低金利はバブルを誘因します。
適度な資産価値上昇はバブルと呼ばないのかもしれませんが、タイミングやスピードは読みにくいのですが上昇は確実です。
一方、中国はやはり不透明。良いニュースと悪いニュースが混在して、実態が読みにくいのです。
政府がバブルを軟着陸させようと必死ですが、将来価値が下がることが確実になれば、一気にはじけます。。。的確な舵取りなど、誰にも出来ないでしょう。
世界で不動産人気が復活、機関投資家が利回り追求
［ロンドン ３１日 ロイター］ 米サブプライム住宅ローン問題が世界金融危機を引き起こしてからというもの、不動産投資は忌み嫌われてきたが、最近では保険、年金基金、政府系ファンド（ＳＷＦ）といった投資家から次第に見直されている。
安全性の高い国債の利回りが消滅状態となったため、はるかに高い利回りを提供する優良不動産やその関連株が注目されているのだ。
ＳＷＦの世界規模は４兆ドル、年金基金は３０兆ドルを超えているため、これらの資産配分がわずかに変化するだけでも数十億ドル単位の資金移動が起こり得る。
ロンドンからバンコクに至るまで、最優良級の商業用・住宅用不動産の需要は強く、米国では住宅市場に底入れの兆しが出て、主要投資家が差し押さえ物件を賃貸用に購入している。
ＪＰモルガン・アセット・マネジメント（アジア）のソブリン・機関投資戦略統括、アンドルー・エコノモス氏は、ＳＷＦが特に活発に動いていると指摘。「ＳＷＦはプラスの利回りを探しており、不動産では５─７％の利回りがあることを発見しつつある。購入時の利回りに加えて価格上昇による利益も得られる。彼らは不動産投資信託（ＲＥＩＴ）だけでなく、商業用不動産や記念碑級の不動産まで、不動産市場全体に投資を分散している」と説明した。
最大級の投資の１つとして挙げられるのは、ノルウェーのＳＷＦであるＮＢＩＭが今月、イタリアの保険大手アシクラツィオーニ・ジェネラーリ(GASI.MI: 株価 , 企業情報 , レポート )と組み、パリ中心部の主要事務所・小売店舗物件、総額５億５０００万ユーロの運用に乗り出した案件だ。
ＮＢＩＭの運用資産は約３兆６０００億クローネ（５９８９億３０００万ドル）で、ポートフォリオ全体に占める不動産資産の比率を３月末の０．３％から最大５％まで拡大する計画を示している。
４８２０億ドル規模のＳＷＦである中国投資有限責任公司（ＣＩＣ）は、現在重視している分野の１つが不動産市場であることを明らかにした。
＜高利回り＞
投資家が不動産市場に投資する手段の１つは、株式やＲＥＩＴを通じたものだ。これらの配当利回りは日米欧のソブリン債利回りを大幅に上回る。
トムソン・ロイター傘下のデータストリームによると、ＭＳＣＩユーロ 圏不動産指数の採用銘柄の配当利回りは７％近くで、マイナスかゼロ近辺に沈むドイツやフランスの国債利回りをはるかにしのぐ。これは社債など他の人気資産に比べても高い。ｉＢｏｘｘ指数の示す社債全体の利回りは３．２４％だ。
データストリームによると、ＭＳＣＩのユーロ 圏株式全般の指数が年初来２．０％の上昇にとどまっているのに対し、ＭＳＣＩユーロ圏不動産指数は１３．１％上昇した。
実際の不動産価格は物件により大きく状況が異なるが、アナリストの推計では、欧州の優良不動産は年初来平均３─５％上昇している。
しかし市場は二極化しており、人気エリアに位置し、財務の健全なテナントと長期間の賃貸契約を結んでいる物件以外は、投資家から見向きもされない。投資家は景気後退やユーロ 圏債務危機、二流不動産の価格下落といった状況にうんざりしているのだ。
英国の資産運用会社、アバディーン・アセット・マネジメントの不動産調査ディレクター、ジョン・デーンズ氏によると、サブプライム危機後に暴落した商業用不動産は今、新興市場債など他の高利回り資産と競合している。利回りでこうした資産をしのいだ上に、信用力の高い債券に匹敵する安全性を提供しなければ年金基金などを引き付けることができない。
デーンズ氏は「財務上、投資収益がしっかり確保されている必要がある。賃貸期間が長く、ある程度インフレにも連動していればなおさら良い」と語った。
＜米住宅市場はゆっくり回復＞
米国では多くの投資家が、住宅市場で生まれた投資機会に着目している。
ブラックストーン・グループは７月半ば、米住宅市場の回復を見越し、２０００件以上の差し押さえ住宅に３億ドル以上を投資して賃貸に回すと発表した。
アナリストの予想では、米住宅市場の回復の足取りは弱く、価格が２００６年のピーク時まで戻るには１０年以上を要するとみられる。それでもシティのアナリスト、ジェフ・ベレンボーム氏によると、商業用不動産は９四半期連続で改善し、空室率は低下、賃料は上がっている。
ベレンボーム氏は「最も堅調な不動産の利回りは３％台後半から４％台前半の範囲にある。商業用不動産のようなリスクの高い市場にとって、これは歴史的に見てかなり低い水準だが、米国債利回りと比較すればまだ大幅な開きがある」と話した。
（Ingrid Melander記者）
中国の不動産株：あと20％下落へ、新たな抑制策で－交銀国際
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-M85RMD6JIJUR01.html
中国不動産、未完成物件の予約販売制度撤廃のうわさが浮上 不動産株は急落
http://www.asahi.com/business/news/xinhuajapan/AUT201208030092.html