,489万円、当初返済月額109,874円（全期間固定金利との差▲14,051円）

・変動金利0.725％

　返済総額4,077万円、当初返済月額97,074円（全期間固定金利との差▲26,851円）

こうしてみると一目瞭然、金利がずっと変わらなければ、金利が低い変動金利で見積もったケースが総返済額は低くなります。ですが、変動金利での試算なら月返済額がもう少し上がっても大丈夫と、借入額を増やすのはＮＧです。当然ながら、今後金利が上昇する局面では返済額が上がるリスクを負うからです。

変動金利は半年ごとに金利が見直されますが、返済額に反映されるのは5年ごとです。

例えば半年後に金利が0.2％上がっていたら、返済月額は変わりませんが、図のとおりその中身が変わります。そして、5年間の上昇分は6年目以降の返済額に反映されます。

共働きの場合、例えば妻の育休後の働き方や、夫が不測の事態で減収を余儀なくされるなどを想定し、余裕を持ってローンを組むべきです。

もちろん、小さなお子さんがいる場合は教育費の用意も忘れてはなりません。

将来の金利上昇を見越して長期間の固定金利で借りる人も一定数いますが、変動金利で借りる人も多くいます。

同じ事例で、金利が上昇した時のシミュレーションをしてみます。

※5年後に金利1.0％、10年後に0.5％、15年後に0.5％金利がＵＰすると仮定

・全期間固定2.25％

　返済総額5,205万円、返済月額123,925円

・固定金利期間選択型（10年）1.48％（以後2回10年固定で更新、最後の5年は変動金利）

　返済総額5,224万円（金利上昇なしと比較し、+735万円）

　返済月額　当初109,874円→5年後129,158円→10年後135,087円→15年後～128,894円

・変動金利0.725％

　返済総額4,939万円（金利上昇なしと比較し、+862万円）

　返済月額　当初97,074円→5年後111,787円→10年後118,402円→15年後～123,977円

固定金利期間選択型は多い時で25,213円、変動金利は最終的に26,903円返済月額が増えています。返済総額も700～800万円増えるとの試算です。

この試算では、返済総額が全期間固定＞変動金利となっていますが、金利の将来予測は誰にもできません。

もっと上昇すれば逆転の可能性もありますし、それほど上昇しない可能性もあります。

確かに、今の歴史的な低金利では変動金利は魅力的です。

金利が低ければより大きな借入も可能になりますが、シミュレーションからもわかるように、背伸びをしたローンを組むのはＮＧです。

変動金利を利用する際は、金利が上昇して返済額が増えたときにも耐えられるよう、支払い余力を残すことを忘れてはなりません。

家賃より安いから住宅購入はお得？

こんにちは。
子育て夫婦の住宅資金アドバイザーの平澤です。

今の家賃は管理費込みで12万円。間取りは1LDK。

子どもが産まれたことをきっかけに住宅購入を考え始めたあなた。

同僚や友人達、周りの人もマンションを購入している人が結構いて気になっています。

そこでこう考えます。

「今の家賃を払い続けるより、家賃と同額かそれ以下の住宅ローンなら購入の方が得では？」

こう考える方はとっても多いのですが、でも実は、単純に損得だけで決められないのが住宅購入なんです。

試しにずっと賃貸のケースと、購入したパターンを比較してみましょう。

賃貸：家賃12万円（管理費込み）、70歳手前まで10年毎に同家賃の物件に引越し

購入：家賃と同等のローン金額でマンションを購入（35年返済、金利0.725％）

住宅を購入すると、ローン以外にも住居費が必要になります。

固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費や修繕積立金などです。

グラフを見ると、購入派はローンの支払いが終わる35年後以降にカーブがなだらかになり、50年間のトータルで見ると賃貸の方が負担が大きくなるという結果になっています。

これだけを見ると、「賃貸＜購入」に見えてしまいますが、それは違います。

まず1点目。

このシミュレーションでは、一度購入した家にずっと住み続ける前提になっています。

それこそ「終の棲家」という言葉が当てはまる夢のマイホーム!の時代。

ところが今の時代、それぞれのライフプランに合わせて住まいを考える必要があるのです。

子どもが産まれて間もなく購入した広い家に、子どもが独立した後もずっと住み続けますか？

高齢者になり、郊外に買った家から便利な場所を求めて都会に引っ越すかもしれません。

そして2点目。

賃貸も同じように、将来の状況によってはより家賃の低いアパートに引っ越したり、

あるいは家族が増え、広くて賃料の高いマンションに引っ越すかもしれません。

つまり、買った家に一生涯住み続ける前提と今の家賃が続く前提で賃貸か購入かを決めるのは意味がない、ということです。

それよりも、「家族のライフプランに合っているか」の方が重要です。

そして少子・高齢化がますます進み人口が減っていくなかでは、将来の売却可能性も踏まえ、住宅の資産価値を考えることも大切になります。これについては、また別の機会に考えてみたいと思います。

ここで、シミュレーションの条件を見てみましょう。

このシミュレーションは、以下の条件でローンで組んでいます。

・物件価格が4,000万円

・頭金600万円、諸費用200万円を購入時に現金で支払い

・借入額3,400万円

一般的に、住宅ローンは購入時にある程度まとまった現金が必要になります。

頭金に加え、諸費用（新築マンションで物件価格の5％程度）がかかります。

当然、現金800万円が用意できない場合は頭金が少なくなり、借入額が増えます。

諸費用込みでローンを組むことも可能ですから、こんな条件もあり得ます。

・物件価格+諸費用4,200万円

・頭金200万円を現金で支払い

・借入額4,000万円

シミュレーションは条件を変更すると大きく結果が変わってきます。

借入額が大きくなれば当然金利負担も増え、返済総額は大きくなります。

住宅ローンを決める要素は借入金額と借入期間、金利の3つです。

将来金利が上昇したら変動金利は返済額が上昇して、返済総額が大きくなる可能性がありますし、返済期間が長くなればそれだけ金利負担も大きくなります。

条件は物件価格、借り手の収入や資産、家族の状況によっても変わってきます。

つまり住宅購入の計画は、借り手の数だけ存在することになります。

このことからも、賃貸か購入かどちらが良いかに正解は無く、その人自身や状況によって異なる、ということがいえるでしょう。

住宅購入、家計管理、貯蓄・資産運用のコツ

【１．住宅購入のコツ】

☆住宅資金の計画の仕方
☆住宅ローンを無理なく返すには？
☆住宅ローン、その前に・・・。
☆住宅ローンがある世帯の収入は？
☆固定金利と変動金利どちらがお得？
☆変動金利での住宅ローンのリスクを知ろう。
☆住宅ローンの繰り上げ返済について


【２．家計管理と貯蓄のコツ】

☆まずは家計の見直しを。
☆把握してますか？家計の資産・負債。
☆家計簿が続かないんです・・・。
☆今日からできる、節約と貯金の考え方。
☆貯蓄。今日から始めて100万円！
☆1日でも早く！コツコツ貯金。
☆貯蓄への近道。倹約・節約の大切さ。
☆貯金の目的を明確にしてますか？
☆貯蓄の種類とポイント


【３．資産運用のコツ】

☆将来が不安です。正しいお金との付き合い方とは？
☆投資って必要？　貯蓄じゃダメですか？
☆じっくり考えよう。初めての資産運用。
☆貯金プラス投資。少額から投資信託をはじめよう！
☆投資、その前に。チェックしたいポイント。
☆運用する前に、リスクについて考えてみよう。
☆投資をはじめるためのステップ
☆年金払ってますか？老後資金の考え方。


こちらのコラムでも記事を詳しくまとめています。
併せてどうぞ！