ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である。
Twitterと連動企画。
呟いて書きたくなったことを書いてみる。
性格が破綻しているので一回しか行ったことが無いマレーシアに移住したりするんじゃ。
まずは論より証拠。
以前、ブログでも紹介した女性塾生が詰将棋を完成させるまでの軌跡。
やり方を知らない人には奇跡に見えるかもしれないが、富導算塾ではこれでも遅いほう。
一手目を間違えていたらこの結果にはなっていなかったと思う。
１手目：２０１５年１２月～茅ヶ崎～
１６８０万円２世帯住宅（１F１LDK、２F２DKでの上下分離タイプ）
０．７２５％３５年住宅ローン（フルローン）
月支払い４．５万。賃貸部分からの家賃収入６．５万。
２手目：２０１６年１０月～千葉～
２０００万円６戸アパート（フルローン）
利回り１５％（月家賃２５万 年間家賃３００万）
１．５５％１５年公庫借入（月支払１３．７万 年間支払１６４万）
３手目：２０２０年～神奈川～
３０００万円９戸アパート（２２５０万円融資、頭金７５０万円）
利回り１５％（月家賃３７．５万 年間家賃４５０万円）
３．９％２５年ノンバンク借入（月支払１１．８万 年間支払１４２万）
不動産投資を志した時、彼女は７万円の家賃の部屋に住み年収は４００万ほど。
会社から徒歩圏に賃貸併用住宅を購入し、７万円払っていた家賃が４．５万になり、
片方の部屋を貸して６．５万円が入ってくるようになった。
単純な支出だった７万円⇒４．５万で２．５万円が浮き、
家賃収入６．５万と合わせると９万円の余裕が出来た。
※最初の賃貸併用住宅は利回りや返済比率は関係ない。賃貸で支払っていた金額を下回る事が大事なんじゃ！
確定申告を行い、実質的な手取りを最大化した上で翌年、アパートにチャレンジ。
家賃収入２５万円から支払１３．７万円を引いた１１．３万円のCFを更に手にする。
※返済比率が５０％超えるが１手目の2.5万を入れると返済比率が50％を切る。
※最初の年収が低い場合少しチャレンジが必要になるんじゃ！！
数字上だけで２０万円以上の余裕（CFは17.8万）が生まれている。
（住宅ローン減税分や住民税の減額も入れるとそれ以上の余裕が生まれている）
ここで、無駄遣いを禁じて、不動産の収入は殆どを貯蓄に回すよう指示。
今回、購入する物件に頭金を２５％投入することで返済比率も一気に下げるよう調整。
家賃収入３７．５万から支払１１．８万を引いた２５．７万円のCFを更に手にする。
物件単体での返済比率は１/３を下回り、全体の返済比率も大きく下げた。
合計４５万円以上のCF（実質４３．５万）は、
サラリーマンの所得を大幅に上回る。
勿論、管理手数料や各種税金、保険料を払う必要があるが、
支払い後の手残りもサラリーマンで得られる手取りを上回るCFなんじゃ。
掛かった時間は３手で５年。
塾生の中では一番遅い部類に入るが、絶対に破綻しないようガチガチに固くやった。
最初の年収が低く、貯蓄も少なかったので２手目までの返済比率は高かった。
確定申告をして所得を最大化して、アパートも購入し貯蓄スピードを早めた。
３手目で自分より稼ぐ分身を作ることに成功した。
彼女はサラリーマン引退を目標にしていない。
全ての物件を他の塾生と同じく『個人』で購入している。
ワシのやり方に向いているのは、
年収350万～650万くらいの平凡なサラリーマン。
法人を作ってドンドン物件を買い進めたい人には向いていない。
サラリーマンをリタイアすることは目標にしていない。
家賃収入の増加によって引退したくなる人はいる。
そういう人は、最初から法人を作ってやった方が飛躍していたと思う(笑)
しかし、平凡なサラリーマンが1歩目を踏み出すのはとても勇気がいり、
周りからの反対も多かれ少なかれ発生する。
賃貸併用住宅は、支払っていた家賃より支払額が少なくなるという点において、
理由付け・動機付けがしやすい。
そもそも支払うはずだった居住に関する経費が下がり、尚且つ収入が発生する。
『理由のある』確定申告を行うことで何故か給料の手取りも増える。
自由になるお金が増えると余裕が生まれ、貯蓄する理由に納得がいくようになる。
二手目の物件も少額でチャレンジ。
物件を買ったら大家になれるわけでは無いとワシは思っている。
家賃収入と入居者に大家になる過程を手伝ってもらっている。
三手目で欲しいCFの目標物件と利回りに目途をつけ３割の頭金を貯める。
もちろん、最初のサラリーマン所得が高ければ手数は少なくなったり、
購入する物件の金額は大きくなったりする（気持ちの整理が付けばじゃが）。
物件を買う順番と買う物件を間違えなければ・・・
サラリーマン年収の１０倍程の借り入れで分身を作ることは可能。
これが、ワシが法人を作ってまで物件を購入しない理由なんじゃ！
・・・真面目に記事を書きすぎた・・・
ボカスところはボカシているつもりじゃが、いつもより説明が多い。
ついったーで噛み付かれてムキになってしまったのかもしれん。
ワシも漢磨きがまだまだ足りない・・・
YOUTUBE
【健美家大家列伝対談火の玉インタビューシリーズ⑩ 江古田島平八さん】
参考
ただただ漢を磨くんじゃ！
ブログを書いて欲しい読者はついったーの呟きにブログ化希望とコメントが欲しい。
ワシが書きたくなれば書くし・・・・・・？？
やってみたら分かるんじゃ！！
