サラリーマン大家は今でも儲かるのか？賃貸経営で失敗しないための自己資金の考え方、ワンルーム投資やオーナーチェンジ物件の注意点、不動産投資の現実を不動産歴25年のプロがわかりやすく解説します。
こんにちは。
本気不動産の佐藤です。
本日のVoicyでは
「サラリーマン大家は今でも儲かるのか？賃貸経営で失敗しないための基本」
というテーマでお話ししました。
不動産投資というと、
「不労所得」「家賃収入で安定」
そんなイメージを持たれる方も多いと思います。
確かに、賃貸経営はフロー所得として非常に魅力があります。
ただし、ここで一つ大切なことがあります。
👉 実は、入り口のハードルはかなり高い
という現実です。
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■ 不動産投資は「自己資金」が想像以上に必要
SNSやネット広告では
「少ない自己資金で始められる」
という話もよく見かけますが、現実は違います。
まともに賃貸経営をしようとすると、
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物件価格の 20〜30％
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そこに 諸費用
これを自己資金として準備する必要があります。
例えば
1億円の収益物件を購入しようとした場合、
👉 2,500万〜3,500万円前後の現金
これがなければ、実際にはかなり厳しいです。
サラリーマンの方がここまでの資金を用意するのは、
正直、簡単なことではありませんよね。
■ よくある「ワンルーム投資」の落とし穴
そこで多くの方が検討されるのが、
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区分マンション（ワンルーム）
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投資用マンション
といった比較的金額の小さい物件です。
ただし、ここにも注意点があります。
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管理費・修繕積立金がかかる
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修繕費の負担が見えにくい
-
入居率を維持できるかどうか
これらをすべて織り込んで考えないと失敗します。
■ オーナーチェンジ物件は「現金前提」
比較的リスクを抑えやすいのが
入居中のオーナーチェンジ物件です。
ただし、これは基本的に
👉 現金購入が前提
利回りも現在は
4〜5％前後（管理費差引後はさらに低下）
「大きく儲かる」というより、
コツコツ積み上げる投資になります。
■ 田舎不動産・戸建て投資の注意点
最近多いのが、
「田舎の戸建ては安いから儲かるのでは？」
という考え方です。
確かに価格は安いですが、
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内外装の修繕リスク
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オーナー交代後に発覚する不具合
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入居者からの修理要望
慣れていないと、
精神的にも金銭的にもかなり消耗します。
■ 不動産投資は「数を持って初めて意味が出る」
不動産投資は、
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1件
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2件
-
3件
では、正直ほとんど利益は出ません。
👉 4〜5件以上
👉 できれば 10件・20件
ここまで来て、
ようやく「不動産不労所得」に近づいていきます。
しかも最初の数件は、
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赤字
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良くてトントン
このくらいで考えておかないと危険です。
■ 1件目は「余力を残して買う」
私が強くお伝えしたいのがここです。
❌ カツカツの資金計画はNG
⭕ 物件価格と同額程度の資金余力を持つ
例えば、
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2,000万円の物件
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手元資金は4,000万円
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そのうち半分を使う感覚
このくらい余裕を持たないと、
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修繕できない
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入居付けできない
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次の一手が打てない
という状況に陥りやすくなります。
■ まとめ：賃貸経営は「準備」が9割
賃貸経営は、
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誰でも始められる
-
でも、誰でも成功できるわけではない
という世界です。
✔ 十分な自己資金
✔ 資金を減らさない意識
✔ 余力を残した物件選び
この3つが揃って、
初めてスタートラインに立てます。
焦らず、まずは
資金形成と正しい知識
ここから始めてくださいね。
物件選びについては、
また別の機会に詳しくお話しします。