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35才。独身。平成18年2月、神奈川県相模原市より東京都立川市への
店舗展開を果たした株式会社フォレストホーム立川店の店長を命じられた
男が本音で綴る日記です。
苦言。
この店長ブログを見ている立川店社員の皆さんへ
あなたの仕事はなんですか？物件を探すこと?（検索）見ること?（下見）
そうです。大事です。今売りに出ている物件の相場が分からないと不動産営業は出来ませんね。
看板を作ること。チラシを作ること。検索した資料を揃えること。
分かります。自分の担当する売り出し現地の物件だったら綺麗なものを作りたいですよね。
でもね。それは厭くまでも二次的なことなんですよ？休憩中といったら語弊がありますが・・・
空いた時間にやることなんですよ？
別に早朝だって深夜にだって休みの日にだって必要とあれば私がやりますよ？
貴方達の仕事は営業なんですよ？時間があったら絶えず、お客様と連絡を取り、お客様の希望を聞き出し
て下さい！嫌われたっていいじゃないですか？好かれたいんだったらお客様に信用して購入して頂いてく
ださい！どうやって？時間を変えて電話するなり電話に出てくれないならポスティングするなり手紙を書くな
り、いくらだって方法はあるし、それを考えていくのが営業という仕事じゃないですか？
不動産を購入しようとしてお問い合わせしてこられる方は皆真剣ですよ。
単純なことです。しつこいっていうのと熱心だっていうのは本当に紙一重なんです。
いくらしつこく煩く思われたってそのお客様が望んでおられるぴったりの物件を紹介出来たなら
煩い奴→が熱心な営業マンに変わるんです。
とにかく一部の営業マンを除いてお客様とコンタクトをとらない（とれない）営業マンが多すぎる！
綺麗なチラシを作るのは結構。手の空いたときにね。
チラシを作るのが好きなら広告代理店に就職すればいいし、
下見や調査が好きなら測量事務所や調査会社に就職すれば？
物件はレインズ（不動産流通機構）やアットホームが探してくれる。
営業の役目はお客さんと会話し本音を聞きだし、提案し、円滑な取引をして頂くって
そういうことなんじゃないですか？
それで俺らの仕事って営業でしょ？
お客様に言われたとおりに物件を探してたらいつまでたってもお客様は物件買えないよ？
優しい偽りより残酷な真実だよ？それを本当にお客様の為を思ってお伝えすることが出来れば・・・
そして会話の中で分からないことや判断に困ることが出てきたら・・・
その時はいつでも私に言ってきてください。
苦労して・・経費を掛けて・・・時間を使って・・・体力も使って 折角お問い合わせ頂いたお客様も・・・
連絡取らなきゃそこで終わり。 お客様は様々な不動産業者にお問い合わせして・・・
色んなとこから営業の電話が掛かってくる。その中から自分を選んで頂かなくちゃならない！
優先順位はまずお客様。現地案内。呼び込み。（電話営業）
それからポスティング・捨て看板だろ！
捨て看板やポスティング専門でやりたいならいつでもそう申し出てください。
集客したお客様に対してのフォローは電話の掛けられる営業マン。
若しくは私がやります。
ひたすら広告だけ作ってて下さい。その集客した分の歩合のみ払うように社長に頼んでやるよ。
悪いけど放ったらかしだと・・・お客様に対しても失礼だし、広告宣伝費垂れ流してる分だけ勿体無いし
資料持ってくだけなら切手貼って郵送で事足りるだろ。
人の気持ちを感動させられるのは人の気持ちだけなんだよ？どうやって感動させられるのか？
どうすれば『ああこの人は本当にいい物件を紹介しようとしてくれているんだな』って
分かって頂けるのか？
黙ってカード見つめながらレインズ叩いてボーっとしているだけじゃ、あっという間にお客様は
同業他社で決めてしまいます。
同業他社だって同じようなことを考えて同じようなことをしている訳です。
その中で自分を選択して頂かなくてはならない。
がむしゃらになってやらなきゃ数字はついてこないよ。
俺だって楽しくやりたいよ。やってくれてる人もいるよ。努力してる人もいる。
でも皆お客様と毎日連絡取ってますか？もう一度自分に問いかけてください。
無駄だと思っても電話を掛け続けてお客様と連絡を取り続けてください。
電話代節約しろなんて誰も言ってないんだから。
やっている人はごめんなさい。心当たりのある人はもう一度自分のカード見直してください。
謙虚なのは人として素晴らしいことだと思うし、誰も性格変えろなんていってない。
ただね。人と接するということに謙虚だと残念ながら成績は上がらないんじゃないかなぁ。
フォレストホーム立川店今週のオープンハウス推奨物件
多摩市乞田 新築分譲住宅
京王永山・小田急永山駅 共に徒歩５分！
3,980万円～
地図が判りにくい場合は0120‐188－323まで
お気軽にお問い合わせ下さい。
担当は最近“マチャマチャ”の物真似に凝っている↓Y主任です！
『悪天候
ですが、天候の悪い状態での現地を見れるチャンスです。
皆様ご来場お待ちしてます
』
フォレストホーム立川店 今週のオープンハウス推奨物件！！
さぁ 連休も残すところあと一日になってしまいました。
今週のお奨め物件は東大和市高木の5棟現場の新築分譲、残り2棟！
価格は3,380万円～
外壁には一部ガルバリウム合板を使用し、人造大理石使用のシステムキッチン
IHクッキングヒーター、全居室ペアガラス、全居室ペアガラス使用、等
是非ご覧になって頂きたい物件です！
担当は住まいの“プロフェッサー”Y社員です。どうぞ皆様お誘い合わせの上お越しくださいませ。
フォレストホーム立川店 今週のオープンハウス推奨物件！！
立川市一番町新築分譲住宅
価格 3,690万円
玉川上水に面する四季折々の街並み♪
暮らしやすい便利な住環境と明るい建物です。
| 交通 | 西武拝島線「西武立川」駅徒歩13分 西武拝島線「武蔵砂川」駅徒歩15分 |
| 土地 | 120.89m2 |
| 建物 | 90.66m2 |
| 間取 | 4LDK |
| 完成 | 平成17年8月完成済 |
| 所在 | 立川市一番町2丁目21番1他 |
| 設備 | 東京電力、公営水道、本下水、プロパンガス |
| 備考 | 一部高圧線下有 |
| 取引態様 | 媒介 |
担当は詩人“スナフキン”横井社員です。
皆様のご来場心よりお待ち致しております。
不動産売買について思うこと。⑦
今回は『諸費用について思うこと』って云うお題目でいってみます。
諸費用・・・かかってしまうんですよね。本体価格以外にもお金が飛んでゆく。
まぁ何を買うんでも消費税はかかるし・・・
車でもバイクでも旅行のツアーパックでも広告見てて『おっ、安い？これ。』と思っていても実際に
問い合わせてみると諸費用が入っていなくて『ああ、やっぱりなぁ。そんなもんだろ』となるケースが
少なくない。だったらコミコミで表示しとけよぉ～と思ったり・・・
不動産に関してももやっぱり諸費用ってのが係る訳でして・・・
その内容について安く出来るモノと出来ないモノがあるし
・・・また購入する物件によっても変わってくるので…
但し安く出来るものの中にはケースバイケースの場合があり…
コレが絶対ということはないので予めご承知置きのうえ参考程度にして頂ければ幸いです。
まず、思いつくままに並べてみる・・・
①登記費用
②ローン保証料
③火災保険料
④仲介手数料
⑤水道加入金
⑥建築確認費用
⑦ローン代行手数料
⑧修繕積立金基金（マンション）
⑨建物設計費用
⑩建物消費税（売主が法人である場合）
⑪契約時収入印紙代
ざっと思いつくままあげてみたがこの中でどうしても必要な費用というのは①、②、③、④、⑤、⑧、⑩、⑪ってところか？ただ新築の建売住宅なんかは⑤、⑥、⑨あたりはその会社の規定にもよるだろうけど、
価格に含まれていることも多い。
この中の①の登記費用だがこれは基本的に登記する時の税金（登録免許税）と司法書士への報酬から
成り立っている。登録免許税は物件の売買価格×1000分の2（適用条件を満たせば1000分の1.5）
で算出できるが、この他にローンを借りた時に抵当権を設定する場合の抵当権設定登記費用や、
司法書士の手数料、交通費などが入っており、新築の建売住宅なんかでも当方指定の司法書士を
ご利用して頂きます。となっている場合にはその建売会社に紹介料としてバックマージンを渡すケースも
少なくない。だから余りにも登記費用が高いなという場合にはご自身で司法書士へ依頼するのも一考かと
思います。但しそれを条件にしている（その書士が指定になってる場合）会社ってのはそのマージンも合わ
せて計算しているんでしょうから、どうしてもその該当物件が気に入っていたらあまりそこに拘らない方がい
いかもしれません。買えなくなったら元も子もありませんからね。
②については手っ取り早く云うと生命保険。（団体信用生命保険という）ローンを組んだ名義の方が
亡くなったり働けなくなったりした時に保険でカバーしますよって奴。これは銀行でのローンの組み方によっ
て異なるが、大体金利０．２％と引き換えに銀行で負担してくれる場合が多い。金利重視で保証料は自己負
担するので金利は安くして欲しいという希望の方はローン実行の金額より予め保証料分が減額（差し引き）
されて当該ローン実行時に口座へ振り込まれる。
③についても銀行とセットになっている場合が多いのだが掛ける年数や幾ら掛けるかによっても価格は変
わってくる。割り高の地震保険もセットで勧められる場合もあるし、保険については結構皆さん、言われたと
おりに署名押印してしまうものですが、ここは意外な落とし穴です。例えば保険代理店に知り合いがいるっ
て云えば、火災保険は自身でかけられる場合もあるし、保険も長期組めば割安にはなるし途中で売却して
も余ってる分は計算して返却してくれるのでこれは考え方次第だけど当初係る費用をなるべく最低限で済
ませたいって方は要CHECKですね。
⑤に関しては水道加入金の額ってのはその行政区によって決まってるから水道局に問い合わせてみると
良い。
勘の良い方は既にお気づきであろうが⑥、⑦、⑨に関してはこれはなんとでもなる部分なんです。
別にこうゆうモノをとらないところはとらないし。なんでもそうだと思いますが会社の規定で決まっている
ものだからどうにもならないといわれたらそうなんだろうと思うし、それが原因で売れなければ会社も考える
だろうし、本当にケースバイケースだと思うんだけれども、もしも諸費用について突っ込めるとしたらそこの
部分なんです。逆に言えばあんまり最初からホイホイとこの部分を値引きすると不安になりますよね？
『そんなに物件に対して自信がないの？』って。
これは我々仲介業者の④の仲介手数料に関しても同じコトでよく手数料が高すぎるとか引いて下さいって
お客様が多いんだけれどもやっぱりケースバイケースだと思いますよ。
最初から安くするって業者も存在するだろうし、業者（仲介業者含む）によってはだったら貴方とは
契約しないという姿勢で臨んでいる業者もあるだろうし、買い替え（売却時・購入時）を全てお任せ
頂いたのでここは勉強させて頂きますって業者もあるだろうし…
ちなみに私の場合はこの仲介手数料に関しては当然受領させて頂ける報酬だと思っています。
お客様個々のご事情は配慮させて頂きますが売買価格の3％＋6万円×消費税は頂いています。
それだけの報酬を頂くだけの質の仕事はさせて頂いているつもりですから。
ただ微妙な言い回しですがその都度お客様のご事情によって、どうしても融通を利かせなくてはならない
時、関係者が皆納得するような事情が発生した場合は気持ちよく契約させて頂く為に努力はします。
例えば、最初から『ウチは２％でやりますよ』なんてのはやりません。
係るお金を少しでも安くしたいという気持ちは皆、同じ筈。
少しでも売り上げを上げて企業利潤を追求したいという気持ちは業者なら皆持っている筈。
これは不動産売買に限ったことではありませんよね？どんな売買取引でも設定価格や
決まりごとはあるしそれに対して見合ってないと思われたら個々に交渉するしかないと思います。
きっと私が購入する側であればそうしますから。
◆ちなみに消費税に関しては土地の売買に関しては掛かりません。戸建、マンション、中古、新築を
問わず個人間での売買においては消費税は掛かりません。業者が売主の場合建物相当分に
ついてのみ消費税が掛かるのです。
◆上記に記した諸費用のうち青字部分は中古住宅や中古マンションの場合はかかりません。
既存のものが使えるし、マンションの修繕積立金はそのまま継承されますから。
◆また中古物件の個人間売買の場合、基本的には現況有姿（あるがままのすがたで）売買するという
のが基本になりますから、例えば該当物件の掃除や付帯設備の点検整備や修繕修復等は
これも基本的に は購入した売主側の負担になります。
Birthday
久しぶりの更新です。この間に誕生日を迎えたメンバーが３人。（●＾o＾●）
1人目。Y主任。いつも自分のことより後輩のことばかり気にして下さる面倒見の良いY主任の誕生日。
皆でバースデーソングを歌っちゃいました。
いくつになったのかなぁ（謎）
2人目。調査の鬼。ロンリーウルフ“F主任”・・・
『ケーキ旨かったですねえ。』
そして誰からも好かれている元祖ダンディS木さん。
事務員のNさんが花束を渡してくれたのですが・・・
『いやっ。ボクも捨てたもんぢゃ・・(((( ´,,_ゝ｀)))) ﾌﾟﾌﾟｯ』
・・・けどシャイなS木さんはカメラを向けると・・・
後ろを向いちゃいました。
速報！！今週の新価格新築オープンハウス！！
国立北２丁目新築分譲住宅 ５１５０万円（税込み）
ＪＲ国立駅まで徒歩10分！
南道路！陽当たり良好！
新価格！！
５，１５０万円
です！！
| 交通 | 中央線｢国立｣駅徒歩10分・南武線「西国立」駅徒歩23分 |
| 土地 | 100.21m2(30.31坪) |
| 建物 | 97.34m2(29.43坪) |
| 間取 | 4LDK(平成17年11月下旬完成) |
| 所在 | 国立市北2丁目23-2 |
| ※ | 南8Mに「国立鉄中付2号」都市計画道路事業化決定 工事予定平成23年3月末 |
| 取引態様 | 媒介 |
担当は大型新人ニューダンディＹ田くんです
元祖ダンディ曰く・・・『いやボクはもぉ、ダンディの称号は返還しますよ。ねえ？』
いえいえ。 やっぱりダンディはダンディなんです。
フォレストホーム立川店 今週末のオープンハウス推奨物件！！
小金井貫井南町
新築分譲住宅
建物完成済
価格4500万円
交通 |
ＪR中央線「武蔵小金井」駅徒歩15分 |
| 土地 | 79.66m2 |
| 建物 | 105.95m2 |
| 間取 | 4LDK |
| 完成 | 平成17年11月完成済 |
| 所在 | 小金井市貫井南町4-180-75他 |
| 設備 | 東京電力、東京ガス、公営水道、本下水 |
| 取引態様 | 媒介 |
屋根・外壁は『二重』構造
断熱性・遮音性に優れ空気がこもりません。
地震時の縦揺れによる突き上げ時の耐性を大きくアップしたオリジナルホールダウン金物を使用。
地元で25年以上皆様から親しまれている工務店による設計・施工。
住宅性能保証制度 10年保証
担当は“幸せ請け負い人”横井社員です。
『素敵な建物ですよ～♪是非ご来場お待ちしてます。』
現地地図が分かりにくいようでしたら
フリーダイヤル0120-188-323にて
店長もしくは横井社員をお呼び出し下さい。
不動産売買について思うこと。 その⑥
(上記画像と本文は全く関係ありません。何となくのイメージです)
3月も後半に差し掛かり、お住み替えシーズンのこの時期やはりお客様からのお問い合わせも
徐々に増えてまいりました。私、ＦＯＲＥＳＴ立川男がお送りしている『不動産売買について思うこと』
前回に引き続き今回も住宅ローンについての記事です。
ローンのトコばっかり記事にしているようですが、やっぱココって一番大事なトコだと思いますし、
一般消費者の皆様と直接商いさせて頂いている我々、不動産仲介業者側から見ればここを
しっかり把握しておかなければ、それこそ無駄な動きどころか、逆にお客様が物理的に購入出来ない
不動産をお奨めすることになりかねませんからね。ただこの住宅ローンの規定とか事例というのは、
非常に微妙な問題でして住宅ローンに関してはその住宅ローンを組まれる方ご本人の属性、ローンを組む
金融機関（一般的には都市銀行または地方銀行）担当するその銀行のローンセンター、支店、そのローン
を担当する担当者の力量、担当する不動産仲介会社の担当の力量によって微妙に、いや時には随分異な
る結果が出てくる場合がありますので・・・
以下に記すのは私こと“ＦＯＲＥＳＴ立川男”がお客様の住宅ローンを担当させて頂き経験してきた中で
厭くまでも基本的なことを羅列しただけでありまして…
中には“え～そんなの無理だよ～”って思われることもあるかも知れませんし
中には“え～それならこうやれば通るでしょう”っていう例もあるかも知れません。
だから厭くまでも一つの参考にして頂ければ幸いです。
まずは幾ら組めるか（どの位借り入れを起こせるのか？）という今回の本題に入る前に…
どんな方が借り入れを起こせるのかという点。これは前回のこの記事 を是非ご参照して下さい。
基本的には会社員の方、または会社組織に務めていても確定申告されている方を対象とさせて
頂いております。
これはある程度大きい会社自営（役員）の方ということになるとその方本人の審査は勿論、
その会社の内容まで審査にかけられてしまうのでそれこそ個別対応の審査になってしまう訳で・・・
基本的には赤字で申告されている個人（税金対策の為であったとしても）の方に対しては
銀行は冷たい。但し会社の資産内容、取引内容（先）、業務内容等によってはどういう基準があるのか
は知りませんが『特例』の一言の下に割りとすんなりローンが通ってしまう場合があります。
だからお心当たりの経営者の方は出入りしているメインバンクの担当者に、
『ところでウチ、住宅ローンって組めますか？』って尋ねてみるのも一考かと思います。
但し、この出入りしている担当者が住宅ローンにある程度熟知した方であれば問題ありませんが、
大切な顧客には皆担当営業マンはいい顔をしたがるものです。口で言うことと実際に住宅ローンを
案件として保証会社にあげてみるのとでは大違い！！余り真に受けないほうがいいですよ。
特にこの手の『ええっ！銀行の人は大丈夫っていってたのに！』ってパターンは信用金庫に多い。
断言しちゃうと刺されるかもしれませんが・・・
誤解を恐れずに言えば東京・神奈川・千葉・埼玉あたりの首都圏では
信用金庫の人の言うことにはお気をつけ下さい。
それでは自営の方へのご説明はこのくらいで・・・
まずは前回の記事でも触れていたように住宅ローンを組むためには安定した収入が見込める方、
源泉徴収票が税込みで２００万円以上の方。
（または自営の方なら確定申告を始めて３期分（３年分）黒字で２００万円以上申告されている方。）
源泉徴収票が出るのは年末に出るわけで源泉徴収票が出ている勤務先に就業してから1年未満の人でも出てしまうのですが・・・
銀行は原則的には就職してから1年未満だと取り扱ってくれません。
筈なんだけども・・・
①就業している会社の業績が良い場合。
②親、兄弟の連帯保証が取れる場合。または担保提供（土地やマンション等）をつける場合。
③親・または子供がある程度裕福で当該銀行に少なからず深い関係がある場合。
④転職の理由が発展的なもので（同業種で年収もＵＰする等）転職歴が複数に渡っていない場合。
等ケースバイケースですが就業1年未満でも扱ってくれる場合があります。
①・②の場合は銀行の担当者の力量やローンを持ち込む不動産仲介業者の力量でその結果が変わる
場合が無きにしも非ずだが
③の場合（なかなかそんな人もいないとは思いますけれどもね）は我々仲介業者が行くよりもその関係の
深いお客様から直接銀行担当者に頼んだほうが良い返事が得られることがある。
④の場合は“職歴書”という自己申告の書類を添付して①のケースに準じて就業した会社の業績が
良かったり、年収がＵＰしたりという条件を総合的に判断しての個別審査ということになります。
ま、それは特例ですから・・・
取り敢えずは源泉徴収票が出る方なら１年以上働いている年収２００万円以上の方。
若しくは
（基本的には）確定申告を３期以上されていて黒字で申告されている方。
を対象に・・・厭くまでも基本的な話だけをさせて頂きます。
上記の条件が満たされている方であれば基本的には銀行の基準にもよるが年収が２００万円以上であればその３０％、年収が５００万円以上であれば３５％以内が住宅ローンに支払う金額であれば可能であるといえます。
例えば住宅ローンの支払いが月々50,000円でボーナス払い無だと年間に×１２で600,000円払っていることになる訳じゃないですか？その600,000円が1年間の総支払額だとするならば・・・
年収300万円の方なら600,000÷3,000,000=0.2で年収の20％の返済比率なのでラクラク大丈夫。
（他に借り入れがなければ）
実際にやってみましょう。先の例は少し金額が低かった例なので・・・
例えば年収500万円のＡさんが3000万円の新築を買いたい。 手持ち金額はゼロで。
まず不動産購入には物件価格以外に諸費用がかかる。車だってかかりますよね？
納車整備料や強制保険等。詳しいことは書くとまた膨大な量になってしまいますので
別の機会に記します。
どの位掛かるかっていうとここは多めに大雑把に見て新築なら大体１０％（一割）みておけば、
間違いないと思います。
実際にはまず１０％かかることは少ないと思いますが・・・
まあ建物表示登記から・・・脱線してしまうので諸費用のことはまた別の機会に書きます。
とにかく諸費用と合わせて3300万円、契約時にお金がないと契約出来ないという問題もありますが
要は年収500万円（税込み）（他に借り入れなし）の方が3300万円借り入れを起こせるか・・・
3300万円（借り入れ金額） 利率2.375％（実際は固定金利とか上限固定とか色々ありますが）
420回（35年間）では？？？
ズバリ月々均等ボーナス払いなしで115,775円。年間だと1,389,300円んで返済率は・・・
２７．７％・・・おお組める・・・
と思いたいトコなのですが実際銀行は審査時には金利を（銀行によって異なる）４％とか
10年固定の金利でみるので・・（無論実行金利でそのままみる銀行もあります）
まあこの人は年収も500万円あるので返済率３５％以内でみれるし・・・
恐らくどこの不動産仲介業者に言っても大丈夫だと言われるでしょう。
だから非常に乱暴な速算法なのだが（他に借り入れがなければ）御年収（税込み）の約6.2倍位まで、年収が500万円以上の方はもう少しは借り入れを起こせるというのが今回の乱暴な結論だ。
繰り返すようで恐縮ですがこの住宅ローンの問題は非常にデリケートで“これだ!!”と言い切ることは
出来ないので厭くまでも他に借り入れがない（または審査時までには既存借り入れを返済によってゼロに出来る）状態であれば大体税込み年収の6倍くらいまでは借り入れを起こせるであろうということ。
また買う物件が何でも良いというわけではなく銀行が住宅ローンを貸し付けるに当たって
抵当権を設定するに足ると判断する物件（築年数、接道、都市計画区域等々）であること。
これを書くとまた膨大な量になってしまうのでまた機会があれば・・・
甚だ拙い説明で恐縮ですが、実際にもっと詳しい説明をご希望の方がおられましたら、
フリーダイヤル
0120－188－323
（フォレストホーム立川店）までお気軽に店長をお呼び出しくださいませ。