こんにちは。
不動産投資の株式会社JPMCアセットマネジメント小野です。
お蔭様で昨日、このブログのアクセス数の最高記録を更新しました☆
1日に125件もの方にご覧頂けて嬉しいですｗ
毎日見たくなるような記事を書けるように精進します。
おはようございます。
株式会社JPMCアセットマネジメント小野です。
今日は「VIP向け物件情報募集！」です。
物件を購入されたいお客様は
お陰様で弊社も2,000人近くになりましたが、
特に購入能力・意欲ともに強い
下記お客様向けの物件情報を重点的に探しております。
１～４は貴社売り側／弊社客付側の「売り買い分かれ」で、
５は弊社買主ですので買主として仲介手数料は満額お支払します☆
諸条件をご確認いた上でメール（jam（アットマーク）jpmc.jp）
まで情報提供頂ければ幸甚です。
●購入希望案件１
・買主：日本管理センター株式会社（一部上場企業、弊社親会社）
・物件種類：RC、SRCレジのみ（1階等の店舗・事務所も極力避けたいです）
・物件価格：3億～10億円／件
・物件所在地：福岡市内、大阪市内
・築年数：築浅が望ましい。20年程度まで
・期待利回り：グロス8％程度以上
・他特長：現金購入且つ意思決定スピードが強み。
リーシングに強みで他が好条件であれば寮案件など全空案件大歓迎
●購入希望案件２
・買主：某外資系金融機関
・物件種類：不問、土地などでもOK
・物件価格：最低50億円以上
・絶対条件・注意事項：他ルートから入手済みの案件の持ち込みをとても嫌われます
●購入希望案件３
・買主様：一部上場企業系不動産会社
・物件種類：ビル、マンション等
・物件価格：10億円／件
・物件所在地：東京都内
・絶対条件・注意事項：他ルートから入手済みの案件の持ち込みをとても嫌われます
●購入希望案件４
・買主様：某有名起業家・超富裕層（個人）
・築年数：新築や1年以内<絶対条件です>
・物件種類：レジデンス１Kや１R一棟マンション
・物件価格：10億円程度（自己資金、融資はつけても良い）
・物件所在地：山手線内側（外でも近隣）駅から5分<絶対条件です>
・期待利回り：グロスで4％
・特長：現地をご覧になりお氣に召せば即決されます
●購入希望案件５
・買主：株式会社JPMCアセットマネジメント（弊社）
・物件種類：RC、SRCレジのみ（1階等の店舗・事務所も極力避けたいです）
・物件価格：～3億円／件
・築年数：20年程度まで
・期待利回り：グロス12％程度以上
・他条件：数年所有後にエンド顧客に売却可能な案件
（スルガ銀行など融資エリアが望ましい）
・他特長：現金購入且つ意思決定スピードが強み。
リーシングに強みで他が好条件であれば寮案件など全空案件大歓迎
貴社へ客側仲介手数料満額お支払します。
株式会社JPMCアセットマネジメント小野です。
よく頼まれて、でも困るリクエストなのが
「いい物件情報、下さい！」
というもの。
てきとーに「はい、承知しました！」と流しておけば良いのでしょうが、
根が真面目（？）なだけについ真剣に答えてしまいそうになります。
不動産業界歴20年以上、売主・買主として1,000億円以上、
仲介会社としても100億円以上を取り扱ってきた実感を申し上げますと
「誰にとっても良い物件」というのはありません。
あるとしたら、「どう考えても安い、安すぎる物件」かもしれませんが、
不動産に掘り出し物はありません。
「安すぎる」物件には必ず理由があります。
いい物件かどうか？は買主によって様々です。例えば
●自己資金
●年収
●勤め先や職業
●年齢
●配偶者など家族構成や家族の連帯保証の可否
●将来の目標・展望（例えば40歳までに総資産を3億にしたい、とか）
●自宅所有や住宅ローンの有無、残債
●既存所有投資物件の状況、どちらの銀行からどの程度借りているのか？
●不動産投資に費やせる時間・労力
などによって全く異なります。
これらの要素が異なると、「良い物件」も千差万別です。
お客様からのリクエストで多いのが
「都内とかで、RC造で、築浅で、高利回りで、高積算で。。。」
（心の中で「そんな案件あるわけないよなぁ」とつぶやきます）
ですが、そのような「夢の物件」が仮にあったとしても、
それが誰にでも「良い物件」であるわけではありません。
では、どのような物件が「あなたにとっての良い物件」なのか。
一見、遠回りな氣がするかもしれませんが、
まずは「自分自身をよく知る」ことが大事です。
どうすれば「自分自身をよく知る」ことができるか？
また次回お話しましょう。
こんにちは、
（株）JPMCアセットマネジメントの野田でございます。
あのファイルを使って何をすればいいのか？
答えは「買主の属性がわかる資料をすべて入れておく」
です。
ファイルを作ることによるメリットは下記にあげられます。
１判断をもらえるスピードが速い
２信頼度が増す
３銀行員の特性に合致した行動なので、融資が通りやすい
４数をこなせる。
です。
ではまず１判断をもらえるスピードが速い。に関してお伝えします。
融資を受ける際に、銀行がほしい資料というのは、ほとんど
決まっています。その資料も五月雨式に出しても意味がなく、銀行員が
判断するためにはすべてが必要です。資料がそろえば進めるし、
なければ、個人の担当の引き出して眠ってしまいます。
では、最初からすべてそろえて訪問しましょう。
まずは
ご挨拶→必要書類の内容確認→提出→審査
挨拶&資料提出→審査
ではまったくスピード感が違います。さらに、「精通した買主」という
印象を植え付けることは相手にプレッシャーを与えます。よりよい条件を
引き出すためには、駆け引きは非常に重要ですよね。
次回は、２信頼度が増すに関してお話します。
株式会社JPMCアセットマネジメントの小野です。
暑い日が続きますね、いかがお過ごしでしょうか。
この土日、宮城県仙台市と愛媛県松山市でセミナー講師をさせていただきました。
仙台は日本管理センター株式会社開催のセミナーで
～今後をお考えの賃貸オーナー様向けセミナー～タイミングで勝敗を分ける
収益物件の売買、勝ち組オーナーの賢いやり方教えます！
というタイトル。
松山は日本管理センターの重要パートナー企業である
日本エイジェント様主催のセミナーで
「本氣で収益物件のことを考える方」向けセミナー
所有？売却？どっちが得なの？
というもの。
「こんなに暑い中、ご高齢の方も多いのに、
皆さんお越しいただけるのだろうか？」
とちょっと心配してましたが、
それぞれほぼ満席！でした☆
「会場までは暑かったけど、ちょっといい話聞けたな」
と思って頂ければ嬉しいです。
売買査定が殺到することを楽しみにしています☆
おはようございます。野田です。
上司の小野のようにロジカルなブログはかけませんが、
私は実務担当として、営業現場の生生しい！？話をお伝えしたいと思います。
銀行から融資を出してもらう上で、重要と考えていることがあります。
それは先制パンチを食らわせましょう！
ということです。
どういう事かと申しますと、「第一印象で9割方勝負は決まる」
ということです。
まあ、よくある話ですね、人は最初の3秒で・・・・みたいな話です。
身だしなみは当然大切ですが、銀行にとって、もっと効果的な
先制パンチがあるんです。
これを使ってやるのですよ！
どこぞのブログみたいですが、
では、また明日、詳細をお伝えします。
おはようございます。
株式会社JPMCアセットマネジメントの小野です。
楽待ちや健美家にたまに物件をUPするくらいしか営業活動していない
（できていない、というのが本音ですが）
のですが投資不動産の買主候補のお客様は順調に増えておりまして、
お蔭様で1,700人を超しております。
ほぼ毎日、収益不動産の非公開案件をメールにてご案内差し上げているのですが、
最近の傾向としては
●買付（不動産購入申込書）がその日のうちに数枚送られてくる案件
●ウンともスンとも皆様から反応がない案件
にはっきりと分かれてきているように感じます。
以前の記事
でも書きましたが、やはりいい物件は瞬間蒸発します。
「明日にしよう」「問い合わせしてからにしよう」
では、まず購入することができません。
かといって、「カラ買付」や「買付の取り下げ」を連発すると
売主様や金融機関の皆様にも多大な迷惑をおかけしますし
我々仲介業者としてはいい投資物件をご紹介するのを躊躇ってしまいます。
よく言われることですが、買付には法的拘束力はありません。
出したから必ず買わなきゃいけないものではありません。
でも出さなかったら一生買えません（笑）。
20年以上この業界で不動産を買ったり売ったりしてきましたが、
その平均では買付を提出して購入できる確率は30％くらいでしょうか。
買付は出しすぎても業界での信用を無くすし、
少なすぎても物件は買えません。
この辺のさじ加減が難しく、面白いところです。
おはようございます。
株式会社JPMCアセットマネジメントの小野です。
親会社の日本管理センター株式会社の若手のエースのT君から
難しい質問をもらいました。
「経年劣化が売却価格に与える影響は？」
簡単に言えば、毎年物件価格ってどれくらい下がるの？
というもの。
もちろん価格に与える影響は外的要因
（需給バランスや景氣変動、各銀行の融資姿勢、金利率等々）
によるものが大きいのですが、話を簡単にするために
それらを一旦無視した簡易なモデルで考えてみます。
こちらは当社秘伝（？）の表です。
日本管理センターは全国の金融機関60行以上と提携しており、
各社の不動産担保融資の担当者のみなさんから日々教えて頂いたものを
「おおよそこんな感じなのでは？」とまとめたもの。
例えば、鉄骨造で平成18年竣工（築9年）の案件の場合、
鉄骨造の法定耐用年数34年を引くと残年数は25年。
上の表からすると「◎」です。
ただ、来年になると残年数は24年になるので「○」になります。
あと、積算価格はも毎年減価します。
例えば以下のような
施工面積 600平米
施工単価 133,700円／平米
鉄骨物件であった場合、
133,700円／平米 × 600平米 ÷ 34年 × ２５年 ＝ 58,985,294円
となりますが、翌年は約2,359,000円減価します。
つまりその分だけ積算が減るので新しい買主の融資がその分だけつきにくくなります。
よって、イメージとしては
イメージとしては、毎年235万ずつ段々と減っていくが、
五年ごとに買主の融資が付きにくくなってガクンと下がる。
物件単体だとそんな理解でよいと思います。
- 資産10億円を実現する 医師のための収益物件活用術/大山一也 西川晃司
- ￥1,512
- Amazon.co.jp
久しぶりに不動産投資の本のご案内です。
不動産投資に適した職業、というのはいくつかありますが、
代表的なものとして士業、その中でも医師はピッタリですね。
あくまでも一般論、で申し上げますが医師の皆様は
●年収が高く、資産が多め
●ご多忙
●「自らの腕」に収入依存している為、実は将来に漠然とした不安を抱えている
という方が多く、不動産投資との相性はとても良いです。
もうちょっとご説明しますと
●金融機関が年収・資産を高評価、条件の良い融資が出やすい
●不動産経営は大半をアウトソース可能なので少ない手間で副収入を得られる
●本人のご健康などとは関係なく、物件はキャッシュフローを生み出し続けるので
保険や年金などと同じ効果がある。
と医師の皆様の強みと弱みを補完できる機能を
不動産投資は持っていることがわかります。
個人的なお話をしてしまいますと、
親しい友人の勤務医のお医者さんがいます。
彼は近い将来、独立開業したいそうなのですが、
「サラリーマン」の立場を利用して今のうちに収益不動産を購入し、
最低限の収入源の確保をするとともに、
開業資金借り入れの為の不動産担保を確保すべし、
とアドバイスしております。
「開業してから不動産投資をする」のと
「不動産投資をしてから開業する」のは一見同じように見えますが全く違います。
「開業してから・・・」の方が圧倒的に難しいです。
親友には失敗してほしくないので、
「勝つか負けるかわからない勝負」をしてほしくないので、
私も自分の商売を抜きに（笑）そう説明しています。
その彼に読んでほしいな、と思いました。
ちなみに、著者の西川晃司さんは直接は存じ上げませんが
私の大学院の仲間のようです。
おはようございます。
ちょっと真面目な話が続きましたので、軽めの話も。
最近「噂でJPMCアセットマネジメントのことを聞いたのだけど」
とお問い合わせいただく買主候補の皆様が着実に増えてきています。
SEOやSEMにお詳しい方ならご理解いただけるかと思いますが、
弊社のサイト
は特段のSEO対策は施しておりません。
一時期は意識して「楽待ち」や「健美家」などのサイトで
広く買主を集めました。
結果的に今1,700人あまりのエンドのお客様がいらっしゃいますが、
「これは」という案件をメールでご案内させていただくと
ほぼその日中に買付・購入申込書を4～5件、頂戴します（汗）。
あまり多くのお客様を集めすぎてしまうと、
弊社のサービスレベルが下がってしまうのが怖い、と最近思ってます。
そのような中、どうやら複数の「大家さんの会」など、
オーナー様のコミュニティで話題になっているようです。
ありがたやm(_ _)m
良い案件情報を集めていれば、
特段宣伝しなくてもいいお客様は自然と集って頂けるものだな、と。