不動産個人間売買・直接取引(大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良・和歌山)完全攻略ガイドブログ!

不動産個人間売買・直接取引(大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良・和歌山)完全攻略ガイドブログ!

「不動産を“直接売買”したい」「不動産会社を入れず“仲介手数料を節約”したい」とお考えの方に、このブログはお勧めです。専門性の高い“不動産取引のしくみ”について、「不動産個人間売買.com
関西」運営:㈱フェアトレード総合研究所の平田康人が詳細に解説します。



大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山、関西全域で、
不動産個人間売買をサポートしております
「不動産個人間売買ナビゲーター」
㈱フェアトレード総合研究所の平田です。


◆友人・知人間の不動産直接売買

◆お隣り・ご近所同士の不動産直接売買

◆親子・兄弟親族間の不動産直接売買

◆離婚による元夫婦間の不動産直接売買

◆地主・借地人間による不動産直接売買・交換


以上のような不動産の直接売買では、
不動産会社を通す必要がなく、
仲介手数料が不要になります。


●不動産個人間売買の手続きをしたい!
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●不動産を競争入札(オークション)により
  市場最高値で売却したい!
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この度、拙著「ビジネス図解 不動産取引のしくみがわかる本」が
増刷(4刷)となりました。
 
また先日、
Amazon不動産関連3部門<①売れ筋②人気ギフト③欲しいもの>で
ランキング1位(3冠)を達成しました。
 
 
 
拙著をご購入頂きました皆様には、心より御礼申し上げます。
本当に有難うございました。
 
拙著を発行して以降、お電話やメール、手紙で
多くのお問い合わせを頂いております。
 
お問い合わせの約8割は
 
「不動産オークションで売却したい」
「競争入札で最高値売却したい」
 
という不動産所有者からの売却のご相談で、
不動産オークションに関しては高値売却と同様に、
 
「透明性・公平性があるので
 相続人間や共有関係でも揉めない」
 
というニーズがあるようです。
 
先日も、4人共有不動産の売却にあたり、
それぞれが知り合いの不動産会社に依頼した結果、
収拾がつかなくなっていましたが、
 
「オープンに入札を募り、最高値の入札者に売却する!」
 
というシンプルなルールで共有売主4人には納得して頂き、
最高の結果を導くことができました。
 
また、最近は土地活用をオークションで行う
プロジェクトコンペ入札」への問い合わせも増えています。
 
従来からの土地活用では、
アパートやマンション建設という自社商品を持った建設会社や、
コンビニや小売業関連会社と業務提携をしたり、
ハウスメーカーの特約店となっている街の不動産屋さん等、
 
「誰に相談するかで、
  土地活用の方向性が決まってしまう(採算は二の次)
 
という構造的な問題があります。
 
この問題を解決するには、最初から土地活用をする前提ではなく、
「土地活用しない」という選択肢を持ちながら
土地の適性を正しく検証すべきですし、
 
仮に「土地活用をする」のであれば、
従来のように1対1で交渉するのではなく、
業者を競わせながら、複数の提案を比較する必要があります。
 
「プロジェクトコンペ入札」とは、土地活用にも競争原理を持ち込んだ、
いわば「土地活用版不動産オークション」です。
 
以前より、土地活用を「提案する側」が出版した本は多くありますが、
拙著では「提案される側(地主側)」からの視点で、
当社の事例に基づいて、
地主と業者の心理戦を8章(21頁)で解説しています。
 
「不動産売却や土地活用に悩む売主・地主・大家の参謀役」
 
を標榜する私としては、拙著がお役に立てれば幸甚です。
 
今後ともよろしくお願い申し上げます。
 
宅地建物取引士等の不動産関連資格はいくつか持っていましたが、
不動産以外ではFP技能士以来の受験勉強となりました。
 
平成28年の行政書士試験受験を決めた時期が遅く、
参考書や問題集を買い揃えられたのがGW明けと、
ややスロースタートとなりました。
 
いざ始めてみるものの、独学のため勉強のペースが分からず
ネットで受験情報を片っ端から読み漁る手探り状態でしたが、
半年間の勉強が無駄にならなくて、よかったです。
 
これからは、
不動産個人間売買と不動産オークションの宅建業を推進しつつ、
不動産法務のスペシャリストになるため、精進していきたいと思います。
 

2016流行語大賞が「神ってる」に決まりましたが、

TOP10に「盛土(もりど)」がランクインしました。

 

宅地造成に関係する用語の一つですが、読み方だけでなく、

その特徴も理解していたほうが良さそうです。

 

 

●「宅地造成等規制法」とは?

 

日本の国土は、国土全体の約3分の2は山地であり、

傾斜が急で険しく、海岸まで迫っていることが多いのが特徴です。

 

国土が大きくない上に平地部分も少ないことから、丘陵地や山裾の

傾斜地等を造成して、家屋の敷地とする必要に迫られますが、

 

これらの造成によって作られた土地は台風や豪雨によって、崖崩れや土砂流出で家屋が全壊してしまうことがあることも事実です。

 

そうなると、国民が被る経済的損失も甚大なものとなります。

 

この宅地造成に伴う崖崩れ土砂の流出防止するために、

工事に必要な規制を定めたものが宅地造成等規制法です。

 

宅地造成等規制法では、宅地造成によって崖崩れや土砂流出等の

災害が起こる危険な地域を「宅地造成工事規制区域」と定め、

この区域の指定は都道府県知事が行います。

 

都道府県知事は、この法律の目的を達成するために

必要があると認めるときは、関係市町村長の意見を聴き、

 

宅地造成に伴い災害が生じる恐れが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、宅地造成工事規制区域として指定することができます。

 

 

●「切土(きりど)と「盛土(もりど)」の注意点!

 

宅地造成工事規制区域において、宅地造成工事を行おうとする場合、造成主は工事着手前、都道府県知事の許可を受ける必要があります。

 

造成主とは、宅地造成工事の請負契約の注文者又は自ら工事をする者をいいます。

 

ここでいう“宅地”とは

農地、採草放牧地、森林、公共施設の用地以外の土地」、

 

“宅地造成”とは

宅地以外の土地を宅地にするための、又は宅地において行う土地の形質変更で“一定規模”を超えるもの」をいいます。

 

この「一定規模」とは、次の4つの項目です。

 

1.切土(きりど)であり、その切土部分に高さ2mを超える崖を生じる

2.盛土(もりど)であり、その盛土部分に高さ1mを超える崖を生じる

3.切土と盛土を同時に行い、盛土部分に生じる高さが1m以下の崖

  でも、全体で高さ2mを超える崖を生じる

4.上記1~3に該当しなくても、切土又は盛土をする土地面積が

  500㎡を超える

 

切土とは土地を削ったもの、

盛土とは元の地盤面に土砂を盛り上げたものになります。

 

地盤自体の安定性については、切土は元の地盤がしっかり存在するため比較的安定していますが、盛土は転圧(締固め)地盤改良工事不十分な場合には軟弱地盤になってしまいます。

 

また、盛土で注意したいのは、盛土は傾斜地だけでなく、水田湿地等の埋立地谷埋め盛り土地等もあります。

 

これらは、地震の影響をまともに受ける可能性が高いので、地盤面に高低差が生じた造成地過去に埋め立てが想定できる造成地の購入は慎重に行い、必ず造成工事の図面を確認する必要があります。

 

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