今年は３年に１度の、固定資産税の評価替えの年ですね！
でもそもそも、評価替えって何だ？と思って調べてみました
なお以下の、固定資産税の話シリーズの続きです。
我が家の固定資産税
我が家の2024年の「固定資産税 課税明細書」は、次のように書かれていました。
- 価格（評価額） 8,190,664
- 課税標準額 8,190,664
- 軽減税額等 57,334
- 固定資産税額 57,335
詳細は省略しますが、価格が決まれば自動的に固定資産税が決まりますので、今回は価格に着目したいと思います。
そこで家屋の価格を振り返ってみたところ、次の通りでした。
- 2023年 8,190,664
- 2024年 8,190,664
土地の価格は、次の通りです。
- 2022年 5,353,705
- 2023年 5,338,730
- 2024年 5,321,258
土地は１年早く取得したので、2022年は土地のみです。
土地の価格は下がっていて、家屋はそのままですね。
【年々下がる土地価格】
評価替えとは？
次に、評価替えについて。
高松市さんから我が家に届いた資料によると、
土地・家屋の価格（評価額）については（中略）固定資産評価基準に基づいて決定します。
土地・家屋の評価替えは、３年度ごとに行われます。
令和６年度は、評価替えの年です。
ということで、今年は価格が変わると思っていたのですが・・・
先述の通り、土地の価格は今年だけでなく毎年下がっています。
家屋は価格がそのままでした。
言ってることと実態が一致しないのはなぜ？
と思って調べてみたら、どうやら後述する内容が原因のようでした。
土地の価格
以前、土地の価格（というか固定資産税）の計算方法について書きました。
簡単に説明すると、土地の価格（評価額）は地価の70％ぐらいになります。
そして土地の価格は原則、３年に１度見直され（評価替えされ）ます。
ところが我が家は毎年、価格が下がっています。
これはどういう事でしょうか？
実は「据置年度の下落修正措置」というものがあって、地価が下がった場合は毎年、価格を見直すという措置があります。
※ 地方税法附則第 17 条の２より。総務省さん｜固定資産評価のしくみについての資料によると、平成９年以降はこのようになっているようです。
この措置のおかげで、我が家は毎年価格が下がっているようです
ちなみに余談ですが、地価が上がった場合は３年に１度、価格の見直しを行います。
ですが価格が急上昇した場合でも、固定資産税の上昇はゆるやかになるように、負担調整措置というものがあります。
※ 三鷹市さん｜負担調整措置とはより
いつかは本来の税額になるのですが、急には増えませんので、そこはご安心ください
家屋の価格
以前、家屋の価格（というか固定資産税）の計算方法について書きました。
再掲すると【①再建築費評点数】×【②経過年数に応ずる減点補正率】×【③評点一点当たりの価額】です。
我が家の場合、①は10,341,748点です。
※ 多分。逆算して求めました。
②は木造家屋なら一般的に、築1年 80%、築2年 75%…、築25年以降 20%です。
※ 家屋によって築20年で20％だったり、築35年で20％だったりします。
③は木造家屋なら一般的に0.99円です。
※ 大都市は1.05円で、一部地域は0.94円です。
つまり①×②×③で、家屋の価格（評価額）は8,190,664円となります。
ところで、②が毎年減少するので、本来は毎年価格が下がるはずです。
ところが評価替えは３年に１度と決められていますので、価格が下がるのは毎年ではなく、３年毎となります。
※ 誤っていたらご指摘お願いします！！！
よって固定資産税も３年に１度しか下がりません。
・・・ガッカリですよね
価格下がってないぞ？
ところで最初の話に戻ると、2024年に評価替えがあったはずなのに、価格に変化がありません。
これはどういう事でしょうか？
実は評価替えの際は、物価変動も考慮されることになっています。
すなわち、【①再建築費評点数】×【②経過年数に応ずる減点補正率】×【③評点一点当たりの価額】×【④再建築費評点補正率】です。
④ですが、2024年は木造家屋が1.11で、非木造家屋は1.07です。
※ 八幡市｜令和6年度固定資産税等についてのお知らせより。2021年は木造家屋が1.04で非木造家屋が1.07だったのに。ウッドショックが大きく影響したんでしょうか？
つまり我が家に当てはめて計算すると、価格は
- 2023年
10,341,748点 × 80％ × 0.99円 ＝ 8,190,664円
- 2024年
10,341,748点 × 75％ × 0.99円 × 1.11 ＝ 8,523,410円
という事で、2024年の価格の方が大きくなってしまいました。
このように前年の価格を超える場合、今年の価格は前年の価格に据え置くこととされています。
よって我が家の価格は、2023年も2024年も同額になったと思われます。
・・・上記の通りなので、固定資産税も下がりませんでした。
ガッカリです
おわりに
実は去年の段階で、土地の価格が下がったことが気になっていました。
ずっとなんでだろう？と思っていたので、今回調べてみてスッキリしました
次に家屋の価格ですが、築１年は80％、築２年は75％というように毎年下がっていくものだと思っていたのですが、評価替えは３年に１度しかないのでした。
これだと築25年で20％になるのではなく、築26年で20％になる計算ですね
※ 事務処理の負担軽減のために３年に１度なのだと思いますが、今時手計算もないと思いますので、毎年下げてくれたら良いのにって思います。
あともう１つ、物価変動を考慮されるのも知りませんでした。
これは下手したら一生価格（固定資産税）が下がらない事もあり得ますね。
まぁ価格が上がる事もないと知れたので、物価が上がっても損することはないのですが、気持ち的には嫌だなぁと思います・・・。
終わり。
複雑な内容でしたが、最後までお読みいただき、ありがとうございました！