特区民泊95％、突出の大阪市で顕在化する「制度の欠陥」　新築マンション全室計画の波紋

話題になっている特区民泊。

特区民泊の95％が大阪に集中しています。

それは大阪市に住んでいる私が肌感覚で感じられるほど悲惨な状況です。

施設過多は住民を圧迫、欧州では廃止に舵。各自治体は、条例で民泊規制を進める必要がある。経営管理ビザは更なる規制強化。税を払わぬ外国人オーナーの不動産一棟買いも規制と徴税強化
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— ＫＯＪＩ　ＨＩＲＡＩ　平井宏治 (@KojiHirai6) August 13, 2025

特区民泊95％、突出の大阪市で顕在化する「制度の欠陥」　新築マンション全室計画の波紋国家戦略特別区域法に基づく民泊施設（特区民泊）の制度が摩擦を生んでいる。大都市かつ観光地でもある大阪市が認定する特区民泊の件数は国内全体の95％と突出し、周辺…

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特区民泊95％、突出の大阪市で顕在化する「制度の欠陥」　新築マンション全室計画の波紋

2025/6/21

国家戦略特別区域法に基づく民泊施設（特区民泊）の制度が摩擦を生んでいる。

大都市かつ観光地でもある大阪市が認定する特区民泊の件数は国内全体の95％と突出し、周辺住民からの苦情も少なくない。

大阪市此花区で200室以上ある新築マンションを一棟丸ごと特区民泊として運営する計画には、認定前から一部で反対の声が噴出。

制度の「穴」が顕在化する中、不安を解消できるか。

ごみや騒音に苦情

此花区のマンションは民間事業者が6月末の開業に向け、大阪市保健所に認定申請している。

周辺住民らでつくる有志の会は5日、認定に反対する2万1千筆以上の署名を市保健所に提出した。

特区民泊は、事業者または個人による住居用居室を利用した宿泊サービスを旅館業法の特例として認める制度だ。

政令が定める開業要件に施設1件当たりの部屋数の上限規定はない。

一方で認定申請前に周辺住民に特区民泊であることを説明し、苦情や問い合わせに「適切かつ迅速に」対応するよう求めている。

有志の会は、不特定多数の利用者が出入りすることに伴う混乱を懸念する。

実際、市が令和6年度に受けた苦情の内容では、認定前の施設を巡り「民泊反対」「生活環境に対する要望（不安）」「事業説明内容」が目立つ。認定後は「ごみ」「騒音」などが多い。

事業者「住民の意見聞く」

此花区の計画を進める事業者は取材に文書で回答。

5年から新築マンションを特区民泊として活用することを検討し、周辺住民にも通知したという。

今年1月ごろまでに全室民泊とする事業内容が確定し、新築時に必要な住居表示が決まるまでは説明会を開催できなかったと主張する。

その上で近隣マンションの理事会と「『共存』に向けて継続的、建設的かつ友好的に協議している」とし、防犯カメラの増設や利用者へのルールの周知徹底など「近隣住民の意見に耳を傾け、必要な対応を行っていく」と強調した。

マンションが宿泊施設に一変しようという事態に有志の会代表の男性（43）は「制度上の欠陥だ」と憤る。

国「適正な数値目標を」

平成23年以降、地域政党「大阪維新の会」が行政を担う大阪府と大阪市は訪日客増加による宿泊需要の拡大を見据え、民泊を導入した。

市は28年に区域計画の認定を受け、今年4月末時点の認定施設は6194件。

実に全国計6542件の95％に上るが、廃業届が適切に提出されず、同一物件での重複認定が300件以上確認されている。

それでも、次に多い東京都大田区（301件）を大きく引き離している。

なぜ大阪市でここまで特区民泊の認定件数が多いのか。

大阪市は世界的観光地の京都に近く、大都市で利便性も高い。

加えて、年間営業期間の上限を180日と定める住宅宿泊事業法に基づく民泊（新法民泊）と異なり、特区民泊は通年で利用客を受け入れられるため、採算性も高いことが挙げられる。

大阪市が突出する状況に、特区民泊を所管する内閣府の担当者は「宿泊施設の不足に対し、適正な数値目標が必要ではないか」と疑問を呈する。

大阪市の担当者は「民間の競争を規制するのは難しい。課題を抽出し、解決に向けて検討しなければならない」と話した。

京都は独自ルール

特区指定を受けた他の自治体はどうか。

越後平野に広がる農地（約3万2830ヘクタール）が市域の約45％を占める新潟市は、郊外の農地を含む「市街化調整区域」に特区民泊を限定し、4月末時点で3件を認定している。

宿泊施設が不足する大阪市とは事情が異なり、田植えや稲刈りなど農業体験を中心に自然と触れ合うグリーンツーリズムで、観光客ら「交流人口」を誘致するのが狙いだ。

京都市は特区指定を受けていないが、条例で独自ルールを設けている。

市街化区域の4割強にあたる住居専用地域では営業期間を1月15日から3月16日までと、観光の閑散期に制限する。

京都市の規制の背景にオーバーツーリズム（観光公害）がある。

市が平成28年7月に始めた民泊の通報窓口には、28～30年度にそれぞれ千件を超えるトラブルや無許可営業に関する通報が寄せられた。

新型コロナウイルス禍を経て、令和6年度は244件に落ち着いたが、短期賃貸マンションと称して民泊の営業をしていた施設267件に指導に入り、営業中止や撤退の措置を取った。

市の担当者は「住居専用地域での営業を閑散期に限定することで、観光客の増加を抑制し、住民生活への影響を最小限にしたい」と説明した。

施設過多は住民を圧迫、欧州では廃止に舵

西川亮・立教大観光学部准教授（観光政策）の話

現行制度でマンション全室を営業用の居室にできる特区民泊は、フロントを備えたホテルと異なり常駐従業員も不要だ。

訪日客による宿泊需要は今後も増える見込みで、周辺住民の不安が高まることは想像に難くない。

民泊は、訪日客にとって日本の生活文化を体験できる恩恵があり、地域にとっても人口減少時代の空き家増加の流れを観光振興に転じられる可能性がある。

当然ながら経済一辺倒でなく、住民の安全・安心確保とのバランスを重視すべきだ。

民泊の展開エリアを、ホテルなどの宿泊施設が集積する拠点駅付近などに限定したり、地域に開かれた店舗を施設内に併設したりする手法もある。

迅速にトラブルに対応する仕組みを事業者に整備させることも重要で、こうした規制は行政側の政策で実現できる。

スペイン・バルセロナでは、過剰な観光客への対応で賃貸物件が民泊に転用され、地元住民が追い出される状況に至り、民泊廃止に舵（かじ）を切っている。

多すぎる宿泊施設は街を変えてしまう。

日本国内でも民泊の実態を調査し、効果的な対策を検討すべきだ。（聞き手　藤谷茂樹）

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私の住んでいる地域（大阪市中央区）でも民泊施設になっているマンションがあり、深夜の騒音に悩まされています。

住民からの反対の声は以前からありましたし、現在も苦情が殺到しています。

これを進めてきたのは他でもない、大阪府政と大阪市政を担ってきた「大阪維新の会」。

そんな政党を選んだのは他でもない大阪府民、大阪市民。

責任の一旦は私たち大阪府民にもあります。

スペイン・バルセロナで起きていることが、まさに今、日本で起きています。