不動産購入で後悔しないために「外れ立地」を見抜く11項目を、不動産歴25年・売買1200件超の佐藤が徹底解説。幹線道路、学校、公園、海沿い、河川、鉄道など現地で見抜く実務的チェック方法をわかりやすく紹介します。
こんにちは、本気不動産の佐藤です。
今日は 「不動産購入で外しやすい立地の見分け方」 を、アメブロ読者のみなさま向けにわかりやすくまとめてお伝えします。
立地は資産価値に直結する一方で、
「人によってメリット・デメリットがまったく違う」
という、とても奥が深いテーマなんですよね。
今回の記事は、
不動産歴25年・売買1200件以上・査定4000件以上 の経験から、
できるだけ“実務で役に立つ”視点を厳選しています。
■はじめに：立地の良し悪しは“相対的”です
「〇〇の近くは絶対にダメ！」
そんな断言はできません。
大切なのは、
・自分の性格
・生活スタイル
・許容できること／避けたいこと
この3つを照らし合わせながら判断すること。
この記事では「外れの可能性」を示す11項目をご紹介しますが、
すべての方に当てはまるわけではありません。
チェックポイントの“材料”としてご活用ください。
■外れ立地の可能性がある11項目（プロ視点で解説）
① 幹線道路接道の騒音・埃・出入りの不便さ
車通りが多い場所は利便性の裏側にデメリットもあります。
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騒音・振動・埃
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車の出入りが難しい
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右折合流が大変
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朝夕で交通量が大きく変動
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車庫入れが苦手な人にはストレス大
片側3〜4車線クラスだと「毎日の運転負荷」が積み重なります。
② 消防・救急のサイレンなどの不定期騒音
緊急車両のサイレンは慣れる人もいますが、
「気になる人にはずっと気になる」タイプの騒音です。
複数台が出動する場合もあり、
建物の遮音性能や間取りで体感が違うので、現地確認が必須です。
③ 墓地・葬儀場が視界に入る立地
これは完全に“個人差”の世界です。
見えても気にしない方もいれば、
「夜にふと見えるのが苦手」という方もいらっしゃいます。
最近はガラス張りの葬儀場も多く、視界性は事前確認がおすすめです。
④ 学校隣接の賑わい・土埃・生活影響
学校は良い面も多いですが、
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休み時間の賑やかさ
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運動会シーズンの土埃
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保護者の路駐問題
など、生活に影響する場面も。
距離が少し離れていても「時間帯の騒音」を想定してください。
⑤ 公園隣接のメリット・デメリット
公園は規模や利用者層によって雰囲気が大きく変わります。
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夜間の声や遊び音
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落ち葉や虫の問題
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ペット散歩の多さ
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ランニングコースの有無
マンションは上階まで音が届くこともあります。
一方で、景観確保などのメリットもあるため“好み”が分かれるポイントです。
⑥ 繁華街近接の賑わいと環境汚れ
人が多い場所は便利ですが、
ゴミ・タバコ・夜間の声など、静かに暮らしたい方にはやや不向き。
「ほどよい距離」が大事です。
⑦ 外壁劣化が激しい建物の近隣リスク
近隣建物の外壁が傷んでいると、
強風で“外装材が飛ぶ”可能性があります。
これは避けにくい事故なので、
周辺建物のメンテ状況はチェックしておくと安心です。
⑧ 海から5km以内の塩害リスク
海沿いだけでなく、5km程度でも塩風が届きます。
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外壁の劣化が早い
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鉄筋の腐食
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車の汚れ・コーティング必須
「洗車頻度が増えるのは大丈夫か？」
生活イメージと合わせて判断してください。
⑨ 河川近接の水害・野生動物リスク
水害ハザードはもちろんですが、
最近は川沿いから“動物が市街地へ侵入する”ケースも増えています。
堤防沿いが動線になることもあるため、
周辺状況をあわせてチェックしたいポイントです。
⑩ 線路1km以内の鉄粉付着
意外と盲点なのが鉄粉。
列車ブレーキの粉が風に乗って飛ぶため、
外壁・車・窓に付着しやすい地域があります。
定期清掃で対応できますが、
「掃除頻度」を生活イメージに入れておくと後悔が減ります。
⑪ 崖の高さの2倍以内は“危険ライン”
地震時の崖崩れを考えると、
高さの2倍以内は危険領域になります。
ハザードマップ確認はもちろん、
現地で崖の角度・距離・地形を必ず確認しましょう。
■追加のチェック方法も大切です
◎ 地名の由来（沼・川など）
昔の地形を示すヒントになるため、
ハザードと合わせて参考に。
◎ 杭打ちデータ（中古でも確認可能）
売主が保管しているケースが多いため、
確認しておくと地盤リスクの把握に役立ちます。
◎ ハザードマップは「参考程度」で
すべての土地にリスクはあります。
必要以上に神経質になる必要はありません。
■最後に：当たり外れは“人それぞれ”
動画の余談でもお話ししたのですが、
私自身、チワワを選ぶときも顔つきで「直感的に当たり」を感じます（笑）
不動産も同じで、
許容できるポイント／できないポイント は本当に人それぞれ。
今回の11項目はあくまで
「判断材料を増やすためのガイド」
として役立てていただければ嬉しいです。
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