不動産歴25年のプロが解説する「中古マンションのデメリット9選」。機械式駐車場、管理費・修繕積立金、管理組合の落とし穴まで詳しく解説。後悔しない営業マンの見抜き方と自己防衛のポイントも紹介します。
こんにちは。
本気不動産の佐藤です。
今日は、これから中古マンションを検討している方に向けて、
「不動産屋が言わない（言えない・知らない）」中古マンションのデメリット9選と、
後悔しないための営業マン選びのポイントを、現場目線でお話しします。
私は不動産歴25年、
売買仲介1200件超・査定相談4000件超を経験してきました。
その中で強く感じているのが、
👉 マンション購入の成否は「担当営業」でほぼ決まる
という現実です。
なぜ中古マンションは「情報格差」が生まれるのか
不動産業界には、実は体系的な「売買学校」がありません。
多くの営業は、現場で先輩のやり方を見て覚える世界です。
その結果、
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売り方は知っている
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でも「買った後のリスク」を深く知らない
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もしくは、分かっていても言わない
という構造が生まれます。
買主さんは
**「知らないことを知らない状態」**になりやすい。
だからこそ、事前にデメリットを知ることが何より重要なんです。
中古マンションのデメリット9選【プロが必ず見る視点】
① 機械式駐車場の維持費と高さ制限
一見便利そうですが、
✔ メンテナンス費が高い
✔ 車高制限で将来の買い替えに支障
✔ 一度借りた人が動かず空きが出ない
…という問題が起こりがちです。
② 駐車場が空いているのに活用しない管理組合
空き区画が多いのに、
外部貸し・コインパーキング化などの検討すらない場合、
管理組合の運営意識が低い可能性があります。
これは将来の資金不足リスクに直結します。
③ 高台立地の生活負担
眺望は良くても、
✔ 車を手放した後の坂道
✔ バス路線の将来
✔ 年齢を重ねた後の移動
まで考えていますか？
部屋の魅力だけを語る営業には要注意です。
④ 無駄に広い敷地・緑地の管理コスト
芝生・植栽は
維持するだけで毎年お金がかかる資産です。
「環境が良い」は、
「管理費が重くなりやすい」と表裏一体です。
⑤ 空き部屋が多いマンション
相続未整理・所有者不明・賃貸空室が増えると、
管理費・修繕積立金の回収が遅れ、
修繕計画に影響が出ます。
案内時、
ポストの状態や掲示板も必ずチェックしてください。
⑥ 世帯数が多すぎる管理組合
いわゆるマンモスマンションでは、
✔ 合意形成が遅い
✔ 規約変更や修繕決定に時間がかかる
というリスクがあります。
規模と組織構成は必ず確認しましょう。
⑦ 管理費が高すぎるマンション
管理費は
「高ければ良い」わけではありません。
✔ 世帯数に対して割高では？
✔ 過剰なサービスはないか？
総会資料・会計報告を見れば判断できます。
⑧ 修繕積立金が安すぎるマンション
これは超重要です。
安い＝お得、ではありません。
✔ 将来の一時金徴収
✔ 大幅値上げ
がほぼ確実に待っています。
私ははっきり言います。
**「積立金は、しっかり取るマンションの方が安全」**です。
⑨ 管理意識が低いマンション
管理意識が低いと、
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場当たり的な費用徴収
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突発的な高額負担
が発生します。
実際、
管理費・積立金・駐車場代が
ローンより高い物件も見てきました…。
良い営業マンの見抜き方｜自己防衛のコツ
良い営業は、
✔ 物件の「良い点」だけでなく
✔ 将来の費用・生活・家計リスク
まで話します。
ぜひ、こんな質問をしてください。
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将来、管理費や積立金はどうなりますか？
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もし負担が増えたら、家計は耐えられますか？
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二重で積み立てるとしたら、どう考えますか？
家計まで一緒に考えてくれるかが、見極めポイントです。
まとめ｜中古マンションは「知っている人」が得をする
中古マンションは、
✔ 知識
✔ 質問力
✔ 担当営業
この3つで結果が大きく変わります。
「知らなかった…」で後悔しないために、
ぜひ今回の9項目をチェックリストとして使ってください。
▼ 個別相談・お問い合わせ
エリアネットのホームページ、
または公式LINEからお気軽にご相談ください。
「管理費の内訳だけ見てほしい」
「この積立金、妥当？」
そんな相談も大歓迎です。