不動産投資の鉄則として、語られているのが・・・
融資期間は極力長くとり、毎月の支払いを抑えましょう！！ですよね
はたしてそうなのでしょうか！？
例えば、15年間の融資を取り組み、10年経つと残債が大分なくなってくるのは
想像できますよね
ちゃんと10年間賃料が確保できる物件を保有し、10年後に売却をするとどうなるでしょう
売却金額―ローン残債＝大きなキャピタルゲイン
このような考え方も不動産投資にはありますので、
良い物件を見逃さないようにしてくださいね
株式会社ＪＰＭＣアセットマネジメント 桑原
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私のカバンの中にはブランクの不動産購入申込書
（業界でいうところの「買付（かいつけ）」）が入っています。
「あっ、この不動産、買いだ！」と思った時に、
すぐにその場で提出できるようにしています。
かれこれ20年間くらいの習慣です。
以前はマンション用地、今は収益マンションを買ってます。
この工夫のお蔭で分譲マンションは累計2,000戸以上、
収益マンションも3年間で数十億、買主としていい物件を仕入れてきました☆
それでもこの買付を出すことを躊躇したために。
実に惜しい不動産を買い逃したことは無数にあります。
不動産に掘り出し物なし、という方もいますが、
ずーっとマーケットを見続けていると稀にあります。
当社が売買仲介会社として「この価格はお手ごろだなぁ」と
思う物件をメールやWEBにてご紹介すると、
あっという間に「買付」は数枚、ときには十数枚が集まってきます。
そんな時には、「とにかく早いもの順」です。
不動産は氣長な商売に見えますが、この時ばかりは秒単位の勝負です☆
あなたがなかなか不動産を買えない理由。
もしかしたら「スピード感」が足りないのかもしれませんね。
小野
不動産投資について、ご面談をさせていただく機会が多いのですが、年間のＣＦ目標
を定めている方は全体の20％程度です
そんな時、まずわたくしが行うのは明確な目標を定めることです
いつまでに、いくらの目標とするのか
そんな事をご面談の際に明確化し、ゴールまでの道のりを共有化し、具体的な
ゴールを目指し一緒に進んでいく訳ですが、一つの目安として手元に残るお金
は物件価格の何パーセントくらいになるかご存知でしょうか
例えば、物件価格：1億円、利回り：8％、ローン返済費50％、空室/経費率：20％
の物件を購入した場合の税引前ＣＦは240万です。
つまり、物件購入価格に対して【2.4％】という事になります
物件購入をする場合、一般的には2％以上を目指している方が多いようなので、
一つの目安として覚えておくと良いかもしれませんね
株式会社ＪＰＭＣアセットマネジメント 桑原
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小野です。
なんだかはっきりしない天氣ですね。
そんな日曜日いかがお過ごしでしょうか。
「本の虫」の私は終日家に閉じ籠って読書読書です☆
至福の時ですねｗ
本書はかつて当社のセミナーでご登壇頂いたこともある、
日本資産総研の大野晃弘さんのご著書。
この本は素晴らしくよくまとまっており、
サラリーマンが月100万円を賃料収入にて得る方法が
かなり具体的・現実的に書かれています。
この本に従って不動産投資をして頂ければ、
「再現性」は極めて高いと思われますね。
当社は私を含めて全員中途入社ですが、
その全員に入社時に必ず読ませてます。
斯くいう私も五回読んでいます☆
是非皆様も！！
こんばんは。 小野です。
「新築」と「中古」、どちらのほうが投資に良いですか？
とよく聞かれます。
もちろんそれぞれメリット、デメリットがありますが、
私ならば中古がいいと思います。
それはなぜか。
私は新築分譲マンションのデベロッパーの
プロジェクトマネジャーを長く経験しました。
新築分譲マンション開発でデベロッパーの
収益に大きく影響するポイントの一つが
「工事費のマネジメント」です。
マンションデベロッパーって意外と薄利で、
分譲総額の10％～15％くらいの利益しか見込んでいません。
それ以上の利幅を見込むと土地が買えないから。
ゼネコンに工事を発注するわけですが、
このゼネコンからの「追加工事費」を如何に抑えるか？
がプロジェクトマネジャーの腕の見せ所なのです。
ゼネコンは競争入札でギリギリもしくは赤字での受注をするので
受注（＝デベは逃げられない）と同時に
「如何に施主から追加工事費をせしめるか？」を必死に考えます。
累計で2000戸ほど関西・関東でマンションを作りましたが、
最大で＋50％の追加工事費の請求をされたことがあります（苦笑）。
そうなると、10％の利益など軽く吹っ飛び、
デベは何のために事業をしているのか、わかりません。
「新築物件の投資」となると、
あのリスクやあのゼネコン・施工会社との壮絶な戦いがあるのか、
と思うとぞっとします。
私がマンションを作っていた会社は年に数十棟も建てることにより
リスク分散を図っていましたが、個人で年に1棟しか新築を建てない、
となるとそれもできません。
不動産投資は「仕入を抑えてナンボ」ですから、
どれだけ後から請求されるかわからない新築案件って
とても怖いもの、と思っています。
でも、「新築」ってそんな計算を狂わせる何か、があるんでしょうね。
こんにちは、金曜日担当の戸塚です。
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先日、とあるテレビ番組で、普通なら考えられないような価格で高級な食材を提供する飲食店の特集を行う番組を拝見しました。
例えば、最高級の○江牛のステーキが1000円で食べられる銀座の飲食店などが紹介をされており、非常に興味深く感じました。
なぜ「普通なら考えられないような価格」で提供ができるのか？
それぞれ紹介されたお店に共通しておるのは、食材の生産されている現地に赴き、〝生産者〟と直談判を行っていること。
つまり、なるべく〝仲買人〟との取引を行わないことで、食材の仕入れコストを最小限に抑えているのです。
これは不動産業界に関しても似たことが言えます。
ただし、一般の方が直接物件の売主様に直談判をするというのは、非常に難しい上、とても本業の傍らにできることではありません。
また、不動産取引は金額も大きいため〝プロ〟が介在することで取引の公平性を保つ必要性もございます。
では、どうしたら良いか？
それはやはり、〝元付の仲介会社と交渉行う〟こと。
〝元付〟とは、売主から直接物件をお預かりしておる仲介会社のことです。
弊社の親会社である日本管理センターは、もともと賃貸管理業を行っている会社です。売主様の信頼を糧に急成長をして参りました。
そして、そんな売主様から大切な物件を直接お預かりさせていただく機会も非常に多く、『鮮度が高い情報』を扱っているという自負がございます。
売主様・買主様が満足できる取引をできるよう今後も邁進致しますので、引き続き弊社の事業にご期待ください。
よろしくお願い致します。
