こんにちは。
子育て夫婦の住宅資金アドバイザーの平澤です。
今の家賃は管理費込みで12万円。間取りは1LDK。
子育て夫婦の住宅資金アドバイザーの平澤です。
今の家賃は管理費込みで12万円。間取りは1LDK。
子どもが産まれたことをきっかけに住宅購入を考え始めたあなた。
同僚や友人達、周りの人もマンションを購入している人が結構いて気になっています。
そこでこう考えます。
「今の家賃を払い続けるより、家賃と同額かそれ以下の住宅ローンなら購入の方が得では？」
こう考える方はとっても多いのですが、でも実は、単純に損得だけで決められないのが住宅購入なんです。
試しにずっと賃貸のケースと、購入したパターンを比較してみましょう。
賃貸：家賃12万円（管理費込み）、70歳手前まで10年毎に同家賃の物件に引越し
購入：家賃と同等のローン金額でマンションを購入（35年返済、金利0.725％）
住宅を購入すると、ローン以外にも住居費が必要になります。
固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費や修繕積立金などです。
グラフを見ると、購入派はローンの支払いが終わる35年後以降にカーブがなだらかになり、50年間のトータルで見ると賃貸の方が負担が大きくなるという結果になっています。
これだけを見ると、「賃貸＜購入」に見えてしまいますが、それは違います。
まず1点目。
このシミュレーションでは、一度購入した家にずっと住み続ける前提になっています。
それこそ「終の棲家」という言葉が当てはまる夢のマイホーム!の時代。
ところが今の時代、それぞれのライフプランに合わせて住まいを考える必要があるのです。
子どもが産まれて間もなく購入した広い家に、子どもが独立した後もずっと住み続けますか？
高齢者になり、郊外に買った家から便利な場所を求めて都会に引っ越すかもしれません。
そして2点目。
賃貸も同じように、将来の状況によってはより家賃の低いアパートに引っ越したり、
あるいは家族が増え、広くて賃料の高いマンションに引っ越すかもしれません。
つまり、買った家に一生涯住み続ける前提と今の家賃が続く前提で賃貸か購入かを決めるのは意味がない、ということです。
それよりも、「家族のライフプランに合っているか」の方が重要です。
そして少子・高齢化がますます進み人口が減っていくなかでは、将来の売却可能性も踏まえ、住宅の資産価値を考えることも大切になります。これについては、また別の機会に考えてみたいと思います。
ここで、シミュレーションの条件を見てみましょう。
このシミュレーションは、以下の条件でローンで組んでいます。
・物件価格が4,000万円
・頭金600万円、諸費用200万円を購入時に現金で支払い
・借入額3,400万円
一般的に、住宅ローンは購入時にある程度まとまった現金が必要になります。
頭金に加え、諸費用（新築マンションで物件価格の5％程度）がかかります。
当然、現金800万円が用意できない場合は頭金が少なくなり、借入額が増えます。
諸費用込みでローンを組むことも可能ですから、こんな条件もあり得ます。
・物件価格+諸費用4,200万円
・頭金200万円を現金で支払い
・借入額4,000万円
シミュレーションは条件を変更すると大きく結果が変わってきます。
借入額が大きくなれば当然金利負担も増え、返済総額は大きくなります。
住宅ローンを決める要素は借入金額と借入期間、金利の3つです。
将来金利が上昇したら変動金利は返済額が上昇して、返済総額が大きくなる可能性がありますし、返済期間が長くなればそれだけ金利負担も大きくなります。
条件は物件価格、借り手の収入や資産、家族の状況によっても変わってきます。
つまり住宅購入の計画は、借り手の数だけ存在することになります。
このことからも、賃貸か購入かどちらが良いかに正解は無く、その人自身や状況によって異なる、ということがいえるでしょう。