子育て夫婦の住宅資金アドバイザーの平澤です。

はじめまして！

「子育て夫婦の住宅資金アドバイザー」の平澤です。

世田谷区・調布市・狛江市の子育て夫婦の住宅相談を専門に仕事をしています。

金融機関に属さない中立公正な立場で、将来の生活設計を踏まえた住宅購入時の最適な資金計画をご提案しています。

300万円お得に家を買うノウハウとムリ・ムダのない黒字家計をアドバイスし、65歳3,000万円の貯蓄を目指す安定した資産形成を支援しています。

将来が不安の今の世の中、人生の大きな買い物である住宅購入の成功が将来の豊かな生活には欠かせません。子育て夫婦の笑顔あふれる理想の住まいと堅実な家計設計、老後の安心を見据えた資産形成をサポートし、地域住民の豊かな暮らしに貢献したいと思っています。

このような悩みはありませんか？

・家賃を払うくらいなら住宅購入の方が得かも・・・

・自分達が買える適正な住宅価格を知りたい

・ムリなく返済できる物件価格、ローン価格を知りたい

・教育費や老後などを考えるときちんと返せるか不安

・固定金利・変動金利・団信など。何を選べばいい？

・住宅ローン控除と繰上返済どちらを優先？

・借り換えた場合メリットがどの程度あるか知りたい

このブログでは住宅購入に関する様々な情報のほか、家計や資産形成に欠かせない情報を発信していきます。

ぜひご参考にしてください！

固定金利と変動金利どちらがお得？

こんにちは。子育て夫婦の住宅資金アドバイザーの平澤です。

良く聞かれる質問に、「変動金利と固定金利どちらで借りるのが良いか？」があります。
金利について、少し説明していきます。

住宅ローンの金利には固定金利と変動金利があります。実際に借りる際は、固定・変動問わず「店頭金利」から「金利優遇」を引いた金利が適用されます。

長いデフレ経済下で超低金利が続いてきました。その過程で住宅ローンの店頭金利もさがり、さらに銀行間の競争によって金利優遇幅も拡大してきました。

固定金利と変動金利は、それぞれ異なる金利に連動しています。固定金利は長期金利の指標となる10年物国債利回りに、変動金利は政策金利にそれぞれ連動しています。

長期金利は市場の中で決まるため、将来物価の上昇や短期金利などの予想に影響されて敏感に上下する、という特徴があります。

2000年頃はITバブル、2006年頃は新興市場が元気な時代でしたが、その当時でも2%を超えていないことがわかります。

一方、変動金利が連動する政策金利は日本銀行がコントロールしており、長期金利のように市場の予想を受けて動くことはありません。

より正確には、変動金利は政策金利に連動する短期プライムレート（優良企業への貸出金利）から一定の金利（金融機関によって異なる）を差し引いた金利を適用しています。

日銀は景気動向をみて金融政策を決め、政策金利を決定します。一般的に、景気が良いと加熱した景気を抑えるために金融を引き締め、金利が上昇します。

景気が悪い場合は景気浮揚のために金融緩和を行い、金利は下落します。

長期金利は、日銀の金融緩和の影響を受け、歴史的にはまだまだ低い水準にとどまっています。現在は政策的に低い水準に抑えられていますが、将来的にインフレ経済にシフトしていくと、物価や賃金水準などの上昇に続き金利も上昇していくと考えられます。

今後金利が上昇した場合、金利水準が低い時に変動金利で組んだ住宅ローンを固定金利に変更しようとした時には、既に固定金利の水準は上がっています。

変動金利による返済は、借入額が大きくなるほど、また長期にわたるほどリスクが大きくなるということを理解しておきたいものです。
反対に、固定金利で長期ローンを組めば返済額は大きくなりますが、今後金利が上昇しても返済額が変わらず、現在の低金利のメリットを受けられます。

変動金利・固定金利それ自体にどちらが良いということはなく、「借りる人の条件によって判断する」べきということです。いずれにしても、金利の特徴を理解して返済計画を立てることが、失敗しない住宅ローンに欠かせません。

年収で住宅ローンを借りられる金額がわかる？

相談でよく聞かれる質問の一つに「借りれられる金額はいくら？」があります。

これはつまり「自分達はいくらぐらいまで借りるのが適正か？」ということになりますが、相談前に不動産業者に試算してもらっており、果たして本当に借りていいのか不安、というケースが少なくありません。

借りられる金額が自分たちの予想とほぼ同じ、あるいは予想より多く借かったという結果は、実は重要ではありません。

大切なのは、「無理なく返していけるかどうか」です。収入に見合った、無理なく返済できる金額の目安を確認してください。

通常、金融機関は申込者がきちんと返済していけるかどうか、「返済負担率（返済比率）」で判断します。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことをいいます。

（例）Ａ銀行

年収～300万円／25％、～400万円／30％、～600万円／35％、600万円～40％

通常、変動金利と固定金利期間選択型の場合、将来の金利上昇を踏まえた審査金利を用いて借入限度額を計算します。

金利も3％台後半～4％程度と高めに設定されています。

（例）

　年収500万円の場合、Ａ銀行では返済負担率35％なので、500万円×35％＝175万円

　審査金利4％、35年返済の場合、借入限度額は3,294万円になります。

借入上限の3,294万円を借りるとしましょう。

実際は金利4％ということはありませんので、全期間固定金利2.25％で借りることができたと仮定すると、毎月の返済額は113,379円、返済負担率は27.2％になります（表1）。

住宅ローンのほかにも住居費（固定資産税や修繕積立金など）がかかることを考慮すると、少々負担が大きいですね。

昇給を考慮していませんが、当面世帯収入のＵＰが期待できない場合、頭金を多めに入れて借入額を下げるか、物件価格そのものを見直す必要がありそうです。

配偶者が育児休業などで収入が一時的に下がる、あるいは復職時期が不確定などの場合も同様です。

つまり、今現在借りられるからといって、限度額いっぱい借りてしまうのはお勧めできないということです。

ちなみに表1の借入上限を変動金利0.725％で借りると仮定すると返済負担率はぐっと下がります（表2）が、金利上昇時に家計が苦しくなる可能性があるため、これもＮＧです。

変動金利で借りる場合は、金利上昇時にも耐えられるよう、住居費として毎月きちんと貯金していくことが必要になってきます。

少なくとも全期間固定金利で借りた場合の返済額との差額24,566円（113,379円－88,813円）程度は必要です。

では、実際に借りている人たちはどの程度借りているのか？を見てみます。

国土交通省が発表している「平成25年度（2013年）住宅市場動向調査（対象期間：2013年4月～2013年の3月）」を見てみます。

場所、物件、新築か中古などによって違いがありますが、ここでは首都圏の新築物件を見ます。

　注文住宅：物件価格4,693万円、借入金額3,069万円、年収705万円、返済負担率19.2％、月返済額10.5万円

　分譲住宅：物件価格3,766万円、借入金額2,496万円、年収720万円、返済負担率19.5％、月返済額10.4万円

住宅金融支援機構によるフラット35利用者（2013年）の場合は以下のとおりです。

　注文住宅：物件価格4,320万円、借入金額3,692万円、年収674万円、返済負担率24.5％、月返済額12.8万円

　建売住宅：物件価格3,568万円、借入金額2,972万円、年収608万円、返済負担率22.2％、月返済額10.6万円

　マンション：物件価格4,241万円、借入金額3,307万円、年収764万円、返済負担率21.2％、月返済額12.1万円

国土交通省のデータでは借入額が少なく、変動金利や2度目の購入なども含まれるため、返済負担率は20％弱。

一方でフラット35は返済負担率が25％弱と、国土交通省のデータに比較して高めです。ここからも、先に試算した返済負担率27.2％は高めだと言えそうです。

年収によって違いはありますが、ライフプランを踏まえたゆとりのある返済を考えると、20%程度、多くとも25%以内に収めることが望ましいと言えます。

しかしながら、返済負担率というのは家計の返済余力を見る一つの尺度で、万能ではありません。

大切なのは「いくら借りられるか」ではなく、現在の家計と将来計画に見合った無理のないローンを組むことです。

将来の出費に備えてゆとりを持ったローンを組み、余裕ができたら繰り上げ返済などを活用し、定年までに完済する意識を持ってのぞみましょう。

ちなみに住宅金融支援機構の「2014年第1回 民間住宅ローン利用者の実態調査」によると、2014年3月～2014年6月までの金利タイプ別の利用状況は変動金利が約4割。

2013年の初めの頃は5割を占めていた変動金利は徐々に減り、金利の先行き上昇を見込んで固定金利（期間固定含む）で借りる人が増えてきているということがいえると思います。

繰り返しになりますが、変動金利のメリットを受ける場合は、金利上昇リスクへの備えが大切です。