１００％の男。
【一筆入魂。S田さん】
社内に凄い新人がいる。フォレストホーム立川店の誇る打率１００％男、S田さんだ。
このS田さん、飛び込みの訪問営業をやっておられたのだが…
当社に入社してからこのように書いた捨て看板から１００％のお問い合わせを頂いているのだ。
本人はこの不動産仲介は初めての経験なのだが…
とくに変わった煽り表現を使うとか、人より際立って字が上手いとかいうわけではないのだが…
捨て看板を設置する度に…お客様からお問い合わせを頂いており…
それがまた内容の濃い真剣なお客様で…
いままでにS田さんが張った捨て看板の現地すべてに話が入ったり、成約に至ったりしているのだ！
確立から云ってもうビギナーズラックの一言では済ませられなくなっているのだ…
ダンディS木さん曰く…
『一筆入魂でしょうな。』…
とのことです。
パチパチ☆パチパチ
不動産売買について思うこと。
ＦＯＲＥＳＴ立川男が贈る不動産売買について思うこと第3回目の時間です。
今回は住み替え、所謂今現在不動産を所有しているんだけれどもこの現在の不動産を売却して次の
不動産を購入したいという方へのアドバイス的な内容（大きなお世話）を綴っていきたいと思う。
まずこの住み替えを希望している方のご事情には大きく分けて
①現在の家を売却してその売却代金で次のお住まいを購入したい。
②現在の家を売却して残ったローンを返済し次のお住まいを購入したい。
③現在の家を売却してローンの支払額を減らし、残額を次に購入する物件の
住宅ローンと合わせて支払いが可能であれば購入したい。
という方に分かれると思う。勿論、中には不動産を売却した代金を事業用資金に充てたり借金の返済に
充てたりという方もいらっしゃるだろうし、海外へ移住するので売却した代金は貯金という方もいらっしゃるだ
ろうし、転勤なので次のお住まいは賃貸物件だという方もおられるだろうし、また現在賃貸マンションやアパ
ートにすんでいる若しくは親御さんと御同居していて別に売却しなくても購入出来るんだけどと言う方も沢山
おられるであろう。勿論、現在住んでいるお住まいと異なる環境に移るわけだから一般的には“住み替え”と
いって差し支えないし当たり前のことだと思う。
けれども今回は売却の必要性がある方に関してのお話である。前回の記事では購入に関しての広告
（チラシ）に関してよくある不動産業者の営業手法を記事にさせて頂いたので今度は売却に関して余計なお
節介を焼いてみようかと思った訳だ。信じる信じないは読んだ人に任せるし勿論俺が知っている知識が全て
ではないのは承知のうえだ。でも実際に読んでみて本当に住み替えの場面に当たっている人のなにか
参考になれば幸いだ。
よく（マンションなんかは特に多い）売却物件大募集とか求む売却物件とか限定して当該○○マンショ
ンを購入希望の方がいますとか限定して当○○地域をお探しですとかいうチラシがポストに投函されていた
り時には新聞の折込チラシに入っていたりしますよね？心当たりのある方多いんじゃないでしょうか？
あのチラシは殆どが嘘ですから。勿論１００％とは云わないし中には本当に依頼を受けてあのマンション
が売りに出たらまたはあそこの地域で土地が出たら教えてねって言われて探している場合もある。
気をつけなくちゃいけないのは『ええっ！こんなに高く買ってくれる人がいるの』って思うくらいの内容が
記載されている時である。やっぱ取り敢えず『本当かな～』と思いつつも問い合わせしたくなりますよね？
そんなアホな！だって購入希望のお客さんもいないのにそんなことしたって無駄じゃんとお思いであろう。
ところがですねぇ、不思議なことに問い合わせを受けてお客様の不動産を査定しに出かけると
なかなかその問い合わせのもとになったチラシのお客さんのことを深く突っ込んでこないのだ！！
勿論、中にはいるよ。早くその人連れてきてよとか誇大広告じゃないかとか突っ込んでくる人、
でもいくらだって逃げ道はあるんです。家だったら間取りが合致しないとか、方位が悪いとか
マンションだったら専有面積が足りないとか所在階が悪いとか。
だけどそのお客さんではないけれど売ってみせますよとか言って売却依頼の契約書（媒介契約という）を
貰ってしまうのだ。勿論最初は相場よりも高めに依頼を受ける。・・・しばらくたって全然売れる気配がな
いと価格を変更して下さいとあの手この手で営業をかけてくる。不思議なことにこの時点まで来ても最
初と話が違うじゃないかと怒る方はあまりいない。大体の方がしょうがないですよね。このご時勢じゃとかい
って価格の変更（値下げ）に応じてくれる。また上記①～③の方であれば売れる前に次に住みたくなるよう
な物件を紹介されているから止むをえず応じてくれる。
この売却したいお客様を見つけてそれをそこから仕事に結びつけるのは実は大手といわれる
一部上場企業の仲介会社に多く見られる。
入ってきたチラシにええっ『この価格で売れるのなら売ってもいいかな』と思ったらそのチラシの宛先に
非通知設定でかけて『いついつ何時にこのチラシに書いてある方を連れてきてくれるの？その金額
だったら売るから早く連れてきてよ』と言ってみてください。
返ってきた答えが『取り敢えず会って話してください』とか『媒介を頂かないとご紹介できかねます』と
か云う答えなら９９％嘘ですから。ていうか相場価格なら余程癖のある不動産じゃない限り大体売れるか
ら。ただねこれも不思議なんだけども皆さん不動産広告や自分の住んでいる周りで新築だとか目に入って
いる筈なのにご自分のお宅だけ大事に使ってきたからとか、陽当たりがいいからとか環境がいいからとか
仰って高く売れると信じていらっしゃる。そんな方のがっかりした顔を何度拝見してきたことか・・・
でもね結構皆分かっててかけて（電話を）こられるんだよね。そうかけてこられるか方って云うのは程度の
差こそあれ今すぐに、或いは将来的には住み替えしたいと思っている人な訳ですよ。１２０％そこが気に入
ってて生活に何の不安のない人はいくら相場より高くたって売る訳ないじゃないですか？
結局、購入客の集客方法は前回の記事でも触れたけど売却希望の方の集客も同じで大げさに告知する所
から始める訳ですよ。じゃあどうしたらいいかって方の為に一つだけお節介。
☆基本的に不動産業者なんて偉くも怖くもありません。怒りっぽい人や失礼な人(なにか勘違いをしてい
る人)が働いている割合は他業種に比べたら多いかもしれないけれども、何も怖がったり媚び諂ったりす
る必要はない。あのね一般消費者と我々宅建業者（宅建業者以外で怖い人達もいるけど一般の方が知り
合えるのは殆どがこの宅建業者）が万が一トラブルになったら怖いのは業者の方なんだよ？行政や法律
は余程のことがない限りは一般消費者を保護するように出来てるから。
（勿論相手が同じ一般消費者の方であれば別です）
なにかあったら都庁、県庁の宅建指導班とか国土交通省に相談してみるといい。
または相談しに行くぞと言ってやればいい。交通事故を起こした場合の歩行者と自動車の割合くらい
消費者の味方をしてくれるから。
でも住み替えにはやっぱり信用のおけるパートナー（業者）を見つけて一緒になって売る側でも努力は
必要だと思うし大手だって地場だってやはり業者といえども人の子、いい人だなあと思ったら何とかこの
お客さんの為に得になるようになって差し上げたいと思うよ。だから会社の看板に拘らずに何人かの
営業担当や若しくはその上司と話してみて相手の出方を見てみて自分と合うなあと。この担当の人
ならいいたいこと言えるなあ、一生懸命やってくれそうだなあって感じた人を信じるのが結局は一番早
いんじゃないのかなあと思います。月並みですみませんが。
はい～これにて第3回終了～
未公開物件。
【ルネタウン 日野甲州街道 全8棟】
俗に言う未公開物件ってのは不動産流通機構に登録する以前の物件のことだ。この不動産流通機構というシステムに売却したい物件を登録すれば宅建業の免許を持つものであれば誰でも情報を見ることが出来る。即ち店頭に来られたお客様や既存で購入希望条件をお伝え頂いていたお客様へのご紹介が可能となる。
このルネタウンという分譲シリーズは建物の良さでは定評のある業者がまだ不動産流通機構に登録する前に情報として持ってきてくれたものだ
全8棟中、既に５棟が契約済み。 人気の万願寺の地域だからということもあるのだろうが…
価格も手頃だし、土地面積も４０坪前後で、３０００万円台後半から。しかも甲州街道駅（多摩都市モノレール線）徒歩８分だし。
不動産仲介を生業としている私から見てもいいなぁ。と思う訳です。
ご興味のある方はフリーダイヤル0120-188-323までお気軽にどうぞ。
担当は実直さが売りの八幡です。
教育的指導…。Y社員より。
教育的指導中のY主任とS田さん。
こんのやろおぅ。もっとよぉ、オッキナ声出せよおう！ん～なにおぅ。
なんて字面だけ見るとなんだこりゃ？って思われるかもしれませんが…
元某国内大手自動車メーカーの営業出身のY主任が声を出すと皆が和むんです。
旨く言えないけど乱暴な言葉づかいとは裏腹にとっても暖かいんですよね。
営業畑一筋の実直なY主任はお客様の喜ばれる顔がみたい一心で･･･
時には苦労を背負い込んでしまうことも…。
営業マンの苦しみ。喜び。達成感。 そんなものを知り尽くしておられるY主任。
そんなY主任の温かい言葉に私も何度助けられたことか･･･。
今までもそしてこれからも皆の良い
兄貴分でいてやってください･･･。～
フォレストホーム立川店 今週の推奨物件！！
←販売現地 【平成18年2月撮影】
今週開催のオープンハウス速報！!
2月11日（土） 2月12日（日）推奨物件！！
立川市羽衣町2丁目2番24号 10:00～17:00開催中！
3750万～（税込み）
JR西国立駅徒歩10分！
JR立川駅 徒歩19分！
全3区画 残り2区画 建物完成済
駅まで近く、学・医・小全て徒歩圏。
陽当たりの良いお奨め物件です。
住宅性能表示対応住宅。現地ではダンディな元サーファーの
K社員が待機しております。
貴方の住まいの悩み、お気軽に
ご相談下さい！解決させて頂きます。(^∀^)
松坂牛…旨い♪
昨夜はフォレストホーム立川店 初の納会。
場所はベテラン敏腕営業マンKさんの発案により…東京都国立市の無門庵。 （クリックすると飛びます）
懐石料理が売りの料亭だが…なかなか雰囲気のあるお店だった。
社長 『このフォレストホームを地域No．１店にする為に頑張りましょう
今日は大いに飲んで食べてください』
ちょうど腹も減っていたし、私自身はあまり飲める方ではないので、肉を中心にいかして頂こうと思い、
ダンディS木社員の軽やかなジョーク（一人二役時には身振り手振りを交えて一人三役ぐらいこなす）を
聴きながら、運ばれてきた松坂牛に舌鼓を打った。
… …
『う・旨いっ！
こんな旨いものが世の中にあったのねっ？』
社長ご馳走様でした。
フォレストホーム立川店～新入社員紹介～
フォレストホーム立川店 新入社員紹介！！
【新入社員 横井君】
『ど・ども。横井ッス。今までは飲食業とか省エネ住宅の営業とか
やってました。あ・あの行政書士の勉強もしてたんです！とにかくっ！
熱意と努力は誰にも負けません！！
お客様の大切な資産である『不動産』。この不動産売買に係わる一番重要
な役割にあたるのが私ども不動産仲介業の役割だと店長からお聞きしまし
た。まだ右も左もわかりませんが、
一生懸命努力・精進していく所存です。』
『お客様の為に頑張るのぢゃ～～～』
店長より。
お大事に☆
相模原市のフォレストホーム本店 では風邪が
大流行している模様。
『お大事に･･･♪』
そんな状態の中でも契約をあげてきている。こちらも負けてはいられない。
交通整理をして･･･
モチベーションをあげて･･･
想像力を掻き立てて…
新人君が一人今日から出社している。Y君。２１歳。
なかなか好感の持てる雰囲気のスバしっこそうな子だ。
頑張れよ！応援してるからな♪ 
だああああぁっっっ！
・・・
不動産売買について思うこと②
本日は天気も良いし、昨日いまひとつだったお客様からの反応もあると期待はしているのですが…。
今のところ･･･ 反響1本。案内1本。です。
…
私の駄文を読んでくださるうちに「いや、それは違うんじゃないの？」とか
「どうせ商売でミエミエのきれいごと言ってるんでしょ？」みたいなことも出てくるんじゃないかと思うんですが、しつこいようですが、これは厭くまでも私が体験してきた中での私個人の考えというか経験談のようなものなので答えは一つじゃないし、逆にこうやって綴っていく中で不可解な点や疑問も出てくると思いますんで出来る範囲でお応え出来たらいいなとも思っております。
特に賃貸管理や建売住宅の分野など近くに親しい友人はいても実際に自分で最初から最後まで手掛けた
こともないもんですから（笑）その代りといってはなんですがこのシリーズでは一切営利目的のための記述はしません。正真正銘、不動産仲介業を仕事にしている一人の男の本音（かっこいいじゃーん）を
綴っていきたいと斯様に思う次第であります（笑）
というわけで甚だ頼りない“firestｔ立川男”が贈る企画“不動産について思うこと”
”第２回目行ってみたいと思います。
んで前回の序文では不動産仲介業者にしか出来ないことってことで終わってたと思うんですけど
まあ色々あるんですけど、もし皆さんが不動産を持っていたとしてなにかの事情で売らなくちゃいけなくなっ
たとしますよね。このなにかの事情って言うのは大抵はお金が必要になって（お金が必要になるというのは
後ろ向きの理由だけではなくて普通に住み替えして新しい住まいを購入するという例も含めて）ということが
多いんですけど、そういう状況になったと仮定して当たり前ですけど誰だってなるべくお手持ちの資産はな
るべく高く換金したいんじゃないかと思う訳です。ま、ぶっちゃけ高く売りたいですよね？普通は。
売却する不動産のローンの残債がなくたって高く売れれば次に買うんであれ、借りるんであれ選択肢は
広がるし（勿論、中には税金対策や相続の問題等で余り高く売れても困るなんて例がない訳じゃないです
けど今回は一般的な不動産のご売却、住み替えについてのお話なんでそこはご容赦下さい。）
ローンの残債額が売却価格を上回っているなら尚のこと高く売りたい。
第一、バブル以前ならともかく狂乱の平成バブル以降に不動産を購入した方であれば余程都内の一等地
でもない限り購入時よりも安い価格で手放さなきゃならないのは必至。大切に住んできた我が家だから
こそ目に見える金額は高く評価してもらいたいというのが偽らざる本音じゃないすかね？
ところが…今度は購入する側からみてみると、それはやっぱり安けりゃ安いほどいい訳でして。
私は家庭も子供もいないから実感できないけど、やっぱり、色々将来のこととか子供の教育費のこととか
人間生きてりゃ金がかかるわけで、住まいがなけりゃ生活できないけど住まい以外にも金はかかるし、
そういう私もこの不動産仲介の仕事を経験したからこそ前の会社やめる直前に住宅ローン組んで不動産買
ったけどやってなかったら性格上、絶対にそんな長い間ローン抱えて家買うのなら高級外車買った方がい
いって思考の人間ですから。いかんいかん話が横道にそれてしまった。まあとにかく不動産の購入を検討
している人達から見れば購入価格は安ければ安いほどいいと思うんですよ。不動産を買うなんてことを
考えてもみなかった人達から見たら大変な買い物ですよね。毎週土日に入る新聞の折り込み広告や電柱
に貼ってある捨て看板、インターネット検索、いまや調べようと思ったら方法はそこらじゅうに転がってる。
でもそういう媒体を見ていまだに問い合わせが多いのが所謂この業界で『広告物件』と呼ばれている
ものなんですよ。
広告物件とはなんぞや？字面で見て見栄えのする物件のこと。
簡単に言っちゃうとこういうことなんですけど･･･
例えば都内でも有数の住宅地といわれている世田谷区の『成城学園』。
この小田急線成城学園前の駅まで歩いて５分で土地が売りに出ました。５０坪あって建築条件なし（自分の
好きな工務店または住宅メーカーで建てられる）で陽当たり良好！価格は３０００万円って広告があった
とします。不思議なことに真面目なお客さんからお問い合わせの電話がじゃんじゃん鳴るんですよ。皆、
『やったぁ憧れの成城で自分の好きな家が建てられる～』と思って問い合わせしてくる訳です。
それで実際に見に行ってみたら裏が線路でしかも駐車場が作れない酷い地形の土地だったり、高圧線
の鉄塔が真隣に隣接していてこんなところに誰が家建てて住むんじゃいって土地をみてがっかりして帰っ
ていかれる。
『ああ、またか』って何回も似たような土地を見てる方もいれば『やっぱりね。安すぎると思った。』
って人もいる。
そうですよ。その通りなんですよ。そんな誰が見てもいいと思うような立地条件の良い土地が付近相場で
坪単価１５０万～２００万円してるのに坪単価６０万円で売りに出る訳がないじゃないですか？
なかには『不動産屋に騙された』ってなことを言われる方もおられますけど別に誇大広告な訳じゃない。
（広告規制もあるし）実際に売る側から見たらそういう癖のある土地だからこそ、自覚しているからこそ
安く値付けしている訳じゃないですか？
なんでこんな不愉快な思いをお客様にさせてまでこんなことをするかと言えば、不動産業者から見たら
逆に言えば土地だけで３０００万円までの予算のあるお客様のリストが手に入るからなんです。
もっといえば同じ地域で４５００～５０００万円位までの新築や中古で気に入った物件が出れば購入する
可能性のあるお客様のリストということになります。もっともこの方法をとっているのは会社のスタンスにも
寄りますからそういう集客方法を取らない会社も沢山あります。（大手はまずやらない）
大体こんなところから不動産探しって始まるもんで、とにかく話は横道に逸れたけど購入希望の人は
一円でも安く購入したいってこと。こんな大変な苦労をして色々な業者に問い合わせして少しでも条件の
良いお住まいを皆さん探されている訳ですよ。
さあここで我々仲介業者の登場だ。自分の資産を１円でも高く売りたいという人と自分の資産となるべく
不動産を１円でも安く手に入れたいとする両極の目的を持つ人達の仲に入って売買契約を成立させ、
引渡しまでを責任持って誘導し成立させる。なんて文字で書くと簡単だけれども考えても見るがいい。
そりゃ仲の良い親子間とかお互いに一生働かなくていい位、資産家の裕福な兄弟とか単に電化製品や生
活必需品の売買や交換ならまだしも何千万円も何億円もして一生かかって払っていかなくてはならない
ローンを抱える不動産の売買だ。そう容易く取引価格や条件が纏まるとは思えない。
まずは住宅ローンはどうする？
住宅ローンが組めなかった場合は？
契約した後に心変わりして解約する場合は？
戸建てならお隣さんとの境界はしっかり決まってるの？雨漏りや水漏れ、白蟻なんかは？
マンションなら給排水管の設備に故障があったらどうするの？
引渡し前に地震で火災で建物がなくなったり損傷したらどうするの？
って思いつくまま書いてみたが、こんなのほんの一例である。
売却する方からしたら
『いいの、いいの今度住んでくれる方が幸せならば私は悪条件でも何でも呑んで
お安く売らせて頂きますよ』って方ならいいし、
購入する側からして見たら
『いいの、いいの私は腐るほどお金あるから相場より高く買っちゃっても。
売主さんが幸せになるようにしてあげてね』
って方なら何も問題は起こらず当事者間同士でめでたく売買契約が成立するだろう。
但し…現実にこんな人がいる訳がない（いないと思うよ？ねえ？）皆、それぞれの暮らしの中でそれぞれの事情を抱え、守るべきものもあり、守るべき人もいて少しでも幸せになりたいと思って生きているのだ。
そんな中で人生の内に何度もない（ひとによるけど）住み替えをしようとしているのである。必死になって
当然だろうしそんな両者の意向を纏めて売買契約として履行させていく為には第三者が必要になってくる。
ハッキリ言って購入か売却かのどちらかの仲介ならばまだいい。味方になればいい方が明確だからだ。
これが双方の中に入ってみた時の凄惨さは想像を絶するものがある。扱ってるものは
自社商品ではなく自分が手放そうとする或いはこれから自分のものになる不動産についてのお話だ。必死
になるのも無理はない。だから俺なんか休日でも旅行に行っても（行かないけど）携帯電話の電源なんか
切れないし、自分の携帯電話の番号は１０年以上変えていない。いつでも対応できるようにだ。
ちょっと取りとめもなく書き過ぎたかも知れない。
皆さんの感想をお待ち致しております。
店長より。
フリーダイヤル
0120－188-323
までどうぞ。
ご感想、ご質問のみでも
勿論大歓迎です。