こんばんは。
火曜日の朝、「ぎっくり腰」になり、
ここのところ全くの役立たず、だった
株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
「破格セール中」だった某メガバンクさんのキャンペーンが
ほぼ半年間の取り扱いを終えるそうです。
融資予算枠を使い切った、とのこと。
となりますと、セミナーなどで推奨していた、
●地方案件
●利回り8％程度以上
●物件価格数億～5000万円
●積算価格＞物件価格
●築20年程度までのRC造
という案件が扱えなくなり、
特に利回りあたりのハードルがぐっとあがりますね。。。
今後は一般店頭金利から買主の属性に次第、
なのだそうです。
ついに今年も来るべきものが来た、と。
「銀行融資」に振り回されるこの不動産投資ビジネスですが、
今後ますます
「フルローン」「オーバーローン」対応「不動産投資ローン」を開始しました！
の出番が増えてきそうです☆
こんばんは。
久しぶりに好物の味噌ラーメンを食べることが出来て
幸せ氣分で午後の仕事に取り組めた
株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
今日、とあるVIPの方とメールでやり取りしておりました。
VIP様曰く、
「東京オリンピックまでに一度マーケットが下がるだろうから、
その機会を狙って買いたい」
とのこと。
確かにご指摘の通り、だと思います。
不動産も株など他の資産も「仕入」が勝負！ですから、
今のように価格が高い時ではなく、安いときに買いたい。
ただ、「なぜ価格が下がるのか？マーケットが崩れるのか？」を
考えてみると「買い手よりも売り手が多くなるから」なのは確かなのですが、
それ以上に大きな影響を及ぼすのは「銀行が貸したがらないから」でしょう。
では、マーケットが大きく下がった時に
「動く」「動ける」ようになるためにはどうすればよいかというと、
自己資金をしっかり溜めておく、が最善の手です。
恐慌時は「キャッシュ イズ キング」ですから
オールキャッシュであれば、いい買い物ができるでしょう。
但し不動産や自社株式など簡単に現金化が出来ないものしかなければ
どうにもこうにも身動きが取れません。
私なりの解答は、
「何もせずに待つ、のは次善の策です。
最善策はキャッシュを生む案件を今のうちに買っておいて、
そのキャッシュは使わずにしっかり溜めこみ、
次の『バーゲン』での再投資に備える」
でしょうか。
なんだか急に「マルサの女」の名言
あんた今、ポタポタ落ちてくる水の下に
コップを置いて水ためているとするわね。
あんたのどが渇いたからといって、
半分しかないのに飲んじゃうだろ。
これ最低だね
なみなみいっぱいになるのを待って、
それでも飲んじゃだめだよ。
いっぱいになって、溢れて、
ふちから垂れてくるやつ。
これを舐めてがまんするの。
を思い出しますね☆
「ポタポタ」を「バシャバシャ」せめて「ダラダラ」くらいにしておきましょうｗ
でコップ一杯になって次の勝負を待つ、ということでしょうか。
（すいません、意味わからないですね。これ脱税のお勧めでは決してありません）
では。
こんばんは。
先日の
「フルローン」「オーバーローン」対応「不動産投資ローン」を開始しました！
がお蔭様で大反響！でテンテコマイの
株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
間が開いてしまいましたが
に続き、このテーマでお話しします。
都心物件の怖さ、難しさ、リスクを考えますと思うのが、
「他物件」「他管理会社」「他客付会社」などのライバルの多さ、ですね。
やはり都心はあらゆるものが
地方よりも進んでいますね。
「競合」という観点からすると、
競合の数も多くしかも手ごわいということ。
一方、地方は「他物件」「他管理会社」「他客付会社」
それぞれ数も少なく「甘い」です。
何となくやっていれば「喰える」ので、
業界のレベルもそこそこです。
となりますと、オーナーとして勉強や努力をした場合、
都心と地方とどちらの方が成果が出そうか？
あなた自身が勝てそうでしょうか？
強ーいライバルがひしめき合うところと
緩ーいライバルたちがのんびりやっているところと、
どちらがあなたの戦うべき場所でしょうか？
「競合」の延長ですが、
もう一つ考えられるのは「代替物」の多さ、です。
他「賃貸マンション」や「他「賃貸アパート」ばかりに氣をとられていると、
都心案件などは最近流行りの「民泊」などに
氣が付かないうちに入居者をとられているかもしれません。
まぁこちらは裏返せば「物件活用の多様な可能性」
と言えなくはありませんが。
今日のお話は都心／地方を二元的に語る、
というわかりやすさを追求した分かなり強引なところもあります。
例外ももちろんありますので「一般論」としてとらえて頂ければ。
ただ、大きくはこの通りです。
こんにちは。
今日はほかの役員と昼からお好み焼きに行き、
ビールを飲めないお好み焼きがあれほど寂しいものかとびっくりした
株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
昨日から、アメーバブログの「有料」サービスを使い始めました☆
10年以上お世話になっているネットマーケティングのコンサルタントの方から
「小野さん、無料サービスを使って
競合他社のバナー広告が出ているなんて有り得ません！」
と怒られてしまいまして（苦笑）。
生意氣を申し上げれば「競合」だなんて全く思っていなくって、
弊社は相当ユニークなポジショニングを業界の中で占めていますし、
そうそう簡単には真似できないビジネスモデルを確立していますので、
まぁ分かるお客様にだけご理解頂ければ良いかと思ってました。
簡単に弊社の強みを整理しますと、
●圧倒的な投資マンション・アパート物件情報量
●しかもほとんどすべての案件が
弊社or弊社パートナー管理会社が根付・元付
●80行の提携金融機関でファイナンスアレンジを強力サポート
●独自の「スーパーサブリース」や
全国の弊社パートナー管理会社により購入後も力強く支援
●東証一部上場企業グループの信用
というところです☆
こんな競合、これに近い競合も無いので、
あまり氣にしていませんでしたが、
まぁ格好悪いかなぁ、と思いまして（笑）。
こんにちは。
数年前から温めていた新サービスがスタートし、
ニヤニヤが止まらななくてかなり不氣味な
株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
この度、グループ会社のJPMCファイナンスが新商品を出しました！
「不動産投資」に特化したローンです。
http://pdf.irpocket.com/C3276/TM54/NpBb/sVqt.pdf
「金融機関からの融資調達が難しい遠隔地の案件を購入したい。」
「自己資金はなるべく使わずにいわゆるフルローン（※1）やオーバーローン（※2）」
で投資用不動産を購入したい。」
というご要望にJPMCグループとして取り組ませていただくものです。
二種類ありまして、
●不動産担保ローン
●メザニン・ファイナンス（※3）
です。
●不動産担保ローン
は通常の金融機関と同じように、
物件を担保にさせて頂いたうえで融資します。
●メザニン・ファイナンス
は、例えば他金融機関では掛目が入り自己資金を出さざるを得ない案件に対して、
自己資金部分や場合によっては諸費用まで融資します、というものです。
「フルローンで投資マンションを購入したい！」
「オーバーローンで収益アパートを買えないか？」
という相談、実に多かったです（汗）。
フルローンやオーバーローンをアピールする不動産仲介会社が
世の中に結構いらっしゃる影響の様ですね。
従来の弊社の方針としては
「不動産投資をされたいのならば、
まずは貯金して頭金を作ってからにしましょう！」
と申し上げてきました。
企業も個人も健全な姿はバランスシートに純資産がそれなりにあるべきで、
手元の現金が無いのにいきなり数千万円や数億円の負債を抱えるのは
如何なものか？それを個人の投資家に勧めるのはどうなのか？
サブリース会社・管理会社として末永くオーナーとお付き合いさせて頂きたい
JPMCグループとしては採ってはいけない道なのでは？と考えて参りました。
ただ、資産はそれなりにあるものの、
自社株式など簡単には現金化出来ないような投資家の皆様がタイムリーに
物件購入できない、投資出来ないという悩ましさがありました。
手元の現金が無くせっかくの欲しい案件を買うことが出来なかった、
投資家の皆様の為に何か方法が無いものか、と。
メザニン・ファイナンスについては様々な金融機関に相談したのですが、
結局個人投資家向けに行ってくださるところを見つけることが出来ませんでした。
世の中には無いのに強いニーズはある。
だったらJPMCグループで創ってしまおう！というのが本サービスです。
まずは、弊社PMCアセットマネジメントが取り扱う案件からスタート致します。
具体的な物件とともに、弊社担当にご相談くださいませｗ
今後もJPMCグループのテーマである「オーナー資産の最大化」に向け、
引き続き全社一丸となって取り組んで参ります☆
※1：フルローン
不動産売買代金相当額全額について、融資を利用すること
※2：オーバーローン
不動産売買代金相当額全額および諸費用の全部または一部について、
融資を利用すること
※3：メザニン・ファイナンス
出資と融資の中間（中二階、という意味だそうです）の資金調達方法のこと
こんにちは。
弊社ではインフルエンザの予防接種が義務付けられているのに
今年も何でこんなにも多くの社員が罹患しているのだろう？
となんだか腑に落ちない
株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野です。
さて、前回の続きで、
都心案件と地方案件、どちらがリスクがある？
です。
ちょっと難しい話をしますがお付き合いを。
日常でも広い意味でつかわれる「リスク」という言葉ですが、
ファイナンス理論的に厳密に申し上げると、
リスクとは株価などのブレ、ばらつきを言い、
「ボラティリティ（数値やデータのばらつき具合、
株式などの値動きの乱高下や幅を指す）」
で表されます。
賃料100万円が半額になるのと、
賃料30,000円が27,000になるのと、
どちらの方がボラティリティが高いか？
どちらの方がリスクがあるか？と考えると
前者の方になります。
客観的なデータを見つけられなかったので
感覚的・定性的な話で恐縮ですが、
都内では賃料100万円が50万円とかそれ以下になることは良くあります。
特に外資系金融機関のVIPなどが利用する様な案件は
景氣変動の波をもろに拾うため、キャッシュフローの増減からすると
「良いときはとっても良いけど悪いときにはとっても悪い」
となりがちです。
一方地方の案件は、そもそもすでに賃料が低く、
生活保護扶助や最低賃金制度などによる下支えがあるため
「変動」という意味では少ない場合が多いです。
そもそも周辺の賃料相場が低いため、
賃料による大きな差別化が難しい、とも言えます。
入居率も大きな違いはなく、
賃料の変動はより都心の方が大きい、となると、
都心案件と地方案件、どちらがリスクがあるのでしょうか。
このテーマでもう一回くらい書けそうですね。
こんにちは。
明日は長女の誕生日。アワビ好きの長女の為に
楽天さんで注文した「アワビセットが届くのが楽しみな
株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野です。
「地方案件ってリスクが高いですよね（＝都心案件はリスクが低いですよね）」
と仰る投資家、思い込んでいる投資家の方が多いですが、本当でしょうか？
なんとなく、「都心は空室が少なく、地方は空室が多い」という
思い込みがありますが、実はそんなに簡単ではありません。
以下、都道府県別の民間共同賃貸住宅の空室率ランキング下位TOP10です。
| 都道府 | 総戸数 | 入居戸数 | 空き戸数 | 空き室率 |
| 沖縄 | 240,300 | 208,100 | 32,200 | 13.40% |
| 宮城 | 313,500 | 265,200 | 48,300 | 15.40% |
| 福島 | 157,500 | 128,500 | 29,000 | 18.40% |
| 東京都 | 2,822,600 | 2,286,400 | 536,200 | 19.00% |
| 福岡 | 798,300 | 645,800 | 152,500 | 19.10% |
| 佐賀 | 59,600 | 47,500 | 12,100 | 20.30% |
| 宮崎 | 100,900 | 80,400 | 20,500 | 20.30% |
| 島根 | 43,500 | 34,600 | 8,900 | 20.50% |
| 京都府 | 346,700 | 275,300 | 71,400 | 20.60% |
| 愛知 | 989,300 | 784,300 | 205,000 | 20.70% |
元データ http://www.chintai.or.jp/pdf/h25kenbetsuakisitsu.pdf
（民間賃貸住宅(共同住宅)戸数及び空き戸数並びに空き室率
出典 公共社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会）
東京は空室率が少ない都道府県トップかと思いきや、実は4位です。
総戸数が多いから、でもありますが、
空き家戸数の総数も536千戸とダントツトップ。
（第2位は大阪府の349千戸）。
なお一都三県の神奈川千葉埼玉各県は上記トップ10には出てきません。
つまり、「東京だから、東京近郊だから空室の心配はしなくて良い」
とはとてもとても言えないことが分かります。
実態は結構な空室数や空室率なのですが、
感覚的には「なんとなく需要があるような氣がする」ので、
新築物件も増えますしライバルも多いと言えます。
これって「都心だから、リスクが少ない」と言えるのでしょうか。
続きはまた今度ｗ
こんばんは。
明日のセミナーのコンテンツ、ようやく全体が見えてきて
ちょっとほっとして思わず好物のチョコモナカジャンボを食してしまった
株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野です。
今日、社員から受けた質問。
「法定耐用年数を切れたマンションの
耐用年数はどう考えればよいのでしょうか？」
いい氣づきだと思いますが、
ググる前に上司に聞く姿勢はイカン！
とちょっと叱りつつ、本人に調べさせました。
皆さんご存知のように建物の構造の種類により、
法定耐用年数は異なります。
構造の種類／法定耐用年数
木造／22年
軽量鉄骨造／27年
鉄骨(S)造／34年
鉄筋(RC)造、鉄骨鉄筋(SRC)造／47年
となっております。
では、23年経ったアパートは耐用年数が0になるのか？
と言えばちょっと違っております。
国税庁のサイト では
法定耐用年数の全部を経過した資産
その法定耐用年数の20％に相当する年数
とあります。
木造の場合は、法定耐用年数が22年ですから、
22年×20％＝4.4年
となりますが、
なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、
その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。
とありますので、
22年×20％＝4.4年＝4年
となります☆
「たった4年かぁ！」と思われるかもしれませんが、
逆に言えば4年で建物部分を全部償却できる、とも言えます。
現在は「グリーン投資減税」や
「生産性向上設備投資促進税制」と言われる
太陽光発電などの「全額償却」が流行っていますが、
そのようなものがなかった時代には、資産家の節税対策のために
耐用年数が切れた木造アパートを購入してガッツリ減価償却をとる、
ということが良く行われていましたね。
この3月末に即時償却に制限がかかる、
とのことですのでもしかしたらこのスキームが
ちょっとは見直されるかもしれませんね。
こんばんは。
夕方無性にお腹がすき、チョコドーナッツを
午後の紅茶芳醇ロイヤルミルクティーで頂戴した
株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野です。
本日、日本政策金融公庫の担当者
（日本一のスーパー担当者、と思います☆）が
新年のご挨拶に（！？）にお越しになりました。
既に電話やメールでは何度もお話してますがｗ
お目にかかるのは今年初めてでした。
担当の鬼丸博光や佐藤一彦を紹介させて頂きました。
日本政策金融公庫さんは
弊社親会社の日本管理センターや
スーパーサブリースを高くご評価頂いており、
このスーパーサブリースが付与されている物件は
より前向きにご評価いただける、とのこと。
いつも応援頂き本当にありがたいですｗ
これ以上の内容はこのような公開されるブログでは
皆様にお伝えできませんので、
是非セミナーにお越し下さい☆
日本政策金融公庫さんにとどまらず、
銀行融資を生々しく語りますｗ
日本管理センターは全国80行と提携をさせて頂いております。
また地方の投資不動産をこれほど豊富に
扱っている会社はそうそうありませんので
（他にあれば教えてください！）
他では聞けないお話しができるかと。
ただ、今週末のセミナーはお蔭様で早々に満員となりました。
【新セミナー】「買える」「買うべき」投資不動産物件の見分け方を教えます！
まら2月中旬くらいにやりたいですね。
お楽しみにｗ
こんばんは。
ああ、12分の1が終わってしまったな。。。
とちょっと途方に暮れている、
株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野です。
久々に「買付」の話をします。
「買付」は「購入申込書」とも言いまして、
購入希望者が売主に対して
「この不動産がこんな条件で欲しいです！」
とまず意思表示をするために作成し提出するものです。
仲介会社に対して提出するものは「取りまとめ依頼書」と言ったりもします。
弊社株式会社JPMCアセットマネジメントに来たばかりの
鬼丸や佐藤 は「おおっ！買付が来た！！」とまだ喜んでいますが、
そのうちにそれほど重いものではないことに氣が付くでしょう（苦笑）。
たとえば
●地方中核都市
●RC造
●10％超
●築10年前後
●1億円前後
などという「売れ筋」案件を2千人を超える弊社のお客様に送信をすると、
瞬く間に10枚近く（！）の買付を頂戴することもザラです。
我々媒介会社は売主様に対しても責任がありますから、
最も確度の高い買主様に絞り込むことが必要になってきます。
その際にポイントになるのが（私どもがチェックするのは）
●価格（人氣案件であれば売り出し価格からちょっと上乗せ、という技もアリですｗ）
●融資特約の有無（個人で外すのは勇氣がいりますよね。。。）
●プロフィールシート（属性の良さを銀行や媒介会社にアピール！）
ですね。
「価格」については「鬼のような指値をすべし」と
書かれている不動産投資本が時折あるためか
びっくりするような指値をされる方がいらっしゃいますが、
この「売り手マーケット」を全くご理解頂いていないのだなぁ～としか思えません。
あとは、たまに不動産投資本の小技として紹介されているのは
●売主向けの手紙（もし購入させて頂いたなら、一生大事にします！等々）
なども面白いかもしれませんねｗ
弊社では買付を頂戴した「順番」はあくまでも参考程度で、
以上のようなことを総合的に勘案しつつ判断させて頂いております。
買付は「ラブレター」です。
提出することが目的ではありません。
売主や媒介会社の心を動かし、「この方に是非お譲りしたい」と
思わせて初めて第一関門クリア、です。
はたしてあなたの買付は
「売主や媒介会社に選ばれる買付」
になっていますでしょうか？
