おはようございます。小野です。
引き続き、「投資マンション・投資アパートの買い時はいつか？」です。
１．収益不動産価格上昇は限定的であること
２．空前の低金利が続いていること
３．「ある程度若いとき」の方が融資調達が有利であること
４．投資家としての信用度が高まる
５．機会損失。手元キャッシュ増と残債減少
のうち、本日は
３．「ある程度若いとき」の方が融資調達が有利であること
の説明をします。
不動産投資の肝（格好よく言うとKSF（キーサクセスファクター）といいます）は
「銀行融資」です。前回の「空前の低金利」を自らも活かすためには、
如何に有利な融資を銀行などから調達するか、に拠ります。
昨日の復習ですが、
・利回りは高いほど良い、金利は低いほど良い
・利回りがある程度低くても、金利を抑えられれば投資可能
・金利がある程度高くても、利回りがそれ以上に高ければ投資可能
からすると、
・Aさんは4.5％の金利しか調達できない
・Bさんは0.5％の金利で調達可能
である場合、Aさんには買えない案件、買ってはいけない案件であっても
Bさんには買える案件、買ったほうがいい案件、
ということになります。
その金利を決める要素は何か。
主には二つあります。
・物件の属性
・買主個人の属性
です。
買主の属性の話だけをします。
こちらは年収、自己資金、お勤め先、家族構成、連帯保証人の有無、住所・・・
などなどですが、大事な要素は「年齢」です。
銀行はどのような発想をするかというと、
「融資期間、30年間かぁ。この買主はその時何歳になるのだろう？
80歳かぁ。物件収入以外には見込みづらいなぁ。」
と考えます。
「当該物件『以外』にこの買主はどれほどのキャッシュフローを
どのくらいの期間、安定的に生み出すのであろうか？」
ということを銀行は重視します。
となると、大変失礼ながら「高齢」の方が長期間の融資を組んで
不動産投資をすることの難しさ、はご理解いただけますね。
「今はマーケットが良すぎて高い物件しか無いから、
価格が下がったころから投資を始めたい」
というお客様が多くいらっしゃいますが、
ではマーケットが下がるころには何歳になられているのでしょうか。
「資金調達のしやすさ」という意味では、ある程度若い方のほうが
大いに有利です。
1年経てばどなたも必ず1歳は歳を取りますから、
不動産投資をはじめられるならば、
なるべく早く始めることを強くお勧めします。