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2018年09月20日(木)

2018年 基準地価公表

テーマ:不動産コラム

商業地は3年連続上昇、住宅地は下落幅が縮小している。
訪日在日客を見込んでのホテルや商業施設がけん引役となり、商業地が1.1%の上昇、住宅地は▲0.3%となり、全国的には27年ぶりの上昇となった。

最高は東京銀座の明治屋銀座ビルで、1㎡あたり4,190万円(前年比7.7%上昇)、オフィスビルの空室率も低い状況が続いている。

 

 

バブル崩壊以降続いてきた地価下落にやっとブレーキが掛かり、資産デフレも解消されたように見えるが、この動きには注意が必要だ。

都市部と地方では経済のメカニズムが違うことを念頭に置かなければならない。

注目したいのは、三大都市圏の地価上昇と中核4都市の値上がり幅にある。

中核4都市とは、札幌、仙台、広島、福岡であり、三大都市圏で投資の行き場がなくなった資金が中核4都市に流れたように思われる。

今回の調査結果を、国土交通省は「転売目的による上昇効果ではなく、実需に支えられたものだ」と分析しているが、住宅地では依然半数以上の地点で下落している現状からすると、都市と地方での二極化の傾向はより深刻になっているようにも感じる。

 

 

今後、来年の消費増税による建設工事等の駆け込み需要、世界的な株高、低金利やオリンピックに向けての景気の浮揚など、変化する経済環境等は決して楽観視できるものではない。

 

*基準地価:都道府県が毎年7月1日時点の1㎡当たりの土地の価格を判定し公表する。

  全用途 住宅地 商業地
全国 0.1 ▲0.3 1.1
三大都市圏 1.7 0.7 4.2
地方圏 ▲0.6 ▲0.8 ▲0.1
*中核4市 5.8 3.9 9.2

単位:%/*中核4市は札幌、仙台、広島、福岡

2018年09月03日(月)

金沢海みらい図書館

テーマ:不動産コラム

前回のブログで紹介した「石川県政記念しいのき迎賓館から住宅地を走ると、突然水玉模様の巨大な白いキューブが見えてくる。

金沢海みらい図書館だ。

この丸は窓であり、約6000個で室内に採光を導いている。
金沢港にほど近い街の中にこの建物は非日常だが不思議なくらい馴染んで見える。

照明は天井に取り付けてあるものはなく、建物の中央あたりにあるエレベーターのあたりから壁を照らしている。

壁は厚く丸い窓は二重構造になっているので断熱性能もかなり良いと思われる。空気の流れも穏やかで、上下階の温度差も感じられない。厳しい北陸の気候に優しい構造となっているのだ。

なんとも不思議な空間だが書物を広げるところには充分照明が設置されており、落ち着いて読書や調べ物ができる。

 


白の巨大キューブが青空に映えます。


内側から見える丸窓の正体です。


本の背表紙も棚上部にある照明でくっきりはっきり見えます。


室内のパノラマ写真


エレベーターオーバーヘッドの上に照明器具が配置されています。


どこの机上面も500ルクス以上の照度があります。
JIS照度基準の維持照度は、学校の図書閲覧室では500lx、教室・体育館では300lxが必要。
(lx=ルクス)
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また、金沢海みらい図書館は、建築物として数多くの受賞歴があります。
金沢海みらい図書館 建築情報(受賞歴含む)

【建築概要】
 用途地域:工業地域
 用  途:図書館・集会場
 敷地面積:11763.43m2
 建築面積:2111.89m2
 延床面積:5438.97m2
 最高高さ:18.09m
 建物規模:地下1階、地上3階
 構  造:鉄骨造、一部鉄筋コンクリート造
 外  装:GRC(繊維補強セメント)
 屋  根:合成デッキ下地コンクリート

【金沢海みらい図書館】  〒920-0341  金沢市寺中町イ1番地1

2018年08月06日(月)

金沢市|石川県政記念しいのき迎賓館

テーマ:不動産コラム

樹齢300年の巨大なシイの木が正面のシンボルである。常緑樹なのでいつの季節もその緑は色褪せない。
左右対称に配置されたシイの木が建物の美しさを引き立たせる。
この建物が石川県庁舎本館として竣工したのは大正13年、平成14年の閉庁まで、シイの木はその歴史の変遷を見守ってきた。
そして、平成22年、しいのき迎賓館として新たな文化を育み始めた。

 

 

正面は当時のデザインをそっくり残しつつ、最新の免震技術で昔の面影と最新のデザインとが融合した姿を残している。北側は新たに鉄筋コンクリートのガラス張りの意匠がいかにも現代風である。

http://www.shiinoki-geihinkan.jp/

 


 

北側はガラスのファサードが美しい


免震装置


シイノキ樹齢300年(推定)


免震構造のため、揺れの幅に動く空間を埋めるためのエキスパンションジョイントが設置してあります。


重厚感のある階段室


空調のダクトは床に配置してあります


横から見ると新旧の様子がよく分かります

 

石川県政記念 しいのき迎賓館
石川県金沢市広坂2丁目1番1号
営業時間:午前9時から午後10時

2018年07月13日(金)

人口減少と不動産

テーマ:不動産コラム

7月11日、総務省が2018年1月1日時点の人口を発表しました。

人口調査は国勢調査のように個別に行うものもありますが、今回は住民基本台帳によるものです。

総人口は1億2521万人、前年から9年連続37.4万人の減少、減少幅は調査以来最大となりました。
人口が増加したのは東京、埼玉、千葉、神奈川、愛知、沖縄県の6都県となり、他の都道府県はすべて減少です。
解ってはいたことですが、2008年あたりが人口のピークとなり、日本の人口減少は加速しています。

我が国が人口減少で今後どんな社会・経済になってゆくのかはしっかりと考える必要があると思います。
数字で顕著になり実感した点は、15~64歳の生産年齢人口の減少、外国人の流入(過去最多)、出生数は過去最少となり、死亡者は過去最多となったことでしょうか。
生産年齢人口はモノを生産するだけでなく、消費する人口でもあります。
一概に人口減少が悪いとは言えないという論調もありますが、経済活動にも不安な影が見え隠れします。

 


今後人口減少が進めば不動産市場に何が起こるかを考えてみました。
全国的に見れば東京圏に集中すると言えば正解であり解りやすいのですが、そうは簡単にはいきません。
各地方においても、大きな都市への集中が進みます。
北海道は札幌、東北地方は仙台、北陸地方は金沢、中部地方は名古屋、近畿地方は大阪、九州は福岡です。行政サービスや利便性の高いエリアへの集中です。

こうして人口減少が起こると、人口が少ないエリアは人口減少に拍車がかかります。

つまり、人口減少で二極化が進み、価値を見出せる不動産は中心都市に集中して行きます。
そのような事象に伴い、価値の低い不動産のあるエリアは拡大し、一部のリゾート地を除いては、地方圏に不動産の価値を見出すのは難しくなると思われます。

あくまでも日本全国を大きく捉えての話ですが、今後はますます利便性の高い不動産のあるエリアは価値を維持していくという二極化の拡大が起こると考えられます。 

前田由紀夫

2018年07月05日(木)

国税庁、平成30年の路線価公表

テーマ:不動産コラム

2018年7月2日、平成30年の路線価が公表されました。

路線価とは、国税庁が公表する道路に面する宅地の1㎡当たりの価格で、道路を基準に価格が決まるので路線価と呼びます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価は、平成30年1月1日~12月31日までの間に、相続や贈与があった場合の財産に係る相続税や贈与税の財産評価に使います。
行政機関が発表する土地の価格は公示地価、基準地価、固定資産税評価額などがあります。

さて、この路線価ですが、3年連続で上昇となり、全国平均では前年を0.7%上回りました。
都道府県別では沖縄が5.0%で最高の上昇率となり、東京4.0%、宮城3.7%、福岡2.6%となり、上げ幅も拡大しています。
一方、青森、兵庫、宮崎等29県では下落しました。

これを俯瞰してみますと、都市部でのマンションやオフィスビル市況が好調であり、連続した伸びとなった反面、人口減少の顕著な地方では伸び悩んでいる姿がはっきりと見えてきています。
不動産市況は二極化が加速しているように感じます。

【最高路線価】
 銀座中央通り:44,320千円/㎡(鳩居堂)
 33年連続全国最高額

【最高上昇率】
 ニセコ高原比羅夫線通り:88.2%上昇
 インバウンドの影響

名古屋圏では、名駅一丁目が10,000千円/㎡、13.6%上昇。
名古屋駅周辺はオフィスビルやリニアの影響で活況を呈しています。

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