「買える投資不動産物件」の見分け方を教えます Vol.4

こんにちは。

半分以上書いたブログを誤って消してしまい、

ひとり秋の到来を感じる（？）

株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。

先日の続きで、

　「買える投資不動産物件」の見分け方を教えます。

の四つ目です。

まずは価格を見て、手に届く案件なのかどうなのかをチェックし、

物件所在地を見て、金融機関のあたりをつけつつ、

積算価格と価格のいずれが大きいか？を踏まえて、

次は

規模と構造と築年数

です。

まず、規模。

投資マンション・投資アパートは投資家自らの体力と比べて

大きすぎても小さすぎてもいけません。

大きすぎる案件は先の物件の

価格　「給与」収入の20倍以内か？

でチェック済みですね。

今度は小さすぎる案件の確認です。

戸数はできれば１０戸以上（最低でも７戸以上）

がまずポイント。

戸数が少ない、ということは仮に一戸空いた時の

キャッシュフローへのダメージが大きい、ということです。

（ファイナンス理論で言うと「ボラティリティが高くリスクがある」と言います）

例えば6戸しかない満室案件で1戸が空くと、

一氣に空室率が16.7％になってしまいます。

このような案件は銀行が好みません。

よって融資を受けて不動産投資を行うためには

ある程度の規模が必要

となります。

ちょっと脱線しますが、弊社では区分マンションは

投資対象としてお勧めしていません。

区分マンション1戸の場合は、

一氣に入居率が100％⇒0％となる、

極めてボラティリティの高くリスクの高い案件、

と言えることがご理解いただけるかと思います。

直観的には投資金額が少ない方がリスクが少ないように思えますが、

ファイナンス理論や銀行評価とは真逆であるところが面白いですね。

続きはまた明日。

「買える投資不動産物件」の見分け方を教えます Vol.3

こんにちは。

昨日娘の小学校のBBQ大会で焼き物係を仰せつかり、

今日は会社で仕事してむしろほっとしている

株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野です。

先日の続きで、

　「買える投資不動産物件」の見分け方を教えます。

の三つ目です。

まずは価格を見て、手に届く案件なのかどうなのかをチェックし、

物件所在地を見て、金融機関のあたりをつけつつ、

次は、

積算価格

をチェックしましょう。

銀行が価格査定をする際、大まかにいうとアプローチ方法は、

１．積算価格

２．収益還元価格

の二種類あります。

詳しくは後日説明し、ここでは割愛しますが、

金融機関はそれぞれのアプローチをするものの、

１．積算価格

をより重視する銀行が多いです。

この積算価格そのものや積算価格に対して7～8割を掛け合わせた額を

担保価値としてし、融資額を検討する銀行が多いので、

ある程度積算価格がないと、融資額が伸びない（＝自己資金がより必要）

こととなります。

例えば本案件を見てみましょう。

価格／4,980万円

積算価格／8,372万円（7掛けでも5,860万円）

と大幅に積算価格が上回っています♪

つまりは、融資額が伸びやすい案件、ということが言えます。

他の諸条件が同一とした場合、

価格＞積算価格

価格＝積算価格

価格＜積算価格

のそれぞれの案件で比較すると、

価格＜積算価格

の案件が一番融資が付きやすく、融資金額も伸びやすい。

つまり自己資金が少なくて済み、

いわゆるフルローンに近い融資を期待できる場合があります。

先日、日本政策金融公庫さんが本案件の融資候補に挙がりましたが、

このような、

価格＜積算価格

は日本政策金融公庫さんも好まれますねｗ

但し、もう一方の候補、スルガ銀行さんは

２．収益還元価格

を重視されます。

ちなみに、この「積算価格」投資マンション・収益マンションの検討をする際、

「銀行がどのくらい融資をするのか？」を事前に予想するうえで

欠かせないデータです。

このポイントを外してしまうと、あなたの属性では融資が伸びないような案件を

銀行にたびたび持ち込むことになってしまい、

銀行や仲介会社からすると残念ながら

「買えもしない案件ばかりを追いかける面倒くさいお客さん」

になってしまいますのでご注意ください！

弊社の物件概要書には必ず弊社調査の積算価格を記載してありますので

価格＞積算価格

価格＝積算価格

価格＜積算価格

のチェックが楽チンですｗ。

手前味噌で恐縮ですが、

ほかの1棟マンション1棟アパートの売買仲介業者さんで

積算価格を物件概要書に明記されているところはほんのわずかですね。

ではまた明日。

【セミナー情報】地方高利回り投資マンションオーナーにあなたもなれる！

こんばんは。

「簡単簡単♪」と聞いていた生命保険一般課程試験が意外と難しく、ちょっと凹んだ

株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野です。

さて。

先日実施しご好評を頂いた投資マンション・投資アパートを買いたい方向けセミナー

『地方高利回り投資マンション・アパートオーナーにJPMCサブリースであなたもなれる！』

を再度開催いたします！

詳細は下記の通りです。

前回は開催一週間ほど前に満席になりましたので、

ご興味・ご関心のある方はお早めにお申し込み下さい。

お申し込みはこちら

開催日	9月2日（水）	参加費0円
時間	18:45～20:15(18:30開場)
会場	株式会社JPMCアセットマネジメント本社
会場所在地	東京都千代田区丸の内3-4-2 新日石ビルヂング 日本管理センター株式会社本社 （株式会社JPMCアセットマネジメント本社） ※19時を過ぎますとビルの表玄関が閉まりますのでご注意下さい。 下記地図参照下さい
交通	JR山手線・京浜東北線「有楽町」駅徒歩3分 地下鉄有楽町線「有楽町」駅徒歩1分 地下鉄三田線「日比谷」駅徒歩2分　　 地下鉄日比谷線「日比谷」駅徒歩3分 JR京葉線・横須賀線「東京」駅徒歩3分　　 地下鉄銀座線「銀座」駅徒歩8分
定員	先着15名
ご参加頂ける方	●年収700万円以上で且つ自己資金700万円以上お持ちの方 ●不動産を効率よく、長期間に渡って増やして行きたい方 ●手軽な方法に流されず、自分で勉強し知識を蓄える意欲のある方
主催	株式会社JPMCアセットマネジメント
テーマ	収益マンション・収益アパート購入をご検討されている皆様向けの セミナーを開催します。 今回のセミナーですが、巷の不動産セミナーや不動産投資本で 説かれているパラダイムを打ち破る様なコンテンツです。 「都内や都心近郊の物件を探しているが、 　価格が上がり過ぎて今は買い時では無い」 「自宅から遠い物件は買ってはいけないし、 　融資が難しくてそもそも買えない」 「投資物件はやっぱりRCマンションで築浅でしょう」 「融資を受けるのはメガバンクが一番」 「サブリースなんて利回りが下がるだけ」 「本業が忙しすぎて、不動産投資なんてムリ」 「地方物件なんて満室に出来るわけがないので危険だ」 「不動産投資は物件選択、購入戦略が全てだ」 という「思い込み」が一つでも該当する方、是非ともご参加ください。
セミナー講師	株式会社JPMCアセットマネジメント　代表取締役　 日本管理センター株式会社　執行役員 小野学 【職歴】 　●社長室長（新規事業開発）を経て現任 　●丸紅株式会社に新卒入社、開発建設部門/人事部に所属。 　　・デベロッパーのプロジェクトマネージャー、営業企画、 　　　経営企画、海外新市場開発 　 　　・新卒採用、社員のキャリア開発、人材育成等 【保有資格】 　●不動産コンサルティングマスター、不動産証券化協会認定マスター 、 　　相続対策専門士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、 　　経営学修士（MBA）、ファイナンシャルプランナー（AFP) 、 　　貸金業務取扱主任者 他 【趣味・特技】 　●勉　強：グロービス経営大学院を総代で卒業 　●速　読：年365冊×11年間継続中 　●合氣道：世界三位
地図

お申し込みはこちら

皆様とお目にかかれることを楽しみにしております♪

「買える投資不動産物件」の見分け方を教えます Vol.2

こんにちは。

今日の午後、生命保険一般課程試験なるものを受験するのに

全く準備していなくて「大丈夫なのか？」とちょっと心配になってきた

株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野です。

昨日の続きで、

　「買える投資不動産物件」の見分け方を教えます。

の二つ目です。

まずは価格を見て、手に届く案件なのかどうなのかをチェックした後、

次は

物件所在地

をチェックしましょう。

１．自分の居住地と同じ都道府県であるかどうか

２．出身地など、過去の居住地で土地勘があるかどうか

３．大都市なのか地方なのか

などの観点から確認します。

以下、ひとつひとつご説明しましょう。

１．自分の居住地と同じ都道府県であるかどうか

であれば、融資打診を検討できる金融機関がぐっと増えます。

地銀・信金などは原則、「同じエリアに物件が所在し買主が住んでいる」

ことを求めます。

２．出身地など、過去の居住地で土地勘があるかどうか

こちらもあれば意思決定の際に大いに参考になりますね。

３．大都市なのか地方なのか

首都圏であったり政令指定都市であれば、取り扱う金融機関もぐっと増えます。

では、具体的にこのRaffineで考えるとどうなるのでしょうか？

例えばあなたが東京出身で現在もお住まい、とします。

北海道江別市にこの物件はありますので、

１．２はNOですね。３も地方案件ですね。

北海道の地銀・信金で東京在住の方に融資するところはありません

（ないはずです。あればぜひ教えてください！）。

メガバンクやりそな銀行さんなどを買主個人の信用で引っ張ってくる、

ということも考えられますが、残念ながら5,000万円弱の総額では

彼らも本氣で融資の検討をしてくれそうにありません。

銀行の融資担当者も営業成績予算・目標を負ってます。

5,000万円弱でも数億円でも稟議を行内であげる手間は変わりません

（額次第で支店決裁なのか本店決裁なのか、などのハードルが変わることはありますが）。

となると、彼らにはちょっと相談をし辛い価格帯だと思われます。

地方案件の強い味方、スルガ銀行さんは札幌市内ならば可能性はありますが、

江別市となると難しいかもしれません（個別判断でOKの場合もあります）。

以上から消去法で考えると、東京の方が購入を検討されるのであれば、

日本政策金融公庫さん、が考えられるでしょうか。

日本政策金融公庫さんが本命、次点でスルガ銀行さん、

と頭の片隅に置きながら検討を続けます。

また明日。

「買える投資不動産物件」の見分け方を教えます

こんにちは。

週末の合氣道の稽古の筋肉痛が今頃出てきてて身体が重い

株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野です。

先日のセミナー

地方高利回り投資マンション・アパートオーナーにJPMCサブリースであなたもなれる！

の参加者アンケートで「参加したいテーマ」ランキングで見事1位になった

　「買える投資不動産物件」の見分け方を教えます。

ですが、セミナーのコンテンツを考え整理しまとめつつ、記事でもご紹介します。

せっかくなので、絶賛発売中のこの案件。

物件概要書（弊社の書式だからできるのですが）を見るだけで、

「買える物件」「融資が自分と物件につく物件」なのかどうかを見てみましょう。

自分が買える投資物件なのかどうか。

ポイントを挙げていきます。

１．価格　「給与」収入の20倍以内か？

をまず見ましょう。銀行融資は通常10倍まで、

条件がそろえば20倍程度まで伸びるとなることもあります。

「すでに所有している賃料収入」はまずは入れずに考えましょうか。

続きはまた明日ｗ

不動産投資個別面談の必要性を感じました

こんにちは。JPMCアセットマネジメント　野田　貴盟です。

昨日は会社で

地方高利回り投資マンション・アパートオーナーにJPMCサブリースであなたもなれる！ というセミナーを開催しました。私の上司が登壇いたしましたが、

聞いている方の反応は比較的良かったと思います。

しかしセミナーを開いた後で実行する方は何人いらっしゃるのでしょうか？

私も過去、7回ほどセミナーを開催しましたが、その中で投資をスタートされた方は1人しか知りません。

「知っている」から「やってみる」へ移行する事は簡単ではないですね。

やはり、個別に相談を受けて、個人個人にコンサル的な事が必要なのかなぁと感じました。

目標と現在の年収の関係から、まず一歩を踏み出す方法をマンツーマンで教える。

ということで、個別面談ををスタートいたします！笑

jam@jpmc.jp ←こちらに「個別面談希望」と書いて、お名前、ご住所を頂ければ

随時、物件情報と並行して面談予定日をお送りいたします。

さらに不動産は買った後も非常に大事ですからね。

皆さん、物件を買い漁っていますが、その後は大丈夫なのかと少し心配になりました。

買った後、いかに収益を高水準に保つか、その事に関してもセミナーを

開きたいと思います。

そういったコンサルビジネスは需要がありそうと感じました。

昨日のセミナー参加者による今後のセミナーテーマのアンケート結果

ランチに「上ロースとんかつ」を食べてまだなんだかお腹が張っている

株式会社JPMCアセットマネジメントの小野です。

昨日のセミナー

地方高利回り投資マンション・アパートオーナーにJPMCサブリースであなたもなれる！

の参加者アンケートで、

　今後もJPMCアセットマネジメントは皆様のお役にたつセミナーを開催致します。

　以下参加してみたいテーマがあれば教えて下さい

というアンケートを実施しました。

投票の結果は以下の通りでした。

　1位　「買える投資不動産物件」の見分け方を教えます。

　2位　その不動産投資ちょっと待った！本当に大丈夫？あなたの投資戦略

　3位　元付物件情報毎月配信20件の社長が教える不動産投資

　4位　首都圏の低利回り案件はちょっと待った！安定した高利回り物件購入術
　5位　なぜあなたは不動産投資物件が買えないのか？

　5位　一部上場企業のアセットマネジャーが教える不動産投資

昨日、セミナー前に参加者の皆さんに挙手頂いたところ、

7割くらいの方がすでに一棟マンション・一棟アパートの既存オーナーでした。

かなり経験豊富な、レベルの高いオーナー様が多かったかと思われます。

そのようなオーナーの皆様の問題意識やニーズが感じられますね。

アンケート結果を踏まえまして9月中旬くらいを目途に、

新しいセミナーを行いますのでお楽しみに☆

セミナー大盛況でした☆

こんばんは。

久々の90分セミナー講師でかなりお腹がすいた

株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野です。

本日のセミナーにお越し頂いた皆様、

お忙しいところありがとうございました。

アンケートをざっと拝読しましたが、

とても好意的なコメントを多く頂戴しており、

皆様には喜んで頂いたようでとてもうれしいです。

銀行融資のことなど、かなりぶっちゃけた

リアルな内容をお話できるのは

やはりセミナーならでは、ですね。

弊社のアシスタントが写真を撮っていれば

（撮影した氣配は感じませんでしたが。。。指示してたのに（Ｔ＿Ｔ））

明日のブログでアップします。

まずは本日参加頂いた御礼まで。

いよいよ明日です！東京本社セミナー

こんばんは。

明日開催予定のセミナーの準備に励んでいる、

株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野です。

久々のセミナーなので「あれも話したいこれも話したい」

とパワーポイントを積み上げると120ページの大作になってしまいました。

これは聞く側からするとちょっと大変ですよね（苦笑）。

思い切って短縮しわかりやすくするか、

このままでいくか。

今晩は楽しく悩みながら寝ます。

明日、お会いしましょう。

【8/18　東京】地方高利回り投資マンション・アパートオーナーにあなたもなれる！

http://ameblo.jp/evest1/entry-12056559489.html

不動産投資と他の金融商品との比較

おはようございます。

投資一棟マンション・収益一棟アパートの

株式会社JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。

昨晩は久しぶりに二十年来の親友と「世界の山ちゃん」でサシ飲みをしました。

この4月にインド駐在から帰ってきて会社の中枢でバリバリ仕事している彼との会話は

とても刺激的でした☆

今日も8月18日開催予定の弊社主催セミナー

『地方高利回り投資マンション・アパートオーナーに

　JPMCサブリースであなたもなれる！』
のコンテンツの一部から。

投資不動産・不動産賃貸経営とほかの金融商品や投資との比較をします。

AFP（ファイナンシャルプランナー）資格を持っているので、

収益不動産だけでなく、他の投資と比較することにより、

不動産投資の特徴や良いところ、悪いところを

皆さんに知っていただければ、と。

「わかりやすさ優先」の為かなり強引ではありますが、

利回り、リスク、税金面、インフレ対策、手数料、流動性、

自らの経営努力によるコントロール、という視点で

他の金融商品と下記のように一覧表にして比較してみました。






不動産賃貸経営と、他金融商品との最大の違いは

投資家との関係だと思います。

●不動産賃貸経営⇒自律的「上手くまわす」「経営」的要素が強い

●他金融商品⇒他律的「買う/売る」の二択。「投資」「投機」的要素が強い

金融商品はインサイダーでない限りは

「買うか？」「売るか？」以外のことはできません。

例えば、トヨタ株を所有していたとして、

株価がもし下がってもトヨタさんの経営を担うとか支援するとかは

大株主でなければ不可能でしょう。

ましてや文句を言っても仕方ない（苦笑）。

一般投資家は氣にいらなければ「売る」しかない。

一方、不動産賃貸経営は賃料や入居率が下がった場合、

「経営者」として手を打つことができます。

もちろん、「本業」が忙しければ、弊社グループのような

賃貸経営のプロ」「プロパティマネジャー」

に委任することも可能です。

上手くやれば、利回りを維持するばかりでなく

さらに向上させ、物件価値を高めることも可能です。

但し、不動産は購入するに売却をするにも時間もお金もかかります。

購入には売買価格のおよそ8％程度（仲介手数料や登録免許税、不動産取得税等）。

売却コストは売却額の3％プラスアルファと（税金もコストとすれば）

売却利益に対する譲渡課税の支払いが必要です。

皆さんの年齢や家族構成、本業の収入や自己資金などにもよりますが、

さすがに全財産を不動産に投資しろ、とは申し上げられないものの、

資産のポートフォリオの一部に収益不動産を組み入れ、

利回りやレバレッジ効果を楽しみつつもインフレヘッジを行う、

というのは大いにあり得るかと思いますがいかがでしょうか。