中古住宅流通が日本を救う！［２］
既存住宅瑕疵保険とは？
中古住宅はその使われ方や管理の方法等がよく分からなく心配です。その心配を払拭するのが「既存住宅瑕疵保険」となります。
新築住宅の場合は品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）で、住宅を建設・販売する事業者が、その建物を引き渡してから10年間、瑕疵があった場合に、補修が必要となった場合や損害賠償を請求された場合にそれに応じる責任、瑕疵担保責任を負っています。
しかし、中古住宅の場合は品質も一定でなく、個人間売買となることもあり、なかなか購入に踏み切れないのが現実です。
そこで、この既存住宅瑕疵保険が不安を払拭する救世主となります。しかし、まだまだ認知度は低いのが現状です。
中古住宅の流通が活性化すれば、国富である不動産の価値を維持することができ、空き家の対策にも繋がります。
最近では、技術は進化し、耐震や省エネも実現できる時代になりました。
そろそろ新築偏重の政策はやめて中古住宅の活用を積極的に推し進める時がやってきたのではないでしょうか。
詳しくは下記サイトをご覧ください。
◆国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人
中古住宅流通が日本を救う！［１］
安心Ｒ住宅ってなに？
政府は、平成18年に住生活基本計画を策定し、中古住宅の流通を活性化させるための政策に力を入れてきました。
しかし、国民にPRするのが下手なのか、流通を後押しする仕組みはあまり認知されていないようです。
その仕組みは中古住宅の不透明な部分を色々な面からサポートするものです。
我々の所属する宅地建物取引業協会が年齢や地域等満遍なく18,000人以上の方から集めたアンケートのデータから解るのは、「安心Ｒ住宅」は75％が聞いたこともない。
「瑕疵保険」は64％が聞いたことなし。
「インスペクション」に至っては80％が知らないと答えています。
つまり、どれも認知度は極めて低い！と言うことです。
住宅金融支援機構にも同じようなデータがありますが、回答者の圧倒的な多さからこちらの方が現実に近いと思います。
中古住宅を購入する選択肢を増やし、市場に性能の良い住宅を普及させていくためには、安心Ｒ住宅、瑕疵保険やインスペクションが重要な要素となってきます。
今回は、中古住宅の不安を払拭するための仕組み、「安心R住宅」についてまとめてみました。
我が国の住宅事情
平成30年の新築住宅の着工件数は953千戸となりました。
少子高齢化、人口減少がいよいよ深刻な状況になるというのにまだまだ住宅の新設の勢いは衰えていません。
政策は新築住宅を建築・購入させる対策に力を入れ続けています。
景気回復、雇用対策には住宅を新築させるのが効果的であり即効性もあると考えられてきました。
一見、夢のマイホームを手に入れ誰もがハッピーになるシナリオに見えますが、むしろこの対策は今の時代の流れについてきていないとようです。
これからは、新築を抑制し住宅数を調整していかないと日本の不動産価値は価値を下げ続けることになるでしょう。
中古住宅、リフォーム市場の活性化も、微増ですが効果が表れ始めました。
しかし、新築の抑制は全く手付かずです。
空き家率もこれだけ高くなると、新築住宅は年間60万戸で十分ではないかと考えます。
政策では、2020年にすべての住宅の省エネを義務化する予定でしたが、昨年暮れに業界団体等の反対により、立ち消えてしまいました。
住宅の省エネ義務化は市場から粗悪な住宅を早期に除却させます。
そうすれば建築不動産の業界も大きく変わり、低炭素社会に貢献できるのではないかと期待しましたが、まだまだ先になるようです。
ブロック塀倒壊、あれから一年
昨年６月、大阪北部地震が発生し、小学校のブロック塀が倒壊し児童が巻き込まれた。
小学校の塀は約1.9ｍのコンクリートの上にブロックが８段、1.6ｍ積まれていて、道路側から見ると3.5ｍの高さとなり威圧感を感じるが、塀には児童の描いた絵がペイントされ、普段の風景と馴染んでいた。
しかし、上部のブロックはコンクリートとの継ぎ目辺りから折れ曲り約40ｍに渡り道路側に倒壊した。
土地の工作物の瑕疵（欠陥）によって他人に損害を与えた場合に、工作物の占有者、所有者が賠償責任を負う。
これは無過失責任であり（民法第717条）占有者、所有者の責任であり言い訳はできない。
あれから１年が経とうとしているが、危険なブロック塀を見かけることが多々ある。
近ごろは、子どもがブロック塀に乗って遊ぶ姿こそ見かけないが、昭和の時代に建てられたブロック塀はかなり危険だと考えられる。
中には基礎の無いもの、鉄筋が適正に配筋されていないもの、控え壁の無いものなどもある。
ブロック塀を所有されている方は、ぜひ調査・点検等を行って頂きたい。
最近は、地震などの災害でも被害が軽減される軽量なアルミの目隠しや、安価なフェンスなども多く販売されている。
決して他人ごとだと思わずに、いつ来ても不思議ではない災害に備えたいものである。
株式会社 円昭・ブロック塀調査特設サイト
地価はまだ上がり続けるのか？
国土交通省は３月19日、平成３１年地価公示を発表した。
平成30年の地価は、全用途地域で1.2％、２年連続での上昇となった。
景気の回復と外国人旅行者の増加などが背景にあると分析されていが、あまり実感はない。
確かに、インバウンドは、今まで寂れていたエリアをマジックのように蘇らせ、賑わいを取り戻している様子がニュースで報じられている。
この実感の無さは大手企業とインバウンドの効果によってもたらされた、歪んだ構造から来るのではないだろうか。
不動産を扱う仕事をしていると、昨年の後半から流通量が減り、物件の売り出し価格と、成約価格が乖離してきたように感じる。
これが、現場の肌感覚だとすれば、景気も不動産も二極化が進んでいると考えられる。
今年は、改元や消費税増税など大きなイベントが多くあり、慌ただしい雰囲気だ。
世界に視点を移しても米中の貿易問題やブレグジットなど、不安定な要素は多く見られる。
地価と経済との関係は密接であり、今回の地価公示は絶妙なバランスの上に成り立っているようだ。
株高、低金利、インバウンドで支えられてきた日本の不動産地価の上昇局面も、そろそろ終焉を迎えるのではないかと不安が頭を過る今日この頃である。
前田由紀夫