いよいよ満席！【仙台】賃貸マンションオーナー様向けセミナー開催のお知らせ

こんにちは小野です。


来週末に開催予定の仙台のセミナー、いよいよ満席に近づいてきたようです。

ありがとうございますm(_ _)m


すでに賃貸マンションや賃貸アパートを所有されているオーナー様向けのセミナーですが

「これから大家」の方でも「賃貸経営ってこんな感じなのだなぁ」と

何か感じて頂けるかもしれません。

ご都合が合えば是非お越しください☆


エリア

仙台市

タイトル

～今後をお考えの賃貸オーナー様向けセミナー～

これからどうなる？宮城県のアパート・マンション経営

プログラム

●第一部

　＊講師：

　　JPMC日本管理センター株式会社

　　代表取締役　社長執行役員　武藤英明

　＊プログラム：

　　「急激に変わる宮城県の賃貸市況と、

　　　これからを勝ち残る賃貸経営ノウハウ教えます！」

●第二部

　＊講師：

　　株式会社JPMCアセットマネジメント

　　代表取締役　小野　学

　＊プログラム：

　　「タイミングで勝敗を分ける収益物件の売買、

　　　勝ち組オーナーの賢いやり方教えます！」

開催日

2015年7月25日（土）

時間

13：30～16：30（開場13：00）

定員

先着120名

会場

トラストシティカンファレンス仙台　
5階　Room2,3,4
仙台市青葉区一番町1-9-1

主催

JPMC日本管理センター株式会社

問合せ

申込先

JPMC日本管理センター株式会社　仙台支店
Tel　022-792-8810

WEBでのお申込みはこちら







マンションとアパート、どちらが買いやすいか？

おはようございます。

株式会社JPMCアセットマネジメントの小野です。


今日のテーマは「マンションとアパート、どちらが買いやすいか？ 」です。


例えば（ちょっと強引ですが、わかりやすさを優先させていただきます）、

●アパート　3,000万円

●マンション　1億円

のどちらが簡単に買えるでしょうか？

どうぞ予想してみてください。


上記以外の要素がほぼ一緒であれば、

マンションの方が一般的には買いやすいです。


なぜかと言うと、「マンションの方が融資を受けやすいから」です。


以下もう少し詳しくご説明します。

１．融資する銀行は融資額が多いほど喜ぶから（笑）。

　　本当です。1億円でも3千万円でも融資担当者の手間は一緒。

　　ならば金額が大きい方がうれしい、というのは人情でしょう。

２．マンションの方が耐用年数が長いから

　　建物の構造により、「耐用年数」（その建物がどのくらいの期間使えるのか？）

　　が決まっています。鉄筋造のマンションは47年、木造のアパートは22年です。

　　融資期間は長くとれる方がキャッシュフローは生まれやすいです。

　　よって、同じ築年数ならば一般的にはマンションの方が融資を受けやすいです

３．マンションの方が積算価格が出るから

　　２番と近いですが、マンションの方が積算価格（また機会があればご説明します）

　　が嵩みます。銀行の融資はこの積算価格を参考に担保評価を決めます。

　　よって、マンションの方が融資を受けやすいです。


●高所得者：マンション

●低所得者：アパート

だと思われている方がとても多いですが、実際は逆です。

マンションであれば所得がそこそこでも、物件の担保力を生かして物件を買う、

ということが可能ですが

アパートの場合は、購入者の属性を生かして

その物件を買わねばならないことが多いです。


また、高所得者にはアパートの方がいい理由もあります。

築２２年以上経過しているアパートは、４年間で償却しなければなりません。

逆に言えば、建物代を大きくとれる物件であれば、

４年間で毎年毎年大きな減価償却を取ることができます。

これは「４年落ちのベンツを買え」というのと一緒です。


直観やイメージと現実が違う、

という不動産投資の世界での面白い例の一つですね。

投資マンション・投資アパートの買い時はいつか？ VOL.6

おはようございます。小野です。

引き続き、「投資マンション・投資アパートの買い時はいつか？」です。


１．収益不動産価格上昇は限定的であること

２．空前の低金利が続いていること

３．「ある程度若いとき」の方が融資調達が有利であること

４．投資家としての信用度が高まる

５．機会損失。手元キャッシュ増と残債減少


本日は、

５．機会損失。手元キャッシュ増と残債減少

です。


昨日の

４．投資家としての信用度が高まる

に近い理由ですが、投資開始は早いほど良い、ということです。


不動産投資の収益は大まかに申し上げますと

●収入：賃料等

●支出：運営経費・金利・元本・諸税

の差がキャッシュとしてつみあがります。

投資した初年度、二年目は登録免許税や不動産取得税などの

初期負担が結構大きいですが、「いい投資」をしたならば

三年目くらいからは順調にキャッシュがたまり、

一方残債は減っていきます。


この状態が銀行からすると好ましく見えるのですね。

一棟目は「何とか貸してもらった」のが

二棟目三棟目は銀行から「どうか借りてください」と

言ってきてくれたりします☆


ただ、物件が欲しいあまりに最初の一棟目の「買い方」に躓くと

二度と這い上がれなくなります。

このあたりはブログには書きにくいので（汗）

弊社の営業担当にでもお問い合わせくださいｗ


投資マンション・投資アパートの買い時はいつか？ VOL.5

おはようございます。小野です。

引き続き、「投資マンション・投資アパートの買い時はいつか？」です。


１．収益不動産価格上昇は限定的であること

２．空前の低金利が続いていること

３．「ある程度若いとき」の方が融資調達が有利であること

４．投資家としての信用度が高まる

５．機会損失。手元キャッシュ増と残債減少


本日は、

４．投資家としての信用度が高まる

です。


このブログで何度もご説明しておりますが、

不動産投資の肝は銀行融資です。

好条件の銀行融資を如何に引き出すか？

がポイントです。


では一度立場を変えて銀行側から見てみましょう。

A．不動産投資10年目、数棟を安定経営している

B．不動産投資経験無、物件も持っていない

のA．Bの買主候補がいたとします。

銀行からすればどちらの買主にいい条件で貸したいでしょうか？

・・・と立場を銀行側から考えて頂ければご理解いただけるかと。


早い段階から不動産投資や賃貸経営を始める。

毎月毎月、決められた元本や利子をきっちり返済する。

この蓄積で銀行の評価はますますよくなり、

ますますいい物件をますます好条件で買えるようになります☆


投資マンション・投資アパートの買い時はいつか？ VOL.4

おはようございます。小野です。

引き続き、「投資マンション・投資アパートの買い時はいつか？」です。


１．収益不動産価格上昇は限定的であること

２．空前の低金利が続いていること

３．「ある程度若いとき」の方が融資調達が有利であること

４．投資家としての信用度が高まる

５．機会損失。手元キャッシュ増と残債減少


のうち、本日は

３．「ある程度若いとき」の方が融資調達が有利であること

の説明をします。


不動産投資の肝（格好よく言うとKSF（キーサクセスファクター）といいます）は

「銀行融資」です。前回の「空前の低金利」を自らも活かすためには、

如何に有利な融資を銀行などから調達するか、に拠ります。


昨日の復習ですが、

・利回りは高いほど良い、金利は低いほど良い

・利回りがある程度低くても、金利を抑えられれば投資可能

・金利がある程度高くても、利回りがそれ以上に高ければ投資可能
からすると、

・Aさんは4.5％の金利しか調達できない

・Bさんは0.5％の金利で調達可能

である場合、Aさんには買えない案件、買ってはいけない案件であっても

Bさんには買える案件、買ったほうがいい案件、

ということになります。


その金利を決める要素は何か。

主には二つあります。

・物件の属性

・買主個人の属性

です。


買主の属性の話だけをします。

こちらは年収、自己資金、お勤め先、家族構成、連帯保証人の有無、住所・・・

などなどですが、大事な要素は「年齢」です。


銀行はどのような発想をするかというと、

「融資期間、30年間かぁ。この買主はその時何歳になるのだろう？

　80歳かぁ。物件収入以外には見込みづらいなぁ。」

と考えます。


「当該物件『以外』にこの買主はどれほどのキャッシュフローを

　どのくらいの期間、安定的に生み出すのであろうか？」

ということを銀行は重視します。


となると、大変失礼ながら「高齢」の方が長期間の融資を組んで

不動産投資をすることの難しさ、はご理解いただけますね。


「今はマーケットが良すぎて高い物件しか無いから、

　価格が下がったころから投資を始めたい」

というお客様が多くいらっしゃいますが、

ではマーケットが下がるころには何歳になられているのでしょうか。


「資金調達のしやすさ」という意味では、ある程度若い方のほうが

大いに有利です。

1年経てばどなたも必ず1歳は歳を取りますから、

不動産投資をはじめられるならば、

なるべく早く始めることを強くお勧めします。

投資マンション・投資アパートの買い時はいつか？ VOL.3

おはようございます。小野です

先週に引き続き、「投資マンション・投資アパートの買い時はいつか？」です。


１．収益不動産価格上昇は限定的であること

２．空前の低金利が続いていること

３．「ある程度若いとき」の方が融資調達が有利であること

４．投資家としての信用度が高まる

５．機会損失。手元キャッシュ増と残債減少


の

２．空前の低金利が続いていること

が本日のテーマです。


不動産投資は「利回り」と「調達金利」のギャップを

ある程度の期間にわたりどれだけとるか？

がポイントです。

専門用語ではこの差を「イールドギャップ」や

「イールドスプレッドといいます。


つまりは、投資の観点からすると、

・利回りは高いほど良い、金利は低いほど良い

・利回りがある程度低くても、金利を抑えられれば投資可能

・金利がある程度高くても、利回りがそれ以上に高ければ投資可能

ということです。


皆様ご存知のとおり、日本では古今東西類を見ない低金利が続いており、

利払費と金利の推移のグラフ

※財務省サイト から引用


国債発行額も空前の規模となる中、利払い費を抑えるためにも

今後しばらく金利が大きく上昇することは考えにくいでしょう。


海外不動産投資がブームになっていますが、

＊物件の利回り

＊調達金利（その国の通貨で調達できる金利、ですね）

をいろいろな国で調査すると、

これほど高い利回りの案件がごろごろしていて、

これほど安い金利で融資を調達できる国は日本しかありません。

（あれば是非、こっそり教えてください（笑））


この低金利が続く「調達天国日本」を生かさない手はありませんね。

投資マンション・投資アパートの買い時はいつか？ VOL.2

一昨日に続き、「投資マンション・投資アパートの買い時はいつか？」です。


１．収益不動産価格上昇は限定的であること

２．空前の低金利が続いていること

３．「ある程度若いとき」の方が融資調達が有利であること

４．投資家としての信用度が高まる

５．機会損失。手元キャッシュ増と残債減少


のうち、本日は

１．収益不動産価格上昇は限定的であること

の説明をします。


不動産に興味のある方からするとアベノミクスで不動産価格は高騰している！

と思われるかもしれませんが、先日発表された路線価は、

全国32万9000地点の標準宅地は前年比で平均0.4％マイナスで7年連続下落しています。

下げ幅は前縁より0.3ポイント縮小して回復傾向にある、というだけです。

東京などのほんのごく一部の大都市では上昇し、日本の大半を占める地方では

まだまだ完全には下げ止まっていない、というのが現状です。


都内などの投資物件は完全な売り手市場で

物件価格は上昇しつつも賃料相場はそれほど回復せずに期待利回りは大きく低下、

将来のキャピタルゲインをアテにしなければ、インカムゲインだけでは

投資としてはとても合いません。


ただ、その恩恵（？）はごくごく一部の都心案件だけです。

少々目を向ければ地方案件には2ケタ以上の利回り案件はゴロゴロ転がっています。

なぜでしょうか。


理由は「投資家ほど、融資をする金融機関が熱くなってないから」でしょう。

地方案件は欲しくても金融機関が融資しないので、

仕方なく都心の少ない案件を奪い合っています。


高利回りの地方案件に融資をつけて、

また見かけだけの「表面利回り」に近い利回りを安定して出すことができれば

地方の収益マンションへの投資、という選択肢は大いにアリ、だと思いませんか。


【仙台】賃貸マンションオーナー様向けセミナー開催のお知らせ

こんにちは小野です。

すでに賃貸マンションや賃貸アパートを所有されているオーナー様向けのセミナーです。

第二部では講師を務めさせていただきます。

7月25日は仙台でお会いしましょう♪


エリア

仙台市

タイトル

～今後をお考えの賃貸オーナー様向けセミナー～

これからどうなる？宮城県のアパート・マンション経営

プログラム

●第一部

　＊講師：

　　JPMC日本管理センター株式会社

　　代表取締役　社長執行役員　武藤英明

　＊プログラム：

　　「急激に変わる宮城県の賃貸市況と、

　　　これからを勝ち残る賃貸経営ノウハウ教えます！」

●第二部

　＊講師：

　　株式会社JPMCアセットマネジメント

　　代表取締役　小野　学

　＊プログラム：

　　「タイミングで勝敗を分ける収益物件の売買、

　　　勝ち組オーナーの賢いやり方教えます！」

開催日

2015年7月25日（土）

時間

13：30～16：30（開場13：00）

定員

先着120名

会場

トラストシティカンファレンス仙台　
5階　Room2,3,4
仙台市青葉区一番町1-9-1

主催

JPMC日本管理センター株式会社

問合せ

申込先

JPMC日本管理センター株式会社　仙台支店
Tel　022-792-8810

WEBでのお申込みはこちら







投資マンション・投資アパートの買い時はいつか？

こんにちは　小野です。

ご無沙汰してしまってすいません。


セミナーなどでよくご質問を頂くのは

「今って投資不動産は買い時なのでしょうか？」

というもの。


アベニミクスで不動産価格が上昇している、

と新聞記事などで書かれているので、

「高値掴みをするのでは？」と心配されているのかもしれません。


マクロでは、やはり「売り時」だと思います。

「こんな不動産がこんな価格で売れるのか！？」と

不動産業界に20年以上いる私も思うことが最近よくあります。


ただ、ミクロ、個人レベルや「あなた」が主語になると

そうとばかりは言い切れません。


誰にでもあてはまるものではないことをは重々承知しておりますが

投資不動産を「今」「少しでも早く買うべき」理由としては以下の５つがあります。


１．収益不動産価格上昇は限定的であること

２．空前の低金利が続いていること

３．「ある程度若いとき」の方が融資調達が有利であること

４．投資家としての信用度が高まる

５．機会損失。手元キャッシュ増と残債減少


明日以降、一つずつご説明します☆