まぁ、理想はこんな感じにしたいのですが、売りたいと思う人の多くは、売らなきゃならない理由があって、売り時を見定めるなんて余裕がナイのが現実です。
特に住宅ローンや抵当権債務の返済が出来なくなった人は、売り時なんて待っている余裕なんてありません。
このような場合、売るタイミングを決めるのが抵当権者なのですが、それは不動産の価格を考えた「売り時」を見定めたタイミングではなく、抵当権者の不良債権処理への対処方法で決められています。
民間金融機関の場合、その殆どが延滞3ヶ月で担保物件の売却による回収っという段階に踏み込むのですが、住宅金融支援機構は、原則延滞6ヶ月ですが、最近は個々の事情により臨機応変に行っていますっと言ってましたが・・・^^;
※抵当権債務を全額返済出来るのであれば、延滞6ヶ月(または3ヶ月)を待たなくても売却は出来ます※
コレらには、債務者の置かれている状況によって、良い面・悪い面があるのです。
細かいコトであれば、色々とあるのですが、一番、大きく左右されるのが、不動産の価格と残債務額のバランス(価格差)です。
残債務と売値が同額(若しくは差額が少ない)という場合
【出来るだけ早く売れた方がお得】
借金が返せなくなると、普通に掛かる利息とは別に「遅延損害金」というのが加算されます。
「売って返して」(期限の利益の喪失)と言われる前であれば、その遅延損害金は延滞している額に対して掛かるのですが、「売って返して」と言われた後は、残債務額(元金)全額に対して掛かるので、遅延損害金は当然、大きくなります。
ですから、不動産の売値が残債務と同額程度であれば、出来るだけ早く売った方が、余分な遅延損害金を加算されずに済むというコトです。
因みに住宅金融支援機構は「任売するよ」っという書面を出せば、売却出来るまでの間は遅延損害金が掛かりませんが、それまでのは掛かりますから、やはり早めの方がお得と言えます。
反対に、売値より残債務の方が多い(オーバーローン)の場合
【どうでもイイ】(つーか、少しでも長く住み続けた方がお得)
売れるまでの遅延損害金は前者と同じように加算されますが、売却後の残債務が「加算されようがされまいが返せない額」であれば大差は無いというコトです。
売却後の残債務の債務整理として自己破産を選択する人にとって、いくら借金が残ろうとも同じってコトです。
また、なんらかの理由により、自己破産を選択せずに、出来る範囲でボチボチと返済して行くと決めた方であっても、状況によっては、残債務の額よりも少しでも長く住み続けたいというコトの方が優先される場合もあります。
この2つの境目というかラインは、その人の状況によって変わるので「いくらなら早く売る」「いくらだったら気にしない」という基準を決めるコトは出来ませんが^^;
不動産が関わる債務の場合、不動産の価格(売値)が、対処方法に大きく影響してきます。
住宅ローンなど不動産に関わる借金などで、専門家に相談する前に不動産の価格を調べておくと、より具体的なアドバイスを受けることが出来ますので、事前に近隣の不動産屋さん(出来れば複数社)に「ウチは今売ったらいくらかね？」っと聞いて、出来るだけ多くの情報を集めて下さい。
この一手間が、少しでも早くあなたの不安を取り除いてくれるコトになりますからね^^
【つぶやき】
昨日の喉の痛みは・・・
今朝には消え失せていましたヽ(=´▽`=)ﾉ
しかし、なんだったのでしょ？
風邪じゃないとするとあとは・・・
カルピスの飲み過ぎですかね？ww
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